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収益物件を取得するとき何を一番のポイントと見るのか

おかげさまです。 不動産コンサルタント蔭山達也です。 オーナーのための不動産チャンネルを ご覧いただき、ありがとうございます。 今回は、 投資物件となる1棟の収益物件について、 購入時に見るべきポイントをお伝えします。 収益物件は、 自分が住むことを目的としておらず、 その不動産から得られる収益が中心 となります。 簡単に言えば、 家賃収入を得ることを目的とした 不動産です。 そのため、仮に新築であっても、 まったく借主が付かない不動産 だったとしたら、 それは名ば

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    • 原状回復問題について

      おかげさまです。 不動産コンサルタント蔭山達也です。 オーナーのための不動産チャンネルを ご覧いただき、ありがとうございます。 今回は、原状回復の問題について お届けします。 原状回復の何が問題か・・・ それは、貸主と借主、どちらの 負担となるのかという点です。 例えば、 タバコを室内で常に吸っていて、 壁紙がすべてヤニで変色となった。 或いは、何かをぶつけて壁に穴が 開いた、など、明らかに借主の 過失による内容であれば、 貸主と借主どちらの負担か 分かりやすいので

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      • 音の問題について

        おかげさまです。 不動産コンサルタント蔭山達也です。 オーナーのための不動産チャンネルを ご覧いただき、ありがとうございます。 今回は、音問題についてお届けします。 というのが、最近、私が住んでいる部屋で、 上階からの音が非常に気になっているのです。 音というのは、受けて側は、 一度気になると敏感になります。 最近、 テレビをあまり見ないようにしているの ですが、そういった生活習慣をはじめた あたりから、上階の音が気になってきたのです。 そのため、 上階の生活環境

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        • 利回りとリスク　パート2

          おかげさまです。 不動産コンサルタント蔭山達也です。 オーナーのための不動産チャンネルを ご覧いただき、ありがとうございます。 前回、収益物件の購入における利回りと リスクについてお届けしました。 今回も同じく利回りについて言及して いきます。 次のような２つの物件、 あなたはどちらを選びますか？ A　郊外1棟マンション 価格1億円 満室想定年間収入　1000万円 表面利回り10％ 駅25分 築20年 稼働率5割（現状賃料は適正） B　都心1棟マンション 価格

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        収益物件を取得するとき何を一番のポイントと見るのか

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          利回りとリスク

          おかげさまです。 不動産コンサルタント蔭山達也です。 オーナーのための不動産チャンネルを ご覧いただき、ありがとうございます。 前回、収益物件の購入にあたって、 遵法性の観点の重要性をお伝えしました。 今回は、 利回りとリスクについてお届けします。 過去に関東近郊の物件で、 次のような1棟の収益マンションを 取引したことがあります。 ・駅から10分 ・鉄筋コンクリート造　築20年 ・価格　1.4億円 ・表面利回り15％ 駅10分圏内で鉄筋コンクリート造の マンショ

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          違反建築を買う？

          おかげさまです。 不動産コンサルタント蔭山達也です。 オーナーのための不動産チャンネルを ご覧いただき、ありがとうございます。 いつも自宅から駅まで歩いているのですが、 そのときの道中で、いつも目に入り、 気になっているビルがあります。 そのビルの何が気になるのか といえば高さです。 隣接地や周辺建物と比べて 明らかに高さが違うのです。 隣接しているビルやマンションの 敷地面積や高さはどれも同じくらいで、 5階建もしくは6階です。 対して、 気になっているビルは

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          中古マンション　価格を決めるときの絶対的なポイント

          おかげさまです。 不動産コンサルタント蔭山達也です。 オーナーのための不動産チャンネルを ご覧いただき、ありがとうございます。 最近、私が住むマンションで、 久しぶりに販売チラシが入っていました。 総戸数が1000戸近いマンションですから、 頻繫に売りに出す部屋があっても 良さそうなものですが、1年ぶりくらい ではないでしょうか。 コロナ影響で、転勤や引っ越しなど、 動きが制限されていたのも影響して いたのかもしれませんね。 少し前に、不動産売買においては、 中古マ

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          立ち退き料について

          おかげさまです。 不動産コンサルタント蔭山達也です。 オーナーのための不動産チャンネルを ご覧いただき、ありがとうございます。 前回に引き続き、 テナントの退去についてお話します。 とは言っても、 今回は立ち退き料についてです。 立ち退き料って相場はあるの？ という疑問を持つ方も多いと思います。 今回はそういった立ち退きについて お届けします。 賃貸物件で、 普通建物賃貸借契約として、 貸しているオーナー或いは、 借りて住んでいる借主の方は 多いと思います。 借

