88.マイホームを購入しました！(その6)
マイホームの購入第6弾でございます。
26歳の同い年夫婦、会社の住宅補助がなくなったので、横浜に思い切って家を買いました。
というのが前回までのざっくりとしたハイライトとなります。
引き続き、僕たち夫婦の前に立ちはだかった「お悩み」についての向き合い方についてまとめていこうと思います。
さて、僕たちの物件購入における「お悩み」もいよいよ大詰めです。なんせ物件が決まり、売買規約も行い、今月中には家が引き渡され、7月には引っ越す予定なのですから。
物件が決まってからの数カ月は、わくわくしっぱなしでございます。
そんな中、今回は前回に引き続き、「お金」の話をしたいと思います。
▼住宅ローンについて
住宅ローンって何でしょう。
「住宅ローンとは何か？」と問われたら、わたしは「毎月決まったお金を35年=420回銀行に払うことだよ」と答えます。これが正確な定義でないことは百も承知ですが、これが住宅ローンを組む人にとってのリアルだからです。
「マイホームを購入しました！(その1)」で記載しましたが、個人的は一番イメージが付きやすい住宅ローンの定義です。
▼詳しくはこちら
ただしここでは、もう少しかしこまったカタチで住宅ローンについて記載したいと思います。
基本的には、住宅ローンとは購入した物件を担保として金融機関から融資を受けて、定められた契約に則って借入金を返済する仕組みとなっています。
融資を受けられるかどうかは、
・職業
・収入
・年齢
・健康状態
・購入物件の適正
などを考慮して、住宅ローンの契約者に十分な返済能力があるかどうかで決まります。
住宅ローンを利用したいと思ったら、まずは事前審査に申込、事前審査に通ったら、本審査を申し込みます。
事前審査はWEB上で簡単にできますので、複数の金融機関で申し込んでみることが多いようです。
僕たちの場合は不動産会社の担当者が、提携している金融機関に一括で事前審査を申し込んでくれました。WEB上でできるとはいえ、面倒には違いないので、大変助かりました。
本審査は銀行の支店に行って、様々な書類を提出した後、紙の申込書を記載して、提出しました。
デジタル化が進んでいると言われてはいますが、割と旧時代的な運用方法の印象を受けました。
(ネット銀行なんかの場合は、もしかしたらもっと簡潔にできるのかもしれません。)
さて、複数の金融機関に事前審査を申し込んだ僕らですが、どういった理由で１つの金融機関に決めたのか。
答えは簡単。
金利が一番安かったからです。
▼金利とは？固定金利って？変動金利って？
今や超低金利時代と言われていますが、そもそも金利って何なんでしょうか。簡単に言うとお金を借りることに対する利子のことを指します。
そして住宅ローンにおいてはこの金利が大きく2種類存在します。
それが「固定金利」と「変動金利」です。
■固定金利
固定金利とは、契約した時点から金利がずっと一定になることを指します。
たとえば、家を買った時の金利が2％だったら、返済が完了するまでずっと2％のままとなります。
今は超低金利と言われているけど、「今後上昇するかもしれないから不安」「月々のローン返済を固定化したい」という方にはお勧めだと思います。
また固定金利には「全期間固定金利型」と「固定金利期間選択型」と呼ばれるものがあります。
前者は既に説明した通り(返済が完了するまで金利が一定)ですが、後者の選択型は、少しだけ勝手が違ってきます。
■固定金利期間選択型
こちらは5年間や10年間といった期間を選んで、その期間内は固定金利になるけれど、期間経過後には変動金利にする、といった選択型となります。(金融機関によって、固定金利の期間はばらつきがあるみたいです。)
ただし全期間固定金利型にせよ、選択型にせよ、金利は変動金利よりも高く設定されています。
■変動金利
変動金利はその名の通り「一定期間ごとに金利が変動すること」を指します。
住宅ローンの場合は、一般的に5年ごとに変更されます。前述した通り、金利だけを見れば固定金利よりも安いのですが、返済プランが立てにくかったり、金利が上昇すれば返済額も増えてしまう、といったデメリットもあります。
固定金利、変動金利、どちらにもメリット、デメリットがあり、一概にどちらが良いということは判断できません。
