リノベーションで資産価値を創る。自分らしさってなんだろう。
こんにちは。スマサガ不動産の城戸です！
今回ご紹介するのは、世田谷区を中心に中古マンションを探してリノベーションを考えていたご夫婦が、最終的に、渋谷区の高級住宅地に築40年のレトロでコンパクトなマンションを探し当てリノベーションして住むまでのストーリー。
彼らのストーリーは山あり谷あり紆余曲折を経ていますが、住まい探しの経験が、自分たちの生き方を探す経験でもあったということで、非常に示唆に富む事例になっていると思います。
例えば、なぜ、当初は考えていなかった地域での中古マンション購入を決断出来たのか？なぜ、当初の要望であった無垢フローリングの床が、安価な下地用の合板でOKということになったのか？
Kさんは、そういったことを全て妥協として決断したのではなく、自分の中で新しい価値に昇華させました。
世間の標準化された価値の尺度や、自分の中にあった思い込みに惑わされないことが、自分らしいライフスタイルを見つめ直すことにつながるし、築40年の中古マンションを資産として考える前向きでクリエイティブな生き方につながると、Kさんは理解したのです。
富ヶ谷K邸リノベーション
DATA
エリア | 東京都渋谷区富ヶ谷
プラン | 既存1LDKをスケルトンに解体
面積 | 壁芯 57.73㎡／内法 53.84㎡
構造 | RC造7階建の5階
主採光 | 南東北（三方向）開口
建築竣工年 | 1970年（昭和45年）
リノベ完成 | 2009年（築39年時）
権利 | 所有権
物件価格 | 2350万円
工事費用 | 700万円（設計料・税込）
CREDIT
プロデュース | スマサガ不動産
設計 | スマサガ不動産
施工 | スマサガ不動産
写真 | 平林克己
DIY | 漆喰塗り及びその他塗装
（Kさんご夫婦）
都心なのに、なぜかのどかな「空気感」に惹かれたエリアへ
相談を始めた当初は、世田谷区を中心にしたエリアで、広さ50㎡以上の中古マンションを探し、リノベーションして住みたいというのがKさんのご要望でした。
特に、世田谷区の地域性にある独特の「空気感」といいますか、東急世田谷線の雰囲気とか、都心なのになぜかのどかな、あの感じに惹かれて物件探しをスタートしたKさんでした。
しかし、世田谷区というのは、ファミリー層にとても人気のあるエリア。幹線道路から外れた閑静な住宅地にあるのは、70㎡以上のファミリー向け永住型マンションがほとんどです。
もちろん、予算の条件さえ合えば、どんなに広くてもそれにこしたことはないのですが・・・。
管理の良さ（＝資産価値を決める要素）を踏まえると、購入に値する物件に出会える確率はかなり低くなります。
そして、広さと予算の条件を当てはめると、市場にデータとして出てくる物件は幹線道路沿いばかり。つまり、求めていた「空気感」をはらんでいない気がする場所でした。
環七通り沿い、環八通り沿い、国道246号通り沿い、甲州街道沿い、井の頭通り沿い・・・そういったところに建つマンションは、どうしても、Kさんの住んでいるイメージが出来る感じではなかったのです。
当然、本人もピンとこない。
世田谷区にこだわって探していけば、いつか良い物件に出会えると考えていたんだけど・・なかなか、そう単純な話じゃないんですね。
ライフスタイルや価値観のもっと深いところにあるもの
このままでは要望のエリアでKさんのイメージする住環境の物件はちょっと厳しいかな・・・。
もちろん予算的なことを外すわけにはいかないので、オーソドックスにもう少し都心から離れて探すべきか、正直迷いました。そこで、Kさんと今までヒアリングを重ねてきた要素を整理して、ライフスタイルや価値観のもっと深いところにあるものを探ってみました。
その要素とは・・
・一生住むわけではない
・将来は自己所有のマンションを運用し、田舎暮らしをしたい
・古くても味わいのあるものが好き
・経年を楽しめる素材が好き（木、石、スチール、など）
・緑が多いところがいい
・のんびりした感じが好き
・利便性は二の次
こういったことを整理していくうちに、世田谷区だけにこだわらなくても、案外もっと都心に近づいたほうが合致する物件に出会えそうだ！と、ピントきました。
もし渋谷区と港区にも枠を広げることが出来れば、70㎡以上のファミリータイプだけでなく、50㎡前後の運用しやすいサイズのマンションでも、管理の良い状態で維持されている可能性が高そうだと。
そこで、今までのリサーチエリアに、渋谷区と港区を加えて見ていくことにしました。
世田谷区よりも、都心から離れなければという考えはもはやありません。なぜなら、将来は田舎に住みたいと考えているKさんにとって、長期での資産性というのが非常に重要と考えたからです。
