不動産投資を始める前の心配事6つについて考える

プロローグ

不動産賃貸経営始める前は、いろいろな心配事が頭をよぎり、それが原因でなかなか投資をするための行動に移れないことと思います。
家族や友達に相談でもしようものなら、『不動産投資とかやめておけ、危険だ』『そんな借金して返せなくなったら自己破産だぞ』などと、不動産投資をやったことがないにも関わらず、なぜか必死に止められたりします。※ ちなみにそういう人のことをドリームキラーといいます
私も、同じく不動産投資を始める前に、セミナーに参加し、様々な本で知識を得るたびに、心配事やリスクが増えていきなかなか物件を購入する行動には移せずにいました。
でも大丈夫です。
火災保険、地震保険、保証会社、管理会社、専門業者いろんな人たちが助けてくれます。

１．空室が出て融資の返済ができなくなったらどうするのか？

購入前にフィルター

1部屋分の家賃が入らない程度で返済がショートするような物件は購入を見送りましょう。最低でも2部屋分の家賃が入らなくても返済が滞らない物件を購入しましょう。
それとともに考え方を改めましょう。

空室は埋める努力が必要

例えば株式市場で借金をして買った株が値下がりました。この場合、損切りかナンピンか塩漬けと、対応方法は限られています。
しかし、不動産投資であればあらゆる行動と努力で空室は埋めることができます。
リスクを自分の努力と行動で補えるのは強みです。
管理会社、仲介会社に電話営業やFAX-DMして空室を埋めましょう。
投資だからと資金を入れれば利回りが確定すると思ってはいけません。
不動産投資の利回りは単利未満と考えて利回りを上げるための努力が必要な投資分野です。

保証会社

新規の入居者には保証会社との契約を義務付けましょう。
そうすることで、家賃未払いはある程度保証会社が保証してくれて、滞納者には明渡訴訟なども対応してくれます。

２．家賃滞納者が出て融資の返済ができなくなったらどうするのか？

購入前にフィルター

1部屋分の家賃が入らない程度で返済がショートするような物件は購入を見送りましょう。最低でも2部屋分の家賃が入らなくても返済が滞らない物件を購入しましょう。

契約解除、明渡訴訟

支払いが滞っている事実をもって契約解除をすればよいです。
それでも退去しなければ、裁判、強制執行で追い出せます。
裁判も弁護士を使わずに費用を抑えてできますのでご安心ください。

保証会社

新規の入居者には保証会社との契約を義務付けましょう。そうすることで、家賃未払いはある程度保証会社が保証してくれて、滞納者には明渡訴訟なども対応してくれます。

３．変な入居者が入り、他の入居者が出ていったらどうするのか？

変な入居者が入ってきて、周りに迷惑をかけ、良識あるご入居者が被害にあい、退去してしまう。
このようなケースは実際にあります。

保証会社

対策としては、入居募集のときに保証会社の利用を義務付けましょう。
また、予め入居をお断りしたい属性などは管理会社に伝え、面談の時点でフィルターしてもらいましょう。
保証会社の利用を義務付けることで、入居前に保証会社の審査が行われますので、大まかな属性のチェックにもなります。

契約解除、明渡訴訟

オーナーチェンジで引き取った物件にすでに迷惑入居者がいた場合は、迷惑行為の客観的な証拠を集めて契約解除をすればよいです。
それでも退去しなければ、裁判、強制執行で追い出せます。
裁判も弁護士を使わずに費用を抑えてできますのでご安心ください。

注意と警告

また、日々の運営の中では、強めの注意喚起や警告文投函や管理会社からの直接の注意・警告で迷惑行為をやめる方もいます。

４．購入したアパートが火事になったらどうするのか？

火災保険

被害箇所の修繕見積もりのあと、火災保険で事故申請しましょう。
修繕費相当の保険金が支払われます。

５．地震でアパートに被害が出たらどうするのか？

地震保険

被害内容を地震保険（火災保険）で事故申請しましょう。
建物評価額と損壊の程度によって、保険金が支払われます。

６．シロアリ被害が出たらどうするのか？

シロアリ専門業者

被害箇所（木部）を切り取って取り替えましょう。
その上でシロアリ対策の消毒や防虫薬を塗布してもらいましょう。
ただそれだけです。
シロアリ専門業者に相談してできるだけ低予算で対策したいと伝えましょう。
きっと相談に乗ってくれますよ。

まとめ

不動産投資・賃貸経営では、様々なトラブルが発生します。
絶対に発生します。
ですので、『どうしよう？！』と思考停止に陥らず、落ち着いて、自分に何ができるのか？誰に相談すれば良いのか？どうすれば費用を抑えて効果的に対応できるのか？をよく考えて行動することを習慣にしましょう。
また、効果的ではあるけれども、緊急性を要するため高い費用を支払って実施するしかないという局面もありますので、状況に応じて柔軟に判断することが必要です。