収益物件を取得するとき何を一番のポイントと見るのか

おかげさまです。
不動産コンサルタント蔭山達也です。

オーナーのための不動産チャンネルを
ご覧いただき、ありがとうございます。

今回は、
投資物件となる1棟の収益物件について、
購入時に見るべきポイントをお伝えします。

収益物件は、
自分が住むことを目的としておらず、
その不動産から得られる収益が中心
となります。

簡単に言えば、
家賃収入を得ることを目的とした
不動産です。

そのため、仮に新築であっても、
まったく借主が付かない不動産
だったとしたら、
それは名ばかりの収益物件になって
しまいます。

逆に築50年経っていても、
常に高い稼働率を誇り、
家賃収入を得ることができれば、
立派な収益物件になります。

人によって、立地を優先する人、
建物の築年数を優先する人、
建物構造を優先する人など、
ポイントにしている項目は違うものの、
総じてすべて収益に繋がっている、
ということは共通しています。

立地であれば、駅20分より、
駅5分のほうが賃貸は付きやすいのが
一般的です。

しかし、駅20分の新築と、
駅5分の築30年の建物ではどちらが
賃貸は付きやすいでしょうか・・・
判断の分かれるところですよね。

例えば、
同じ駅15分でも、
周辺に商業施設やスーパー或いは
医療施設など充実していて、バスも
頻繁に通っているエリアであれば、
駅距離は賃貸において苦にはならない
かもしれません。

そういった意味では、
物件の周辺環境によっても異なるため、
単純な比較はできなく、そこが不動産の
面白いところかもしれません。

そのなかで、共通して大切にして
おくポイントがあります。

それは、
その不動産は、将来に渡って賃貸が
付きやすいのかどうか、そして、
現状の賃料が維持しやすいか、
という点です。

そのため、
収益不動産を見る際には次の点を
踏まえておくことをお勧めします。

◎現状賃料と5年後賃料を比較する

都内で鉄筋コンクリート造の新築1棟
マンションが表面利回り5.5％で売り
に出ていたとします。

鉄筋コンクリート造の新築であれば、
都内では良い利回り感です。

しかし、見た目の利回りだけでなく、
現状の賃料設定が正確かどうか、
そして5年後の賃料はどうなって
いるのかを見極めることが大切に
なってきます。

新築は、
多少高い賃料設定というのは当然で、
実際に入居者もつきます。

しかし、その賃料設定の乖離が、
あまりに大きいと別の問題も
生じます。

さきほどの表面利回り5.5％の
新築1棟マンションが、1ルーム11万円で
募集していて、半分の部屋しか決まって
いなかったとします。

そして、
周辺の3年～5年経過している
築浅物件の賃料が9万台のエリア
だったとすれば、その物件に
対する見方はどうでしょうか。

新築時から5年後には賃料は
多少下がるのは一般的ですが、
その下げ幅がどれくらいなのか・・・
ということを認識しておくことが
大切になってきます。

入居者の入れ替わりが3年～5年後
と想定して、1部屋あたり9万円と
なると、次のようなシミュレーション
となります。

販売価格4億8000万円
◇新築　　　　11万円×20室＝220万円　年間2640万円　　　　　　利回り5.50%
◇3～5年後　　9万円×20室＝180万円　年間2160万円　 利回り4.50％
年間収入▲480万円

極端な例と思われるかもしれませんが、
実際にこうなる可能性を秘めた物件と
いうのは存在します。

築3年～5年後に同じ価格で売りに
出せば利回り4.5％の物件ということです。

傾向性としては、
築5年くらいから築10年くらいまでは
賃料はさほど変わらないため、
そうなると、築3年～5年で利回り5.5％の
物件を取得するほうが良いという判断も
できます。

新築物件の場合、
ほとんどのケースは不動産会社が
売主であり、貸主です。

そのため、
フリーレントや初期費用を抑えて・
客付会社への広告料設定を多くするなど、
あらゆる方法で家賃を下げないで
リーシングをしてから販売をします。

そこまでして賃料を落とさないのは、
設定した利回りで販売をする必要が
あるからです。

そのこと自体が悪いわけではなく、
ここで伝えたいのは、新築時の
賃料設定と周辺相場にあまりに
乖離がある物件の場合は、数年後の
賃料収入が極端に変わることもある
ということです。

とくに融資を利用して取得する場合は
返済の問題にも直結してきます。

そのため、
そういった背景を踏まえて物件を
見ておく、ということが大切に
なってきます。

以上となります。

最後までご視聴いただき、
ありがとうございました。

ぜひ、チャンネル登録も
よろしくお願いします。

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いたします。

おかげさまです。蔭山達也でした。

https://www.youtube.com/watch?v=4PWeM8aQ9U8&t=10s