そうこうしているうちに、渋谷区に面白い物件データを見つけました！
「ここだ」というエリアが見える可能性が高まります
気がかりだった要素が、視点の変換でポジティブ要素に変化する
これだ！これはKさんのためのマンションに違いない！
双方が引き合いそうな物件を見つけた時の感覚は、うまく言葉には言い表せないですが、電撃が走るような感覚でかなり興奮します。
興奮冷めやらぬまま、すぐに自転車で現地まで見に行きました（スマサガ不動産の事務所から自転車で行ける距離だったので）
マンションのエントランスに着いたときも、いい感じにレトロな風合いに、「おおー」「これはKさん好みだ」と、パシャパシャと共用部の写真を撮りまくるほど興奮してしまいました。そのとき管理人さんに「あなた誰？何してんの？」と、とがめられてしまいましたが（苦笑）
それも心の中では「管理人さん厳しいってことは、管理もちゃんとしてそうだ。いいよ！いいよ～！」とプラス加算。
さっそくKさんにご報告。すぐに現地を見に行く段取りとなりました。
ただ、ひとつだけ懸念していた要素がありました。それは、売りに出ていた部屋の広さが40㎡台しかなかったこと。
しかし、そのネガティブ要素を超えてオススメできるマンションでしたし、専用庭があるので、間取り変更のリノベーションプランによっては開放感のある部屋に再生可能だと考えました。そこで、その場でプランの可能性を検討するためにスマサガの設計スタッフも同行しました。
購入前の内装や暗い雰囲気などはほとんど気にしなくてよくなるのです
スマサガの不動産担当が思わず興奮してしまったこのマンションの内見で、設計スタッフも交えてディスカッションするうちに、今まで考えてきた資金計画と実現したいリノベーションのイメージが、Kさんの中でも線としてつながっていったのでした。
「そうか！部屋が狭いなら外に出かければいいんだ」「周辺環境に、公園も、グラウンドも、緑もいっぱいある地域なんだし」「もっと、外とつながれば良いじゃない」と。
そう考えることが出来たので、当初の考えよりもコンパクトな40㎡台のマンションですが、リノベーションでデザインはかなり自分好みに出来そうだし・・真剣に検討し、物件の管理状況や資金計画を確認したうえで購入決断するに至りました。
が、しかし・・・
一日でも早い契約を急かすだけで、大手不動産仲介の担当者は、物件調査協力など一切してくれないという状況に。
そのまま、申し込み～契約へとステップしようとしたのですが・・・ここで、どんでん返しがあったのです。
実は、Kさんのお父様は一級建築士。中古マンションは耐震性やメンテナンスの状況等、専門家としてもやはり不安な点が多くあるので、手放しで賛同するわけにはいかないという話があったのです。Kさん本人も、家族の賛同が得られないまま進めるのはあまりいいことではないと。
であれば、このマンションの資産性についてスマサガ不動産がどう考えているか、詳しく理解していただくための資料を作成したり、実際に現地を見てもらって、管理や耐震性に問題がないか、ご本人にも確認していただこうと考えました。家族の賛同が得られるようにじっくり話し合ってから、正式に契約したかったのです。
しかし、マンションの売り主側の大手不動産仲介の担当者の考えは違いました。
「とにかく、今月中に契約してくれないと困ります」の一点張りで、一日でも早い契約日の設定を急かされながら、物件調査等への協力は一切してくれません。
結局、「売り主側の業者さんにこういう態度で急かされるなら・・しっかり家族の賛同を得てから行動したいし・・・」ということで、残念ながらこの物件はお流れにする覚悟で保留にしました。
それで、物件探し自体もしばらくストップすることにしたのですが、Kさんはあきらめずにお父様への説得と説明を続けていました。
最終的には購入する予定だったマンションを、お父様に直接見に来ていただき、「あ〜、これだけしっかり管理されている建物であれば大丈夫だと思うよ」…と、結局は賛同していただけたのです。さすがに専門家だけあって、実際の物件を目で見れば話が早かったようです。
ただ、新築と違って、中古マンションは一点ものです。
（時間が経過してしまったのである意味当然ですが）その頃には、購入したかったあの物件は、すでに売り止めになっていました。
あきらめて、仕切り直しです。
運命の出会いはまたも突然やってきた
せっかく気に入った物件の購入を、泣く泣くあきらめたその1ヵ月後・・・
同じマンションの別の部屋で新しい売り物件が出たのです。その物件は、1ヵ月前にあきらめた物件よりも高額ではあったのですが、さらに魅力にあふれた条件のお部屋でした。
