利回りとリスク　パート2

おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。

オーナーのための不動産チャンネルを
ご覧いただき、ありがとうございます。

前回、収益物件の購入における利回りと
リスクについてお届けしました。

今回も同じく利回りについて言及して
いきます。

次のような２つの物件、
あなたはどちらを選びますか？

A　郊外1棟マンション

価格1億円
満室想定年間収入　1000万円
表面利回り10％
駅25分
築20年
稼働率5割（現状賃料は適正）

B　都心1棟マンション

価格1億円
満室想定年間収入　500万円
表面利回り5％
駅10分
築20年
稼働率10割（現状賃料は適正）

収益物件を買うということは、
節税対策を除けば、
投資ということになります。

投資のスタイルは、
人それぞれで、ハイリスク・ハイリターンを
好む人もいれば、
ミドルリスク・ミドルリターンを狙う人も
います。

そのため、さきほどのAとB、
どちらが正解ということでもありません。

ただ、
リスクとリターンの傾向性を知っておけば、
不動産投資においては、
どちらのスタンスが自分に合っているのか、
ということが分かってきます。

Aの場合

リスクは高いですが、その分、
リターンは大きい物件です。

Aのリスクとは何か・・・
数字だけの部分でとらえるなら、
果たして満室にできる物件なのか、
という点です。

現状では稼働率5割です。
利回り10％も、あくまで満室想定での数字です。

このままの状態だと、
実際の年間賃料収入は1000万円ではなく
500万円です。

しかし、
この物件を満室に出来るとしたら
どうでしょうか。

Ｂに比べて2倍収入が多い物件となります。

ここでのポイントは、
なぜ現状は稼働率5割なのか、
という原因の追求です。

・駅距離　
・エリアにおける賃貸需要の問題　
・部屋の設備・・・

様々な原因が考えられますし、
原因は一つとも限りません。

例えば、
部屋の問題であれば、
費用をかけて空室をリノベーションして
満室にする、という考え方はできます。

物件取得とは別に、
追加投資を想定しておき、
リノベーションして満室にできる可能性は
あります。

しかし、
原因がエリアにおける賃貸需要そのもので
あれば、状況がさほど変わらない可能性も
あります。

そのため、空室が多い原因を追求して
いくことが大切であり、それが明確に
ならない場合、リスクとして残ります。

そういった要素がある物件だからこそ、
利回りが高い、とも言えるのです。

Bの場合

リスクは低いですが、
リターンにも限界がある物件です。

都心の駅10分で現在も満室であれば、
極端に空室率が高くなるということは
可能性としては低いでしょう。

ただ、すでに満室であり、
現状賃料も適正であれば、
伸びしろ自体はありません。

入居者の入れ替わりで1部屋あたり
数千円単位での上がり下がりはある
ものの、年間収入は、現在の500万円
前後で推移していくことが想定でき、
A物件のように、1000万円になることは
ありません。

しかし、安定はしています。

そのため、
賃貸経営に安定を求めている人に
とってはマッチしている物件です。

以上となります。

最後までご視聴いただき、
ありがとうございました。

ぜひ、
チャンネル登録もよろしくお願いします。

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いたします。

おかげさまです。蔭山達也でした。

https://www.youtube.com/watch?v=cpzeG4r6glc