ちなみに近年で言うと、変動金利を選択する方が過半数を占めるようです。
僕たちも変動金利を選択しました。超低金利とは言え、貸してもらう額が額なだけに0.1％でも金利を下げておきたい！という想いがあったからです。
借入の際のシミュレーションなんかも金融機関の方に聞けばすぐにやってくれるので、固定金利の場合の金利の総額、変動金利の場合の金利の総額、なんかを検討材料の1つにしてみてはいかがでしょうか。
▼保証料型？融資手数料型？
住宅ローンを借りる際に、「保証料」や「手数料」という言葉を耳にします。
住宅にかかる諸費用については「マイホームを購入しました！(その5)」で既にお話しましたが、実は住宅ローンにかかる諸費用というものも存在します。それが保証料や手数料と呼ばれるものです。
※保証料と手数料は、どちらか一方を支払う必要があります。
諸費用ばっかりで嫌になっちゃいますよね。
こうした諸費用も実は馬鹿にならない金額になりますので、きちんと理解しておきましょう。
■保証料
保証料とは、住宅ローン契約時に借入先の金融機関ではなく、住宅ローンの保証を行う保証会社へ支払う費用です。
保証会社とは、住宅ローンの返済が出来なくなった場合に債務者に代わって借入先の金融機関に住宅ローンを全額返済(弁済)する役割を果たしている会社です。
※保証会社による全額返済(弁済)はあくまで一時的な肩代わりであって、債務者が負っているローンの返済義務がなくなるわけではありません。
また保証料には2つの種類があります。
「外枠方式」と「内枠方式」です。
■外枠方式
外枠方式では、住宅ローンの借入時に保証料を一括で支払います。
メリットとしては、内枠方式よりもトータルで支払う金額が少なくなることが挙げられます。
反対にデメリットは、一括での支払いになるため、まとまった資金が必要になることが挙げられます。
■内枠方式
内枠方式は、保証料を住宅ローンの金利に上乗せして、保証料を分割して支払っていきます。
メリットは、ローン借入時にまとまった資金が不要であること。デメリットは外枠方式よりも総支払額が多くなってしまうことが挙げられます。
■融資手数料
融資手数料とは、住宅ローンを借り入れる際に、手続きの報酬として金融機関へ支払う費用を指します。
こちらも外枠方式の保証料と同様に、ローン借入時にまとまった金額が必要になります。
では、どれだけまとまった金額が必要なのでしょうか。これは借入金額によって変動するようです。
例えば、3,000万円の借入なら66万円、5,000万円であれば110万円と手数料が変動していきます。
では「保証料」と「手数料」どちらを支払った方がよいのでしょうか。
一般的には、融資手数料に向いているのは、借入金額が少ない人です。
先ほど記載したとおり、借入が少なければ少ないほど手数料が少なくなるからです。
反対に保証料に向いているのは、借入金額が短い人です。
保証料は、借入期間によって借入金額100万円あたりの支払額が変動し、借入期間が短いほど月々の支払いが少なくなるからです。
※ただし各金融機関では、「手数料型」か「保証料型」のいずれしか扱っていないことがほとんどです。
ちなみに、僕らは融資手数料型で住宅ローンを借り入れました。
借入金が長く(35年)、多少繰り上げ返済をしたとしても、手数料型の方が若干お得だったからです。
さて、大変長く続けてしまった「マイホームを購入しました！」シリーズですが、いったんこちらで終了する予定でございます。
もし(その1)から(その6)まで全て見て下さった方がおりましたら、大変うれしく思います。
少し期間が空いてしまうかもしれませんが、「マイホームに引っ越しました！」の記事も書こうと思っております。ぜひ、楽しみにお待ち頂ければと思います。
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※僕たち夫婦は不動産や金融のプロではありません。付け焼刃の知識なので、書いている内容に間違いがある場合もございます。自分で書いておいて恐縮ですが、すべてを鵜呑みにしないで頂くと幸いでございます。
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