田舎でスローライフを
しようと思って、鋭意物件お探し中(:3_ヽ)_
かれこれ４月あたりから探してるんですけど、ぶっちゃけそんなに家の状態までは気にしてません。新築もいらないし。
経年劣化で傷みがあっても、自分が生きている間に簡単なDIYで補修できる程度のものならなーんも気になりません。むしろ築100年くらいの古民家みたいなものでも作りがしっかりしてれば気にはなりません。
必要な設備はおいおい必要に迫られてからリフォームすればいいかな、と。
そのぶん、初期投資はやや安め（最低限のリフォーム含め1000万前後）。
固定資産税も安め（10万前後）。
そんな物件を探してます。
貯蓄には余裕があるけど、一人暮らしで家族がいるわけでもないのでそこまで設備にこだわる必要もありません。私が私の許容する範疇で、満足できさえすればいいだけなのですから。満足できないところは随時DIYを含めリフォームするだけです（それも日記にできれば一石二鳥）。
まぁそこそこハードルは高いんですけど、地方に行けば行くほど、周囲の利便性を気にしなければしないほど案外出てくることは出てきます。
とはいえ、細かいこと言えば色々条件はあるんです。
これまで見てきた物件を例に挙げると…
例 築100年、農地なしの1600坪
農地がないというのが魅力でした。
農地の権利譲渡には農地法第３条というのがボトルネックになっていて、そうそう簡単に購入することができないんです。というか農業しないと購入できません。
なので原則は農地が含まれていない土地で、そこそこ大きい（大量に持っている果樹を育てたいし、１人分の年間消費分だけ家庭菜園したいし、雑木の庭も一人で造成してみたいし）敷地面積があるところ、それでいて車で20分圏内にコンビニ・スーパー・ホームセンターなどがある場所…というのが理想でした。
ちょっと冬の寒さがキツそうなエリアだし、徒歩圏内には駅も見当たらず、いざ東京に出てこようとすれば前入りする覚悟で新幹線の最寄り駅まで車移動してこないとならないような僻地です。
でも、リモートワークが主となって、出勤の呪縛から解き放たれてしまえば、必要なものの大半はAmazonや楽天などを利用すれば問題ないし、週に1度車で買い出しに行ければ何も問題はないと考えていました。
築100年のこんな物件がありました。
なかなかそのままでは使い勝手が悪そうですけど、当面必要なのは
・仕事部屋
・寝室
・キッチン
・トイレ
・風呂
これだけあればなんとかなるので、初期投資としてはこの５部屋さえリフォームできていればあとは数年かけて追々使いながら修正していけばいいと考えていました。
たとえば
こんな感じですね。
二階は寝室兼仕事場とウォークインクローゼットにしてしまおうと思ってました。
候補を見つけるたびに、こうして図を描いてはリフォーム計画や予算のフィジビリティを確認しています（で、見送るたびに作り直してるんですけど）。
風呂と洗面所はいったん使えるのであれば次回のリフォームに回すとして…これで、リフォーム相場の平均値＋αを試算すると200万あれば改修できそうでした。
とはいえ、せっかくの掘り出し物だと思って公開されているWEBサイトから業者に問い合わせてみたんですけど音沙汰ありませんでした。超残念。２度問い合わせましたけどまさかの無視です。
毎週何かしらWEBサイトは更新されているようなので一方的に無視されたんですかね…ちょっと人間不信になりそうです。
その他
そのほかにもいくつか問い合わせてみたんですけど、
・地目には農地（田・畑 etc.）が含まれていなかったのに
問い合わせてみたら実は農地が付随していた。
・農地はなかったけども、問い合わせたらすでに先約がいて相手にされなかった。
・土地の規模条件を減らして、わざわざ西日本まで内検にいってみたけど
実際にはシロアリ被害がひどくて取り壊さなければならない離れ等があり
初期投資費用が家より高くなりそうだった。
等々があって、なかなか決まってくれません…。
まぁわかっていたことではあるんですけど、なかなか思うようにはいかないですね。
農地法とやら
地方の、利便性の悪い土地柄の広い土地…というと、たいていついて回るのが
農地（田、畑、採草放牧地）
の存在です。
日本の食料自給率を維持するため、農地と定められた土地は農業委員会や国の管理下にあって、正規の厳しい手続きを経ない限り、農地以外の利用が許されません。これを厳しく取り決めているのが『農地法』です。
この農地か否かを決めているのが国に届け出ている「地目」なのですが、この地目を変更するにしてもやはり農地法に従って手続きをしなければなりませんし、その許可条件もかなり厳しいものとなっています。
まぁ食料自給率を盾に取られると、その厳しさもわかりますが。
そのまま農地として売買をするのであれば農地法第３条、農地以外の利用にするため転用するのであれば農地法第５条に従わなくてはなりません。
私の場合は農家に転職する気はありませんが、個人用の果樹園や家庭菜園はするつもりなので、それを農地という形で運営できれば第３条の指定する条件を満たす可能性はあります。
さすがに田んぼの運営は機材もないので不可能ですし、そもそもなんか大変そうなのでするきもありませんが、地目が畑であれば可能性がありそうです。
農地法第３条の定める条件は次の通りです。
（1）全部効率利用要件
権利を取得しようとする者またはその世帯員等が、権利取得後において耕作するべき農地の全てを効率的に利用して耕作の事業を行うこと。
（2）農作業常時従事要件
権利を取得する者またはその世帯員等が、権利取得後において行う耕作の事業に必要な農作業に従事すること（原則年間150日以上）。
（3）下限面積要件
権利を取得しようとする者またはその世帯員等が権利取得後に耕作すべき農地の面積の合計が50アールに達すること（ただし、各地方自治体ごとに別途加減面積を定める場合は、そちらを優先する）。
（4）地域との調和要件
権利を取得しようとする者またはその世帯員等が権利取得後において行う耕作の内容並びにその農地等の位置及び規模からみて、農地の集団化、農作業の効率化その他周辺の地域における農地等の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に支障を生じさせないこと。