最初に出会った物件は、1Fで専用庭付きですが、部屋の中は45㎡程度。広さを求めないことで、立地の良さの割には物件価格をおさえることが出来るという戦略を考えていました。
だけど、今度の物件は角部屋の5F。眺望も良く、57㎡というまずまずの広さを持った物件でした。
そのままの内装では、窓の開口を分断する間仕切りが邪魔でそれほど広さを感じないが、リノベーションすれば必ず豊かな空間にグレードアップできる物件だと確信できたんですね（どうやら売り主さんはその隠れたポテンシャルに気付いていないようだったけど）。
ただ、当初の資金計画のシミュレーションでは、広さを求めないかわりに物件価格をおさえる、というコンセプトで、リノベーション費用を1000万円以上かけてもエリアの資産価値に見合った投資になると考えていました。
しかし今度の物件は、始めに出会った物件よりも若干広めで、素晴らしい眺望を持つ代わりに、コンセプトにピッタリはまる物件価格を500万円ほど上回ってしまう・・・。
リノベーション費用をかなりおさえないと、簡単に予算オーバーしてしまい、目標だった「住まいを資産として考える」というコンセプトが実現出来なくなってしまいます。
つまり、自分のやりたかった内装のイメージを全て実現してしまうと投資過剰になるということ・・・それは悩ましい。
天井からのストリングカーテンで衣服をゆるく隠しています
愛着のある住まいにしたいから素材にこだわりたかったけど・・・
Kさんには、「なんとなくこういう空間に住みたい」というイメージがずっとありました。それが住まい探しの動機の一つでもあったわけです。
それは、無垢フローリングとか古材、タイルや漆喰など、ホンモノの素材にこだわりたいというものでした。つまり、どうしても内装に費用がかかりがちなパターンです（苦笑）。ただ、長い目で見てしっかり愛せる住まいにしていきたいからこそ、素材にはこだわりたかったKさん。
そんな背景もあり、物件価格を抑えてリノベーション費用を若干多めに確保するコンセプトを考えていたのですが、そのコンセプトを守ること以上に、2度目の正直であるこの物件との出会いは本当に魅力的でした。でも、絶対に予算オーバーするわけにはいきません。
長い目で見てしっかり愛せる住まいにするには、素材のこだわりももちろん大事だけど、実は、資金計画のほうがもっと肝心なんじゃないかということがKさんには理解できていたのです。
それはまるで、一目惚れのようなもの
自分らしい住まい探しに取り組む流れの中で、資金計画のシミュレーションをしながらしっかりコンセプトを決めておくことは非常に大事です。しっかり練り込まれたコンセプトをもって実際の物件を内見しないと、絶対に良い結論にたどり着くことは出来ません。
しっかりした住まい探しのコンセプトを持っている人が「リノベーションするとこの間仕切りが取れますよ」といったアドバイスを受けながら内見するある種の訓練（笑）を繰り返しているうちに、誰でも、だんだんと目が肥えてくるんです。
そして必ず、「一目惚れ」の瞬間が訪れる。
「あ。ここに住みたい！」というインスピレーションみたいなもの。今まで、どの物件を見に行ってもピンとこなかったのが、他の物件とそんなに変わらないのに、なぜか、自分にはここしかないと「直観」でわかる。そんな感じ。
それが、何度も内見を繰り返して1年以上かかる人もいれば、初回数件の内見で「一目惚れ」に出会ってしまう人もいる。平均的には1〜3ヵ月くらいですが、住まい探しを能動的に考えている人なら必ず、「あ。ここに住みたい！」という「直観」を、いつか体験できるときが来るのです！
ちなみに、コンセプトを持たないで内見して、ただ「どの物件がオトクなの？」っていうレベルの思考で感じる「直感」は、ただ世間の標準的価値観に踊らされている可能性が高いので注意してくださいね。
「直観」と「直感」
漢字が違うだけで発音は同じですが、意味は大きく違います。
本質的な価値を見抜く「直感」という境地には、ちゃんと自分のアタマで深く考えた結果でしか到達出来ないものなので。
つまり、最後は「直観」という「一目惚れ」で、コンセプトを変える可能性があるとしても、最初の段階で住まい探しのコンセプトを持つか持たないかは、結果に雲泥の差をもたらすということです。
この物件は、Kさんがもともと購入の決断をしかけていた中古マンションの別の部屋です。管理状況なども調査済みでわかっているし、「あ。ここに住みたい！」という心の叫びに気が付いたら、あとは早かった。
「リノベーション費用を700万円におさえる努力を乗り越えて、この物件を購入しよう！」
ゆるやかにつながることが出来ると思いました
「家は3回建てないと満足出来ない」の意味とは