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          解約予告なしで退去？

          おかげさまです。 不動産コンサルタント蔭山達也です。 オーナーのための不動産チャンネルを ご覧いただき、ありがとうございます。 今回は、テナントの退去についてです。 通常、テナント退去の際は、事前に 解約通知をテナント側から出します。 いつまでに通知するかは契約内容次第 ですが、住宅の場合は1ヶ月前、オフィ スや店舗の場合は3ヶ月～6ヶ月前とい うのが多いです。 しかし、 これは契約期間の途中での解約です。 例えば、 途中解約ではなく、テナント側が、 契約期間の満

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          オフィスの居抜き効果について

          おかげさまです。 不動産コンサルタント蔭山達也です。 オーナーのための不動産チャンネルを ご覧いただき、ありがとうございます。 今回は、 中小オフィスビルのリーシングの際に お勧めの方法をお届けします。 まず、 リーシングとは分かりやすく言えば、 物件に対するテナント付けです。 空室になれば、募集条件を決めて、 リーシング業者に募集依頼すること から始まりますが、コロナ影響のなか、 普通通りに募集するだけではなかなか 決まらないでしょう。 では、そういった状況のなか

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          オフィスとマンションの原状回復の違い　経年劣化は誰が負担？

          おかげさまです。 不動産コンサルタント蔭山達也です。 オーナーのための不動産チャンネルを ご覧いただき、ありがとうございます。 今回は、オーナーにとっては常に 関係してくる原状回復、について お届けします。 原状回復は、 「借主の使用により発生した 建物価値の減少のうち、退去時に 借主の故意・過失や善管注意義務 違反、その他通常の使用を超える ような利用方法など借主の責任に よって生じた損耗やキズなどを復 旧すること」です。 善管注意義務とは民法400条に定め られた

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          オフィス形態の変化

          おかげさまです。蔭山です。 オーナーのための不動産チャンネルを ご覧いただき、ありがとうございます。 コロナ禍の現在、 不動産市況においては二つの特徴があります。 １つは、実需や投資用の売買市場は、 価格上昇が継続している １つは、オフィスや店舗の賃貸市場は、 賃料が下落している リーマンショックの際の市況は、 不動産全体が下げ相場でしたが、 今回の市況の特徴としては、 売買は上昇、賃貸は下落という、 やや変わった構図になっています。 オフィス仲介大手の三鬼商事さん

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          普通賃貸借と定期建物賃貸借

          おかげさまです。 不動産コンサルタント蔭山達也です。 オーナーのための不動産チャンネルを ご覧いただき、ありがとうございます。 今回お届けするのは、 「定期建物賃貸借契約」についてです。 活用されているオーナーは多いと 思いますが、今一度、メリットや デメリットをお伝えして、ご自身が 保有されている賃貸不動産に活用さ れることをお勧めしたいと思います。 賃貸不動産において、民法の特別法 である借地借家法が適用される賃貸 借契約は、「普通建物賃貸借契約」と 「定期建物賃

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          不動産の売り時は2021年なのか

          おかげさまです。 不動産コンサルタント蔭山達也です。 オーナーのための不動産チャンネルを ご覧いただき、ありがとうございます。 前回、週刊ダイヤモンドの不動産特集から、 コロナ過、そして、オリンピック後における 不動産市況について買い時かどうかの観点で 読み解いていきました。 その際、都内におけるマンションは高止まり になっている現状をお届けしましたが、 それでは今は売り時なのか、 という観点から、今回はお届けしていきます。 「生産緑地問題」という言葉を聞いたことが

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          不動産の売り時は2021年なのか

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          不動産は買い時なのか

          おかげさまです。 不動産コンサルタント蔭山達也です。 オーナーのための不動産チャンネルを ご覧いただき、ありがとうございます。 こちら、 読まれた方も多いと思いますが、 8月21日号の週刊ダイヤモンドで、 不動産特集を組んだ記事が掲載 されています。 週刊ダイヤモンドは、 定期的に不動産特集をしていますが、 今回は、コロナ過、そして、オリン ピック後におけるマンションの高騰と 下落についての特集でした。 今回は、これを踏まえて、 今後の不動産市況を読み解いていきたいと

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          入居審査をクリアするための方法

          おかげさまです。 不動産コンサルタント蔭山達也です。 オーナーのための不動産チャンネルを ご覧いただき、ありがとうございます。 コロナ影響で賃貸市場は冷え込んでいる 感があることは以前にもお伝えしました。 一方ではそういった市場を逆手にとって、 希望の物件への移転や増床を図りたいと いうテナント候補者もいます。 今回は、 そんなテナント候補者が、 どのようにすれば審査を通過しやすいか、 という点をお届けしていきます。 借り手市場という現状ですが、 それでも、賃貸にお

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