87.マイホームを購入しました！(その5)
マイホームの購入第5弾でございます。
26歳の同い年夫婦、会社の住宅補助がなくなったので、横浜に思い切って家を買いました。
というのが前回までのざっくりとしたハイライトとなります。
引き続き、僕たち夫婦の前に立ちはだかった「お悩み」についての向き合い方についてまとめていこうと思います。
▼物件購入の流れ～事前審査～
前回の記事でお伝えした通り、ついに僕らが求めいていたような中古物件を発見し、購入に踏み切るわけですが、ここでも様々な問題が発生してしまします。
なんせ金額が金額です。僕と妻が今まで歩んできた人生の中で断トツで高価なお買い物です。クレジットカードのICチップを読み取るだけで、レシートが出てできて「はい、お買い上げ！」というわけには、当然いきません。
様々な事務手続きを経て、ようやく物件が僕らの所有となるわけです。
※今回は不動産会社を仲介した中古物件の購入の流れとなりますので、それ以外の場合には、異なる流れになると思います。
そもそもの話ですが。
「この家に決めた！絶対に住みたい！！」
と担当者に気持ちを伝えるだけでは、物件をキープすることさえできません。
買い手(僕ら)が本当に物件を購入できる資格を有しているのかどうかを、まず提示する必要があるからです。
ここで何が必要かというと、「住宅ローンの事前審査」です。
事前審査とは、銀行に住宅ローンを借りる人の収入や勤務年数などがチェックされ、実際にいくら借りられるのか、滞りなく支払いを続けられるのかどうかを事前に確認してもらうものです。
物件を購入する前に事前審査を通しておくことも可能ですが、僕らの場合は物件探しに必死だったため、住宅ローンについてはほとんど何も考えていない状態でした。
事前審査には1週間～2週間ほどかかります。
※僕らは複数の金融機関で事前審査を申し込みました。
もし審査を待っている間に事前審査済みの別の購入者が現れたら、その人に物件の権利が渡る、と脅されながら審査結果を待っていたので、本当にヒヤヒヤしました。(別の購入者は現れず、僕らの事前審査は無事通ったので、本当に安心致しました。)
※ちなみに事前審査を通した金融機関で、住宅ローンを借りなければならないというわけではありません。あくまで本当にローンを借りられるのかどうかの目安のためのものみたいです。
このとき個人的に驚いたことがありました。
なんと、いざ物件の購入の権利を得ると、売り主に対して価格交渉を行うことができるのです。
いわゆる「値切り交渉」です。
大幅に値切ってしまうと、売り主さんに嫌われてしまう場合もあるそうなのですが、僕らも少しだけ値切り交渉を行いました。端数を切り捨てしてもらったのですが、額が額なだけに、端数とは言え大金です。
こうして、無事価格交渉を終え、正式に物件購入の手続きに移るのでした。
▼物件購入の流れ～売買契約の締結～
事前審査が終われば次のステップは「売買契約の締結」です。不動産会社が仲介のもと、売り主さんとともに様々な書類に捺印していきました。
物件に関する書類は想像以上に多く、ぼんやりとした頭で流し聞きしていたので、内容はほとんど覚えていません。
ただしこの「売買契約の締結」に際しては1つ重要なことがあります。
それは、「お金の支払いが発生する」ということです。
僕らは頭金0円で物件を購入したのですが、住宅ローンとは別に「諸費用」と呼ばれる費用が発生いたします。
物件を購入する場合は、頭金の用意は無くてもいいけれど、「諸費用」を払えるだけの自己資金は必要となります。
※詳しくは次の「頭金はいらない？諸費用とは？」の項目でお話しようと思います。
さて、ここで発生するお金の受け渡しは具体的には「①手付金」「②印紙代(売買契約書用)」「③仲介手数料(半金)」となります。
①手付金とは。
契約が成立した証として物件金額の一部を売り主に支払うことを指します。
「いくら払わないといけない！」という制限はないようなのですが、僕らの場合は物件価格の約5%を支払いました。
※住宅ローンの借入額は物件価格そのままの額で組んだので、一時的に口座から購入価格の5％が無くなることになります。つまり手付金は頭金とは全く別のものとなります。
②印紙代(売買契約書用)とは。
