わたし、大久保の物件どうする？　-　【所有者不明土地管理制度をやってみた？！】

新宿駅で総武線各駅停車に乗り、1駅で大久保駅。この駅は山手線の新宿駅の隣の新大久保駅まで歩いて4分。新宿歌舞伎町までも徒歩15分程度と、ほぼ新宿といってもいい距離です。

その大久保駅から線路沿いに歩くと、すぐに物件はありました。
道は若干、繁華街っぽいですが、そもそも大久保は韓国ブームでメインストリートは完全に繁華街なので、問題なし。それよりも、駅から近いのがめっちゃいいです。

外観は普通の家。不動産屋さんに案内して中に入ったのですが、うーん、思ったより狭く感じます。

それもそのはず、間取りは2階建ての1DK。土地は約30㎡、建物面積は約38㎡です。

築年数も約50年、内装もそれなりに50年経ちました・・・、といった感じで、民泊として提供するのであれば、そこそこのリフォームが必要そうです。

物件価格：2700万円
諸経費：200万円
リフォーム：500万円

と、想定費用を考えていると、総額3400万円。けっこうな金額です。

民泊ズブの素人が手を出して、うまくいかなかった場合、普通の賃貸住宅として貸し出すしかありません。
そうやってリカバーするとした場合、如何に新宿の駅近物件とはいえ、38㎡の戸建てだと、賃料は12万円が限界かなと。
そう考えると、表面利回り4%の築古戸建て、再建築不可物件です。

いつか周囲の物件を購入し、接道要件を満たせば再建築可になるという甘い妄想をするものの、かなり不確定要素が高いです。

ほかにリカバーする方法がないかと、調べてみると、「建築基準法施行規則第10条の3第4項第2号及び第3号に関する基準」の「IIの第2の(3)イの(イ)」に該当することがわかりました。

新宿区の建築審査課の確認もとれたのですが、再建築できるのは2階建ての一戸建てまでとのこと。

うーん、かなり悩みが深い。

いずれにせよ現金で進めるつもりはなかったので、融資についていくつかの金融機関に相談をしてみました。

しかし、これが全くの甘ちゃんで、再建築不可の築古物件に融資が出ないということを散々に思い知らされます。

銀行系は箸にも棒にもかからず、ノンバンク系でもかなり渋い回答。

他に進行中の案件もあり、不動産に積極的と言われる地方銀行系からも良い回答をいただけませんでした。

初めての民泊案件で、再建築不可のため出口が取りにくい物件に、現金を突っ込むというのは流石に効率が悪いだろうと、悶々としているうちに、不動産屋さんから、他者から買い付けが入ったとのこと。

その瞬間、「これは無理するべき案件ではないな・・・。」と、やや後ろ髪は引かれつつも、諦めることにしました。

民泊物件、なかなかハードルが高いです。