民法#69 一括競売 抵当権と賃借権
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一括競売
→抵当権の設定後に抵当地に建物が増築された場合は法定地上権成立の要件を満たさない。本来であれば、抵当権が実行された後の買い受け人は自己の使用収益のために建物の収去を請求することができる。
→しかし、抵当権者にとっても民事手続きが面倒だったり、建物に対する経済的手段として、土地と建物の一括競売が抵当権者に認められる。これは義務ではなくあくまでも権利であり、必ず一括競売しなければならないというわけではない。
→一括競売したとしても、優先弁済を抵当権者が受けられるのは土地の代価分のみである。
抵当権に遅れる賃貸借
→前提として物権化した賃借権と抵当権はその先後によって優劣が決まる。
したがって、登記された抵当権のあとに建物の賃借権がある場合、賃借権は対抗できない。
→しかし、建物の賃借人にすぐに出ていけというのは酷なので下記の猶予がある。なお、土地にはこのような規定はない。
→競売手続きの開始前から使用又は収益する者は建物の抵当権実行後の買い受けがあってから6ヶ月は買い受け人に建物を引き渡さなくても良い。
→ただし、賃料相当分の使用料は買い受け人に供与する必要がある。滞納して、買い受け人が一ヶ月以上の使用料を払うよう相当期間を定めて催告しても支払われない場合は直ちに立ち退きを要求できる。
→買い受け人がでてきた時点で賃貸借契約は終了している。したがって、旧賃借人は買い受け人に敷金を返還請求できない。
後順位賃借権者と抵当権者の同意
→登記をした賃借権はその登記前に抵当権を有するすべての者が同意して、かつ、その同意の登記があるときは、その同意をした抵当権者に対抗できる。
①賃借権の登記
→賃借権の物権化の一つに、登記なくして建物の引渡しがあれば対抗力をもつという借地借家法の規定があるが、これでは足りない。
②抵当権者全員の同意
→一部では足りない。
③抵当権者善意の同意を登記する。
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