端的に言えばこの４つです。
全部効率利用要件というのは、要するに地目が農地となっている土地は農地として全面管理することです。もちろん目的外利用は禁止ですし、買うだけ買って利用しないというのもダメです。現時点で耕作放棄地となっていたり、休耕地となっていたとしても、購入する以上は農業に従事しなくてはなりません。
農作業常時従事要件とは、そのまさに「農業に従事する」という条件です。目安として150日といわれていますが、何を農業とするかによります。たとえば果樹園…厳密には果樹ではありませんが、ほとんど手のかからない作物としては栗栽培などがあります。この場合は年間通しても30日も農業に従事する必要はないからです（規模によります）。とにかく農地を農業として全面管理しつつ、それが適切な農業としての労働になっていれば問題はありません。
下限面積要件はその名のとおりですが、５０アール＝5000㎡なので、ざっくりいうと
≒1500坪
の農地を有するくらいでなければ許可されないというものです。まぁ米作などであればそれくらいの土地を持ってなければ農業で収益を上げられないということなのでしょう。しかし実際には、まとめてそんな大きさの土地をポンポン売れるわけではありませんし、買えるわけでもありません。実際、中古物件の購入サイトなどを見てみると100坪や300坪の農地を売り〼なんて物件は数多くあります。
下限面積要件の下限が、買主の持つ土地の合計を指すので、すでに1400坪の農地を保有していてそこに100坪を足す…というのであればもちろん問題ありませんが、そうそうそんな都合のいい買手ばかりというわけではありません。
そのため、地域ごと、地方自治体ごとに存在している農業委員会でこの下限面積要件を上書き設定することが許可されています。たとえば
こんな都市も存在しています。
農地売買の条件では必ずしも農家にならなければならないわけではありませんから、個人レベルで楽しむために利用するのであれば100㎡くらいの農地で十分です。あくまで購入した農地を全面管理できればいいだけだし、その敷居を下げることで人口増加につながるのであればもっと率先すればいいと思います。
そして最後に地域との調和要件は周囲の農地に迷惑をかけないことを指しています。たとえば
こんな地域のど真ん中の農地を購入したとして、そこに大きな果樹園を作られたり、用水路を使えなくされたりすると周囲の田んぼは困ってしまいますよね。いくら農地として管理するといっても、その結果周囲の農地管理がままならないのであれば悪影響にしかなりません。また、休耕地にするような場合でも、草刈りもせず背の高い雑草だらけにしてしまって害虫の住処にしたり、日当りを悪くしてしまったりするとやはり迷惑です。そうならないように調和を心掛けなければならないということです。
さて、私の場合は購入する場所と下限面積要件だけ気を付ける必要があるのですが、そもそも現時点で３０以上の果樹を鉢栽培しています（土地の広さが許せばもうちょっと増やしたい）。これらを地におろせば、500～600坪くらいはフツーに果樹園として運営することになります。そこに家庭菜園で１人分の年間消費量分だけ野菜やハーブを作る…となれば＋100坪は管理可能です。裏を返せば
・地目が畑であること（田がないこと）
・700坪前後の農地であること（～1000坪までなら計画的に運営できる）
・周囲に隣接する農地がないか、一定の距離が離れていて迷惑が掛からないこと
という要件を満たす農地であれば購入することは可能ということです。宅地と地続きならなおいいですね。今もそうですけど、雨が降ってなければまず間違いなく毎朝庭に出て、鉢栽培している果樹を含む100以上の花木や草本類の確認、水やり、手入れ等しているので、環境が変わったところで150日なんて軽く超えられると思います。
農地法の説明ってググってもいまいちわかりづらくて、当初はてっきり就農（農業として生計を立てること）が条件となっているのだと勘違いしていました。特に下限面積要件で50アールなんて制限を求められているのはそのためにあるような条件ですしね。
ですけど、どうやらそうでもなさそうです。
先日、不動産業者に問い合わせたら私の勘違いだったみたいです。
であれば、ワンチャンありそうな予感がしてきました。
そもそもガーデニングや園芸の趣味が高じて、地方に移って（勤務時間中以外のプライベートを）スローライフに充てたいと思っているわけですから、農地を農地として活用しさえすれば、別に農業で生計を立てなくてもいい…というのであればそれほど難しくはありません。
数年かけていい感じの庭ができたら、それも宅地という扱いではなくオープンガーデンとして開放してもいいなーなんて考えているので（オープンガーデンという地域活性の取り組みを農業と認められるかどうかは知りませんが）、そのためにも安くて広い土地が欲しいんです。
そして現在
やや暖地からは外れてしまいますが、一応4200坪の候補が見つかったのでいろいろ問い合わせて確認中です。
人がすまなくなって長い間放置されている農地２筆に宅地１筆です。
農地は畑ですが、杉…かな？1/3ほどの面積が10ｍ以上の杉林みたいな感じになっており、荒れ放題ですでに農地としては利用できない状況のため「現状「畑」から地目変更登記後の売却」と記載されていたから、たぶん売主様のほうで地目を変更するのではないかと思います。雑種地とか原野にするのかな？わかんないけど。
そうなれば売買時には農地法の手続きは必要なくなると思うんですけど、そうなってくれればなおさらハードルは下がるのでますます購入したいと思っています。
ただ、関東以北で暖地ではなくなってしまうので柑橘系含む常緑果樹の育成は無理かなぁ…。本当は関東以西の団地エリアで探したいんですけどね。
せとか、実がなるくらいに成長したんだけどなー。
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