わたし、上申書をつくる（Version2）　-　【所有者不明土地管理制度をやってみた？！】

原点に戻って考えることにします。

そもそも土地は、一品ものであり、用途地域・道路付・地積・近隣環境など、ありとあらゆる条件を変数にして価値が異なってきます。

なので、近隣の公示価格や近隣の取引価格を単価の参考値とすること自体が間違っているのです。

また、通路の路線価について、相続税路線価と固定資産税路線価をよくよく見てみると、相続路線価は前面道路にしか設定がありませんが、固定資産税路線価では通路自体に路線価が設定されています。

実は相続税路線価と固定資産税路線価の違いをちゃんと理解していなかったのですが、これもググってみると、相続税路線価は相続税・贈与税の算出に使われ公示価格の80%程度とのこと。相続税・贈与税などに使用されるというだけあって、税務署が所管をしています。

一方固定資産税路線価は固定資産税評価額の算出基礎となるものであり、公示価格の70%程度とのこと。固定資産税なので、市区町村が所管をしています。

なんとなく、80%、70%というのは頭にありましたが、そもそも所管が違う数字だったんですね。

通路には固定資産税路線価がついていたので、もう少し固定資産税を深掘りしてみると、総務省のページに、「宅地については、地価公示価格等の7割を目途に評価」としっかりと記載があります。

ということは、70%で割戻せば、その地点の公示価格（のようなもの）が算出できるということになります。

一方その公示価格ですが、これもググってみると実勢価格との関係でいうと、1.1倍〜1.2倍、都市部においては2倍以上になることもあるというではないですか。

これでは使い物になりません。

うん？ちょっと待てよ。

確か近隣の取引価格ってあったよな？

近隣の取引価格って実勢価格だから、それと公示価格の比がわかれば、通路の公示価格（のようなもの）から実勢価格＝客観的な評価額が出せるんじゃない？

近隣の取引価格の平均が60万円で、公示価格が55万円。

ということはこの地域の実勢価格は公示価格の1.091倍≒1.1倍と言っても問題ないはず。

固定資産税評価額約38万円÷70%×1.1（実勢価格と公示価格の倍率）×持分1/5=約12万円

でたっ！

この約12万円が客観的に算出した評価額として正しいものでしょう。

これに査定書の約12.5万円と約30万円の平均をとって、約18万円というのを希望買取価格としました。

上申書と題名づけ、土地の概要と、希望買取価格、その買取価格をどのように算出したかの説明を記載して、根拠資料の出典と参考資料を別添して資料の完成です。

あとは、この金額を納得してくれるかどうか・・・。