なぜデザイナーズマンションがエステやパーソナルジムの店舗として選ばれるのか
仕事で不動産関係の集客支援をしています。その中で気が付いたことを考察していきたいと思います。ネットで部屋探ししている方や事務所、店舗の開業(移転)先を探されている方のお役に立てれば嬉しいです。
今回はデザイナーズマンションが店舗としてのニーズが高い件についての考察していきたいと思います。
なぜデザイナーズマンションがエステやパーソナルジムの店舗として選ばれるのか
この理由ですが、内装費をかけずにおしゃれな店舗を確保できるところにあると思います。
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結論から先に入ってしまい即刻お部屋探しに向かわれても仕方がありませんが、ご興味ありましたら考察にお付き合いいただけましたら幸いです。
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お店を開くときに物件取得費と内装費というのは初期投資でこれをかけすぎると資金の回収が遅くなります。開業してすぐに収益を期待するなら限りなく初期費用を抑えることが必要です。
内装費は次の順で高額になります。
スケルトンなどの店舗物件 ＞ 店舗可住居物件 ≧ 居抜き物件
順を追ってみていきたいと思います。今回の考察の目玉は店舗可住居物件のデザイナーズマンションです。先に費用面と希少性で敷居の高い2つ「スケルトンなどの店舗物件」と「居抜き物件」について紹介してから考察します。
スケルトンや店舗物件から開業
スケルトン(床壁天井の内装がない状態)から店舗内装をする場合、少なくとも坪30~50万円の予算が必要で、10坪(33m2)の物件で300~500万円となり、トイレ等の水回り工事が必要ならさらに高額になります。ゆえに物件取得費(敷金礼金、保証金など)に必要となる家具什器等の備品に加え運転資金(当面のお金)を合計し開業資金の目安は1000万円~と言われます。1階路面や立地重視の店舗の場合はスケルトンの物件を検討します。
居抜き物件から店舗を開業
前後しますが、居抜き物件を探すことで店舗を開業することも検討できます。居抜き物件とは閉店したお店や閉店予定のお店の内装を引き継ぐことになります。
現在も営業中のお店の場合には体裁もあり非公開案件にしながら募集していることもあるので情報収集が欠かせません。
「地域名+居抜き店舗」と検索して日々情報を収集したり不動産屋さんに依頼したりすると紹介いただけるでしょう。
店舗内装だけでなく、備え付けの家具備品も引き継ぐことができれば開業費用を大幅に抑えることができます。ただし数は多くないので希望の物件に出会えるとは限りません。オープン日を決めている場合には居抜き物件にあまりこだわらない方がよいかもしれません。
店舗可住居物件から店舗を開業
もし開業を検討しているビジネスがインターネットやSNSを使った予約制のサービスで、看板や路面集客を期待しない場合には店舗可の住居物件で開業することが検討できます。
探し方としては、家主さんの募集条件が住居だけでなく、SOHO、事務所可(相談)、店舗可(相談)などの場合のある物件を中心に探していくこととなります。昨今の在宅、テレワークが増えたこともあり、自宅兼事務所店舗は人気の物件です。
【使用例】
・デザインオフィスやIT系サービス業の事務所
・エステサロン、ネイルサロン、パーソナルジム
・料理教室
デメリットを挙げるとすれば内装工事ができないというところです。住居用の賃貸物件を借りたことがあれば想像できると思いますが、現状渡しで退去時の現状回復が条件となる場合が多いので、壁紙を変えたり間仕切り造作したり間取りを変更することは難しいです。
しかし内装工事ができないといっても使い方次第で解決できるかもしれません。例えば、間仕切りが欲しい場合は背の高い家具で仕切ったり、必要のないお風呂吊りカーテンで隠す、お料理教室ならアイランドキッチンのある物件を選ぶなどアイデア次第です。
(参考)部屋の間仕切りとして使えるIKEAの家具
内装工事不要のデザイナーズマンションで開業
「あまりに家っぽい部屋で店舗を開業するのはちょっと」という希望に応えられる。内装工事はできないけど、すでにおしゃれ。こういった理由がハマり店舗利用に選ばれているのがデザイナーズマンションなのでしょう。
最後に手前味噌ですがおすすめのページと実際の物件を紹介しながら考察をして終わりたいと思います。
サロン向け広いワンルーム
広いワンルームの間取りはエステ、ネイルサロン、パーソナルジムなどいろいろな店舗に対応できそうです。
お料理教室におすすめのアイランドキッチン
アイランドキッチンがあればお料理をする場所に解放感がありますので生徒さんを含めた複数人での調理もできそうですね。
隠れ家的なバーのような内装
隠れ家のような雰囲気がなんともおしゃれなこちらのお部屋。床・壁・天井だけでなく、照明や間仕切りのカーテン、カウンターテーブルと細部にまでこだわりを感じます。
おすすめサイト
大阪D不動産ではデザイナーズマンションを中心に紹介されています。その名のとおり大阪の物件のみの掲載ですが、コンクリート打ちっぱなし、店舗可、リノベーションなど人気の条件から探すことができます。
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