不動産の取引においては、売買契約書などの書類に記載された金額(物件の購入価格)によって税額が決まっており、定められた金額に応じて印紙を契約書に貼る必要があります。
1,000万円より大きく、5,000万円以下の金額の場合、1万円の印紙が必要なります。
③仲介手数料とは。
不動産会社を介して物件を購入した場合、仲介手数料と呼ばれるものを不動産会社に支払う必要があります。売買が成立した際に支払う「成功報酬」のようなものです。
物件価格によって仲介手数料の上限が定められており、一般的に以下の計算で求められます。
(物件価格)400万円超 ＝ 取引物件価格(税抜き)×3％＋6万円+消費税
僕らの場合はこのうちの半分を売買契約の際に支払いました。
長々と書いてしまいましたが、大量の書類に捺印、諸費用の一部の支払い、を済ませて、売買契約は終了です。
▼物件購入の流れ～その後～
売買契約が終わると、続いて、「住宅ローン本申し込み手続き」「金銭消費貸借契約」「残代金決済・所有権移転登記手続き」を経て「物件引き渡し」「入居」となります。
さて僕らの場合ですが、実は住宅ローンの本申し込み手続きが終わったところで、その後の手続きはこれからとなります。
物件が決まったあまりの嬉しさを抑えきることができず、先走ってnoteに記事を書いていることをお許し下さい。無事、入居が完了しましたら、また改めて「新居のご報告」をしたいと思います。
▼頭金はいらない？住宅ローン控除？諸費用とは？
さて何度か書いている通り、僕らは頭金0円でマイホームを購入しました。
もちろん頭金を払うにこしたことはないと思うのですが、0円であったとしても無計画、というわけではないと思います。
ちなみにひと昔前だと、頭金0円なんて考えられなかったようです。金利が今より高かったのはもちろんなのですが、銀行からの融資が物件価格の8割までしか下りなかったようなのです。
つまり、最低2割の頭金がなければ、物件購入のスタートラインにさえ立てなかったのです。
低金利時代に物件購入ができて、本当に良かった、、！と思います。
また今は「住宅ローン控除」と呼ばれる制度があります。
簡単に説明すると、毎年の住宅ローン残高の1％を10年間(条件次第で13年間)、所得税から控除されるという制度です。
例えば、年末の住宅ローンの残高が2,000万円だった場合、住宅ローン控除で残高の1%にあたる20万円が返ってくるのです。
※ただし諸々の諸条件があるようです。
▼詳しくは以下にてご確認ください。
つまり頭金を入れ過ぎてしまうと、住宅ローン控除を受けられる額が少なくなってしまう恐れがあるのです。
一応、僕らは住宅ローン控除が終わる10年後から、ローンの繰り上げ返済を考えています。(そのときお金が貯まっているかどうかは別にして。)
▼諸費用について
いくら頭金が0円でいいからとって、貯金0では住宅は購入できません。
諸費用とは、仲介手数料、印紙税、登録免許税、司法書士への報酬など、物件価格以外にかかる費用のことを指します。
最低でも自己資金で、諸費用を支払えなければ物件購入は困難になると思います。
ちなみにですが、一般的に諸費用は
・新築＝物件価格の3～7％
・中古＝物件価格の6～10％
が相場と言われているようです。
さて、お金の話が多くなってきましたが、そもそも「住宅ローンって何？」と思われている方も多いと思います。
正直僕も、あまりよくわかっていないところはあるのですが、「マイホームを購入しました(その6)」にて住宅ローンについて記載したいと思います。
長くなってしまっておりますが、引き続きご参考までにお読みいただければと思います。
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※僕たち夫婦は不動産や金融のプロではありません。付け焼刃の知識なので、書いている内容に間違いがある場合もございます。自分で書いておいて恐縮ですが、すべてを鵜呑みにしないで頂くと幸いでございます。
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▼中古物件 流れ
▼仲介手数料
▼頭金
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