すべての不動産オーナー様へ。ストレスフリーな賃貸管理生活を実現するためのトラブル対応術。
こんにちは！編集チームの鈴木です。不動産投資を通して豊かな未来の実現をお手伝いするコンシェルジュ「ReBIRTH株式会社」の公式noteへようこそ！
このnoteでは、不動産投資、金融、経済、貯蓄、資産運用などについて、今さら聞けない基礎知識から、明日役立つ専門的な情報まで、わかりやすく簡潔に発信しています！
設備の不具合トラブルとその対策
不具合のほとんどは自然発生
ほとんどの物件には様々な設備が備えられています。
エアコン
インターホン
換気扇
キッチン
洗面台
浴室
など、さまざまな設備がオーナー様の所有物であり、実際には入居者が使用します。
これらの設備には「耐用年数」があり、入居者が通常通りの使用を行っていても不具合が発生する可能性があります。不具合の内容もさまざまで、簡単な修理や部品交換で済むものから大掛かりな交換が必要なものまで。
（入居者自身が起こしてしまった不具合を除き、）どんな不具合であっても、早急な対応が非常に重要です。なぜなら、実際に使用して生活している入居者にとって、設備の不具合はストレスとなり、解決が遅れると退去を考えることもあります。入居者様には快適に生活していただきたいですし、できる限り長く住んでいてほしいものです。
対策：プロに任せましょう
しかし、日頃忙しい中で、日々の仕事や生活の中で入居者様からの不具合の連絡を受け、修繕業者を探して手配し、解決まで対応することは大きな負担になります。困っている入居者からは「まだ解決されませんか？」という連絡も寄せられることも。
そんな不具合をすべて防ぐことはできませんが、備えることはできます。最も容易なのは、事前に不動産業者や管理会社と「管理委託契約」や「サブリース契約」を結んでおくことです。このような「不具合対応」を、全て専門家に任せましょう。
※管理委託契約について
※サブリース契約について
ただし、それぞれの会社によって対応の精度は異なります。せっかく管理を依頼して費用も支払っているのに、ちゃんとした対応を行ってくれないと意味がありません。
管理会社を選ぶ際には、
不具合対応をどのように行うのか
どこまで対応できるのか
を確認し、納得できる会社と契約することが重要です。（弊社では経験豊富なスタッフが可能な限り安価な費用で早急に対応いたします。ご興味のある方はお気軽にお問い合わせください。）
近隣トラブルの多くは…「騒音」
騒音は原因究明が難しい
そして、入居者様からの不具合連絡は設備に関してだけではありません。ある意味、それ以上に多いとも言われるのが「近隣トラブル」です。当然ながら、賃貸マンションやアパートなどの共同住宅にはさまざまな方がお住まいになっており、年代、性別、職業も違えば、生活リズムも異なります。
そのような中、特に多いトラブルは「騒音」に関するものです。
「深夜にお隣が騒いでいてうるさい」「上階の方の足音や建具の開け閉めが気になる」など、共同住宅では騒音に関する苦情が多く寄せられます。さらに難しいのは、音は個人によって聞こえ方が異なり、通常の生活音でも過敏に気になる方もいるということ。つまり、本当に騒音なのか判断するのは難しいのです。
しかし、それでも「騒音」は大きなストレス。睡眠障害につながるなどの影響もあります。騒音の問題が解決しない場合、退去の原因にもなりかねません。ただし、騒音の元とされる方に注意をしても本人に心当たりがない場合、「そんな細かい方が周りに住んでいるなんて生活し辛いな…。」と思え、こちらも退去につながる可能性があります。
対策：プロに任せつつ、対応内容は把握しておく
こうした場合にも、不動産業者や管理会社が解決のお手伝いをすることができます。自らまず動くのではなく、こちらも専門家に委ねましょう。
ここからは、実際の入居者への対応についてです。特に、ご自身で管理なされているオーナーさんは参考になさってください。
このようなとき、「〜〜のお部屋の方から、あなたの部屋がうるさいという苦情が来てます」などとストレートにお伝えしてしまうと、お部屋間でさらなる近隣トラブルになってしまうことも考えられます。それによって、片方もしくは双方とも退去となってしまうと、目も当てられません。
そのため、明らかな場合を除き、まずは全部屋に注意喚起という形で通知を出します。「どちらのお部屋という特定はございませんが、複数のお部屋から他の部屋での騒音でお困りのご連絡をいただいております。」という内容です。併せて、「どちらのお部屋からというお心当たりなどがございましたら、お気軽にご連絡ください。」という内容も添えます。
このような形であれば、騒音について自覚のある方であれば、自身の生活の改善をしていただける場合が多くあります。どこのお部屋からという特定もできませんので、さらなる近隣トラブルが発生する可能性も少なくなります。
対応を行っていくと、「実はさらにお隣が騒音元だった！」ということがあったりもします。つまり、騒音クレームに関しては決めつけで簡単に注意を行ってしまうと、見当外れな対応になってしまう可能性があるのです。全く身に覚えもなく、日々気を付けて生活しているのに疑われたらどうでしょう。「騒音クレーム」への対応は、なるべくフラットな視点で対応するのが寛容です。
そして、ここまでしても騒音が止まらないケースもあり、そのような場合に関しては、直接の電話連絡します。お話しするのは、先ほどの通知と同じ内容で構いません。
なお、上記のような対応はあくまで基本的な方法であり、状況によっても異なりますので、適宜注意深く対応しましょう。
以上が、不動産オーナーに向けた入居者からの不具合連絡やトラブルへの対応についてです。今回も最後までご覧いただき、ありがとうございました。いかがでしたでしょうか。
私たちReBIRTH株式会社では、皆様の資産形成についてのコンサルタントをさせていただいており、皆さまに見合った不動産投資をご提案いたします。将来への不安や資産形成に関するあらゆるご相談にも応じます。お手伝いできることがありましたら、ぜひお気軽にご相談くださいませ。
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