アメリカの不動産売買（基本）

<ポイント>
・不動産売買ルールは地域により異なる
・購入の主な流れは「オファー」「本交渉」「締結」

★州や地域によりルールが異なる
不動産売買のルールは州や地域により異なります。この記事はフロリダ州のルールについて記載していますが主な流れはアメリカ全体でほぼ共通しています。
たとえばフロリダ州は買い手(Buyer)に優しい州といわれており、不動産売買契約締結(クロージング)時の費用は多くを売り手(Seller)が払います。※交渉により異なることもあります。
不動産エージェントについても免許(ライセンス)は各州により発行され、その免許に適用されるルールも州により異なります。

★「マーケットにある家は売買可能」
ここにおける「マーケット」とは、売りに出ている住宅ということです。
何らかの形で「売り」に出ている住宅は以下のウェブサイトなどで確認ができます。
　MLS(Multi Listing System)
　不動産ブローカーのサイト(Coldwell Bankerとか)
　オンラインの不動産サイト(Zillow, Trulia)
　家の前の看板 (Home for sale)

＜売買契約の流れ＞
①買い手が内覧＆オファーを送る
買い手(Buyer)は内覧/購入希望の住宅にコンタクトをとり、アポイントメントを取り付けて内覧、そして気に入ればオファーを送ります。

②オファーが受け入れられると本交渉となります。
売り手(Seller)はオファーの中で気にいったものを選択、却下、またはカウンターオファーと呼ばれる条件を吊り上げるための交渉を行い、最も売り手が好む条件をのみます。
※この時点でマーケットの家は「Active」⇒「Pending」という状態になります。

本交渉では以下が主な交渉内容です。
＊Inspection　
住宅の設備などの点検。修理が必要かどうか、もしくは壊れていて取り換えが必要などの情報を共有します。この結果次第では修理費用などを「何を」「誰が」「どのくらい」「どうやって」負担するかどうかの交渉となります。

不動産売買は「Buyer Beware /Caveat Emptor」と呼ばれる鉄則があり、家の状態については買い手側が気が付いて指摘する必要があります。もちろん、売り手も「Seller Disclosure」という書類で現時点気が付いている不備を開示してくれますが気が付いていない不備もあるのでInspectionは非常に大切です。

＊Appraisal
住宅ローンを利用する場合、ローン会社が住宅の「審査」を行い、ローン金額に見合う住宅かどうか確認します。
このAppraisalで住宅価格を低く見積もられた場合、ローンが希望金額分下りないため交渉となります。

現金一括購入(Cash offer)の場合はAppraisal不要ですので売り手側としては好都合となります。

④契約締結(クロージング)
家の引き渡しです。売り手、買い手ともにうれしい瞬間ですね。
名義の変更とその費用、クロージングの費用など最終的な金銭面を確認したのち、両者署名で完了します。

大まかな流れですが細かい部分は別途まとめてみたいと思います。自分でいうのもなんですが、手間がかかるプロセスなので不動産エージェントの利用をお勧めします。