マンション売却で、業者と一般媒介契約してはいけない本当の理由
売主は一般媒介契約をしたがる？
不動産業者に売却を依頼する場合、契約形態は3種類あります。
■専属専任媒介
一社の不動産会社に、売却を依頼する方法
■専任媒介
一社の不動産会社に、売却を依頼し、売主自らも売却先を探せる方法
■一般媒介
数社の不動産会社に、売却を依頼する方法
売主には、
一社でも多くの不動産業者に、売却依頼すれば、市場の競争原理が働く
と考え、一般媒介契約を数社の業者と締結します。
一般媒介契約は、数社の不動産業者と締結することができます。
「市場の競争原理が働く」という考えですが、これが本当に正しいのか？
次は、不動産業者側・仲介業者側の立場に立って考えてみましょう。
仲介業者は、一般媒介契約では動かない。
ここでは売却依頼を受ける仲介業者の立場に立って考えてみましょう。
仲介業者の営業マンも、当然、働く時間が限られております。
もし、あなたが不動産業者の営業マンだったら、「専属専任媒介で受けている物件」と「一般媒介で受けている物件」のどちらに時間を割いて動きますか？
■専属専任媒介の場合：売主から専属で依頼を受けています。必ず取引ができます。利益になります。
■一般媒介の場合：売主が他社にも売却依頼しています。他社がお客さんを付けた場合は、実績にもなりませんし一円の利益にもなりません。
はい、そうですね！
専属専任で預かっている物件を、優先的に販売するでしょう。
どの仲介業者や営業マンもそうしています。彼らは毎月のノルマがありますし、会社とし利益を追求しているからです。
本当に、不動産業界内の内情は、こんな感じなのです。
お客さんには、「一般媒介でもちゃんと販売活動します！」と言っておいて、実は全然動かなかったりします。
レインズや不動産ポータルサイトに物件を掲載しておくだけで後は何もしない仲介業者はたくさんいます。
レインズ：国内の不動産業者だけが見れる物件のポータルサイト
このような実態があることから、「一般媒介で競争原理を働かせる」というのは無理なのです。
一般媒介を受けた仲介業者すべてが、ちゃんと時間を割いて販売活動をしてくれるのであれば、「競争原理が働く」と考えて良いでしょう。
売却において、数社の不動産業者（仲介業者）を動かすのは、間違いではない。
多くの購入検討者に売却物件を紹介するには、一社でも多くの仲介業者から紹介してもらった方がいいです。
そして、不動産ポータルサイトに掲載したり、近隣住宅にチラシを配布した方がいいでしょう。
売却したい物件があるとき、
一般媒介で数社の仲介業者に依頼した場合、優先的に購入検討者に紹介はしれくれません。
専任媒介を受けている物件が先に紹介されます。一般媒介で受けている物件は二の次です。
では、いったいどうしたら良いのか？
売却は、数社の不動産会社を動かせる不動産会社に依頼するべき
「（大手）仲介業者一社に、売却の依頼をする」のは止めた方が良いです。
理由は、（大手）仲介業者どうしは、競合関係にあるため協力しないからです。
大手仲介業者一社に売却依頼をした場合、他の仲介業者に販売協力を求める動きを積極的に取りません。
あくまで自社でお客さんを探します。
理由は、両手取引を目指しているからです。
両手取引：売主、買主の両方から仲介手数料をもらうこと
逆に、大手、中小関わらず、どの不動産業者とも付き合いを積極的にしている不動産会社があります。
こういう業者に売却依頼をすることが一番です。
なぜなら、他の不動産業者と協力して取引きを目指す動きを常にしているからです。
極論、不動産業者には2パターンに分かれます。
■自社のみで、取引を完結させようと動く業者
■他社の協力を得て、取引を完結させようと動く業者
上記の2パターンの内、「一人でも多くの購入検討者にアプローチできる業者」はどちらでしょうか？
はい、そうです！
■他社の協力を得て、取引を完結させようと動く会社
です。
不動産業界内のことは、外からはなかなか分からないと思います。
不動産業界内に働く人間で、外に向けて積極的に発信している人は殆どいません。
いたら教えて欲しいくらいです。
不動産投資に関しては、発信している自称投資家はチラホラいますが、それくらいではないでしょうか？
私は、不動産業界内のことを分かりやすく伝えることに使命を感じているので、聞きたいこと等があれば遠慮なくnoteでもTwitterでも良いのでご連絡ください。
ちゃんと回答させて頂きます。
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私の発信を軽くでも見続けて頂けると、結構、不動産業界のことに詳しくなると思います。ご家族やご友人にも話せるレベルになると思います。
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