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海外不動産の利益の源泉ついて調べてみた(その1)

ショウ@海外放浪系不動産投資家さん

どうも、海外放浪系不動産投資家のショウです。

海外不動産の利益の源泉ついて調べてみた(その1)
・プレビルド方式(プレセール)で割安で購入できる
・キャピタルゲインの可能性が高い
・円に対する為替利益が見込める

順番にご紹介していきます。
まずはプレビルド方式(プレセール)によって、建物が建設される前に購入できる。そして価格は、完成後よりも安く購入できる、というものです。
これは日本の場合と比較する方が分かりやすいです。

日本では建設前の建物を売買するときには、広告や手付などで様々な厳しい規制が課されています。受け取れる手付の上限(20パーセント)も決まっており、さらに保全措置を講じないといけません。また実際にローンの実行も建物が竣工し引き渡し時点であることが多いため、結局宅建業者は代金の80パーセントを受け取れるのは、建物完成後になります。
デベロッパーは建設中の間は、自己資金で回さないといけないため、財務体質が強いデベロッパーしか工事ができません。
これに対して、海外不動産の場合のプレビルド方式は、建物が建設される前から販売が開始されます。工事の段階に応じて代金を支払う方式(プログレス・ペイメント方式)がとられることも多いです。一方、価格はと言うと、早めに段階に契約すればその分割引がされます。そして、デベロッパーはこの販売価格をそのまま建設費用に回すことができるので、少ない資本でも参入できるというわけです。

簡単に言うと、同じプレビルド方式であっても、日本の場合は購入者は建設時のリスクを負わない一方、海外のプレビルド方式は、建設時のリスクは購入者が負うということです。

投資とは利益とリスクの兼ね合いであって、建設されないリスクが高い不動産はおそらく割引率の高いのでしょう。ポイントは、建設するデベロッパーが(その国で)どのくらいの信用度がある会社なのか、銀行がどのくらいの金利で融資してくるのか、にかかっているような気がします。

いずれにせよ、プレビルド方式で買うとなれば、現地との関係性なしには購入できません。その国に詳しい協力者の存在は必須だと思います。

それでは、今日はこの辺で。

こんな感じで、一つのnoteについて、一つのメッセージをこめて5分程度で読めるテキストを書いていくつもりです。「スキ」を付けていただけると飛び上がるほど喜びます。これからも「読んでよかった」と思われるテキストを心がけます。どうぞ、よろしゅう。

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ショウ@海外放浪系不動産投資家さん

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ショウ@海外放浪系不動産投資家さん
学生時代からフラフラと海外放浪を重ね、社会人になってからは不動産業者に就職。自身でも不動産投資を行いつつ、ダラダラサラリーマン継続中です。安定志向の冒険家。有資格(宅建士/FP2/行政書士/貸金取扱主任者/TOEIC795)。読書家。