不動産投資の初心者ワーママ、カモられる直前で気づいた話。

おはようございます！

今日は、見学に行った都内一棟マンションの話です。

都心主要ターミナル駅徒歩７分の物件

ワーママりも、不動産投資に興味を持っており、２０２４年の目標だった１００冊程度本を読み、セミナーもちょくちょく出ています。

マンション・一棟の不動産投資を行っている知人にもたくさん話を聞きました。

アグレッシブ系のメールでご案内をいただく程度の関係の、不動産業者から案内を受けたとある一棟マンション。

築３５年、７戸ほど入っており、大きいターミナル駅から徒歩7分。実勢地価や家賃相場などを調べて、利回り５・５％とのことで、他と比較するとそこまでゴミ物件らしくは見えなかったので見に行くことに。

住宅用地ではなく、工業地域にはあるものの、土地値比率もそれなりに出ているので、Kindle出版している傍ら、３連休に電車を乗り継いで、勉強まで見に行ってきました。

駅からの徒歩時間や周りの雰囲気なども確認の上、業者と現地で待ち合わせて、建物の様子などチェック。

写真も撮りますが、満室ではありましたが、階段、共用部分などかなりのボロボロです。案内してくれた業者が管理会社だそう。

価格は１億ちょっと。

業者は売主の話、客付けの話など教えてくれましたが、肝心の融資については持ち出しがこれくらい必要というところと、減価償却の話ばかりで、この物件のターゲットが誰なのかいまいちよく分からない回答。

減価償却云々より、その後が怖いです。

バリューアップさせれば、埋まったり売れそうではあるものの、そのまま持っていても客付けに苦労しそうなボロさです。

すでに１件別の投資家さんの申込みも入っているそうで、特段自分たちは絶対買いたい！というわけでもなく、お勉強のためとして考えようかと思っていました。

その日はいろいろな話を聞いてターミナル駅周辺を歩いてみて、帰宅。

なかなか駅周辺は栄えていたので、勉強になりました。

後日、夫のシュミレーションで発覚したこと。

その後、「減価償却は置いておいて、町の栄え方を見ていると、一棟目としては別に悪くなかったかも？」と思う私と、

超理系でマクロ大好きな夫はそれでは納得せず、ちくちくと、エクセルでシュミレーション。

不動産投資は私の方が学んでいたはずですが、こういうときは理系が頼りになります。

シュミレーション結果、５年後に売るにしても、買ったら赤字確定物件。

CFも出ない。

ずっと満室の想定であっても、売却時同値で売れたとしても、赤字。

げ、この値段でこれって、「ゴミ物件」じゃん・・・

私も簡単なシュミレーションはやるつもりだったのですが、夫の方が作業が早かったです。売値がまだ２０００万くらい安ければペイするかもしれないのですが、この値段で買ったら、出口戦略も不明で

おそらく

投資信託で３０００万を運用していた方がまだ利回りが良い。

という結論になりました。

現金を入れる先として、果たして適切なのか・・・

しかも、想定していない項目も入れてくれていたので、「夫ヘルプ」に感謝しました。

さらに、私が想定していたざっくりシュミレーションでは甘かった、と反省しました。

結局、リート買っておけばよいじゃん！という結論になる方が多いのは、こういった理由からでしょうね。

売主も個人の投資家で、ボロ物件を高く売り抜けたい感じが透けてみえて、かなり気になりました。

業者の対応や説明も、今思えば若手で欠けているところもありましたが、カモである私は気づいておりませんでした・・・

私みたいな人がカモになるわけです。

ということで、夫作成のシュミレーションシートを見ながら、

おお、私みたいなのが初心者がカモになるのか・・・。

と茶をすすりながら、反省とともに学びました。

不動産売買の会社は、業界的に手数料が固定されているため、

とにかく件数をこなすことと、相続系案件をカモにすること、

儲からないワンルームを富裕層にとんでもない高値で売ることによって、生きながらえているようですが、

こんな高いゴミ物件を１億で初心者に売りつけて、

手出し３０００万くらいで、楽観シナリオでも数百万も儲からないリスクをとらせる。

しかもニコニコと良い顔をしながら。

こ、怖すぎます。

不動産業界の不透明性、怖すぎる。

やはりここは、その有象無象の中で騙されないために、自分でしっかり考えられるようにならなければいけないということなのですが、

マイソクやレントロールがウソだらけで、私のような人は基本カモられるという前提で入るという覚悟をしっかりもたなければならない、と学びました。

本には書いてあったことですが、実際に跋扈しているのを見ると、けっこうビビりますね。

不動産投資のエントリーはハードル高い。

ということで、結論としては

・不動産投資を挫折する人が多い理由がよくわかった
・なぜなら、業者は本当に笑顔でゴミ物件を売ってくるから（ただし、価格による）
・ババ抜きに参加しないように理論武装が必要

そして、

・バリューアップ案件は最初はリノベ業者など目途がついていないうちはコストが見えず、狙わない方が良いかもしれない（もしコストの相場観があれば、あり）

なんとなく、実践のために、駅近の築古マンションの１室をリノベーションして売った方が、まだ利益になるような気がしてきました。

実地体験を重ねて学んでいくしかなさそうです。

それでも、現地に行き、業者に話を聞けたのは大きな一歩だったと思います。

まずは、シュミレーションシートを使って、騙されないように勉強を重ねて行きたいと思います。

数字でキチンと学ぶ 不動産投資のキホン

まずは基本のキ、これでも読みなおし、楽待の解説でも聞きますか・・・。

このレベルからまったく上がれていないのは、ゴルフなどと同じくジレンマですが、難しいことに挑戦するのはいつでも楽しい！

不動産投資をがんばっている方、一緒に勉強がんばりましょう！

リノベして売ればある程度家賃も上げられ、１億で買って少し高値で
年後に売る、などといったこともできたかもしれませんが、なかなか今の私だと難しいですね・・・。ぐるぐる考えております。

インターホンの替えっていくらなんだろう・・・。

初心に戻ってがんばります！

きっと一般投資家が買いやすい市況がまた来るはずだと思っています。前向きに考えよう！