【ワンルームマンション投資】サブリース＝ダメは嘘。
こんにちは。不動産投資110番のnoteをご覧頂き、
誠にありがとうございます。
本noteでは、
・ワンルームマンション投資について
・ワンルームマンション投資で失敗しないためには
・ワンルームマンション投資業界の裏側
・ワンルームマンション会社の真実
など、ワンルームマンション投資について発信しております。
1,はじめに
巷に溢れるワンルームマンション投資についての情報で、「サブリースは絶対にするな」「詐欺だ」と目に耳にした方も多いかと思います。
結論から言うと、私はサブリース賛成派でも反対派でもなく、全ては物件や管理会社によってどちらが勝ちやすく、負けにくくなるのかだと思っております。
今回は、巷と同じように「サブリース＝やってはいけないもの」と勘違いしている方に向けて、正しいサブリースの情報をお伝えできればと思います。
2,サブリース＝ダメは嘘な理由。
2-1 なぜサブリースはダメと言われているのか？
サブリース契約はやめとけと言われる大きな理由として、実際に多くのトラブル事例が報告されていることが挙げられます。
その中でも、かぼちゃの馬車事件などをイメージされる方も多いと思います。
かぼちゃの馬車事件とは、株式会社スマートデイズが女性専用シェアハウスを不動産価値に見合わない価格でサブリースとして販売し、経営破綻によって多くの不動産投資家が自己破産に陥った事件のことです。
ただ、トラブルを起こしている事例を見ていくと、会社規模が小さい中古業者がそのような事件を起こしているケースがほとんどです。
その他、家賃を自分で上げ下げできなかったり、解約ができなかったりするサブリース契約もあるのが、主なダメと言われている理由となります。
正しいサブリース契約を結ぶことで収支管理が一元化され、一目で現状を把握することができ、安定して運用することができます。
次の目次で、正しいサブリース契約と危険なサブリース契約について解説していきます。
2-2 絶対やってはいけないサブリース契約とは？
①解約ができないサブリース契約。
解約ができないサブリース契約を結んでしまうと、その物件を売却するときに不利になります。
主には、サブリースを継続したまま次のオーナーを見つけるのが難しい。
また、売却査定もサブリース賃料で計算されるため売却価格も低くなるといった理由により不利になります。
また、解約することにより多額の違約金を請求してくる会社もあるので、確認が必要です。
②小さな会社とのサブリース契約。
先ほど述べた通り、事件レベルでのトラブルのほとんどが会社としての耐久性が弱い小さな中古業者です。
大手デベロッパーなどの管理会社ならば資金的体力があるのでそのようなトラブルにはなりにくいので大手デベロッパーをお勧めします。
（※賃貸管理契約内容は別途確認必須。）
③手数料が10%以上のサブリース契約。
一般的に、サブリース手数料の相場は5%〜10％です。
10%超えの手数料または、手数料無料は危険なのでやめた方がいいです。
2-3 サブリースはどのように使って行くべきなのか？
サブリースを活用して行くことで、空室や設備、原状回復など突発的な支出もなく、安定的に運用することができます。その中で、サブリースを上手に使って行くには、サブリースのデメリットをリスクヘッジできているような賃貸管理や物件であることが重要です。
例えば、売却時に解約ができる。または、解約ができなくても査定時に先賃料を開示してくれる賃貸契約内容になっている。
そもそも、家賃が下がるリスクが低い好立地の物件を購入するなどといったものになります。
3,まとめ
これまで、サブリースの悪いところ、上手く活用していく方法についてお伝えしていきましたが、結論、何が言いたいかというと、
「サブリース＝ダメ」という認識が間違っているということ。中には「サブリース」と聞いただけで拒絶する方もいますが、何がダメで何が良いのかを理解して頂きたく今回の内容をお伝えしてきました。
今回のnoteをご覧頂き、ワンルームマンション投資にで成功するために、ご自身でサブリース契約の良し悪しを判断できるようになってもらえれば嬉しいです。
4,不動産投資110番について
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