スマサガ不動産では、物件価格とリノベーション費用を合算した上で、
購入リスクは高すぎないか？リスク以上の投資価値があるか？
ということを、クライアントといっしょに考えます。
クライアントにとって良い資産をプロデュースするためには、物件の立地エリアに対して物件価格が高すぎるのはダメ、リノベーション費用をかけすぎるのもダメです。中古マンションの物件価格とリノベーション費用の合計額（購入資金にローンの割合が多い場合は特に）が、5年後、10年後の価値推移に対して、適切な投資になっているか？ここにめちゃくちゃこだわるべきです。
投資バランスが最適になるように、物件探しの段階から、不動産の専門家と建築設計の専門家がいっしょに知恵を絞って、どのような予算組みをするのかを考えて、クライアントとも共有します。
Kさんの場合は、物件があまりに素晴らしいものが見つかったことで当初のシミュレーション通りにはいかなくなりましたが、当初の予算計画を大きく外すわけにはいきません。
なぜなら、あれだけシミュレーションして「Kさんの現状だと、この立地でこの金額を投資して住まいを探すのが適切」と考えたコンセプトです。物件価格が増額になった分は、リノベーション費用をおさえながらも費用対効果の高いプランを考えていくしかありません。
この場面で、不動産業者さんやリフォーム屋さんなどに煽られて
「一生に一度だから、念のために後悔のないようにしておきましょう！」とか言われ、不要に高額な消費に走ってしまうことも・・・。でも、考えてみて下さい。もしリノベーションで資産価値をコントロールする手段を知ったなら。住まい探しは一生に一度のことではありませんよね？
資産はたくさん持っても資産なので、困ることはありません。むしろ、自分の人生を助けてくれるものになる。だから、スマサガでは、一生に何度でも住まいの購入が出来るように、資金計画の余力を持って、最初の投資をするようにおすすめしています。
結局「念のために」で初めての住まいに贅沢して、無理なローンを選択してしまった人の多くが「ああ、あのときあーすれば良かった、こーすれば良かった・・・」と後悔していませんか？
「家は3回建てないと満足出来ない」って、よく言いますよね？
そして、3回建てる力を持つためには、最初に購入する住まい購入で中古マンションのリノベーションを選択して、資産価値のコントロールを体感しておくことはとても重要だと考えてます。
住みながら自分とともに成長する「未完成」の家
そんなわけで、K邸のリノベーションは、間取りも使う素材も、出来るだけシンプルにする、ただし配管など交換できる設備は全て交換することに。当初の予算内に収めることを優先的に考えながら、そのようにリノベーションのプランを練っていきました。
シンプルにするっていうと簡単そうですが、設計が始まってみると、実際はそれほど簡単なことじゃないな・・・と、気づくのです。
人は、それぞれ今まで生きてきたストーリーの中でしか生活のイメージが出来ませんから、Kさんと設計者の息を合わせるのも大変です。
設計側で何度も何度もプランを描き直すのですが、その度に「ああ、ここはやっぱりこうなっていたほうがよかったですね」という感じで、なかなか先に進めないのです。いつも思うのですが、「シンプル」っていう言葉こそが、もっとも摺り合わせるのが難しい。人によってシンプルの定義があまりにも違うんですね。まあ、それが楽しいのですけど！
でも、Kさんは設計の途中でも何かを開眼したようで。ある時から、
「正直、お風呂をガラスで仕切るというのも圧迫感がありますよね」
「シンプルというなら収納もなにもつくる必要はなくて、自分の好きなものに囲まれて暮らせるのがいいんじゃないか」
と、自分の中にあった「自分らしさ」の定義を自分自身で書き換え始めたのです。
おそらく、もともと自分の中にあった「こだわり」の感性があふれてきたのだと思うのですが、自分自身が主体的にイメージしていかないと、本当に「自分らしく」かつ、資産価値も高い住まいっていうのは実現しない、ということを理解してもらえたのだと思います。
そこから先はスムーズでした。
空間はとにかく開放させて、素材も、当初のこだわりだった床の無垢フローリングはやめて、ラーチ合板という通常は下地に使うためのラフなもので済ませたり。そんな選択がどんどん部屋の味として結実していきました。
そして、Kさんは、住みながら自分とともに成長してくれる、理想のゼロ地点の家を手に入れたのです。つまり、「未完成」であることが自分らしいという、今時点でのゴールでした。
Kさんでした。このバスルームは掃除もしやすくカビとも無縁だそう
▼富ヶ谷K邸のインタビュー記事はこちら
▼メディア掲載
▼インスタグラムでもご紹介！