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ローンを組んで持家を買うべきか。 〜生涯そこに住めなくなるリスクをデータから紐解く〜
日本で、住宅不動産販売はどうなっていくのかについては、私の投稿↓を参考にして下さい。
これらの経済環境の変化から、現在、個人においては不動産を30年以上のローンで購入することの是非を考えます。
当然、生涯、そこに住むから問題ないという意見も聞こえます。
果たしてそうでしょうか。
生涯、そこに住む確率について考えてみましょう。
生涯、同じところに「住めない(住まない)確率」として、離婚・倒産・失業・転職・移住希望率を参考にしてみます。
・離婚率 1.69%
![](https://assets.st-note.com/img/1663036402777-P7KKhqQdHZ.png?width=1200)
・会社が倒産する率 0.25%
![](https://assets.st-note.com/img/1663036501307-c8YOzsk1k0.jpg)
・完全失業率 2.6%(2022年)
![](https://assets.st-note.com/production/uploads/images/86778521/picture_pc_906e0fdf66c11490b9ec9d3bbad5bfdb.gif?width=1200)
・転職率 7.0%(2021年に転職した20代~50代男女正社員の転職率)
![](https://assets.st-note.com/img/1663036867334-PTP12E9DES.jpg?width=1200)
・(都会から地方への)移住希望者率 20代の24.8% 30代は13.6%
これら離婚・倒産・失業・転職・移住希望率は、永住するはずの持家からの転居の原因となりえます。
さらに、100歳まで生きる前提で、持家の寿命も考慮しなくてはいけません。
新築一戸建ての場合、木造は30年~80年、鉄骨構造は30年~60年です。
持家は、家族世帯が多いですが、子供が自立するまでが、20年くらいとすると、夫婦50歳〜60歳で2人暮らしになり、その後、残り40年から50年の人生が待っています。
ということは、子供が巣立てば、2LDKや1LDKの住まいでもいいことになります。
現時点で、日本には空き家が830万世帯あり、賃貸住居は、値下がり続けます。
賃貸なら、住み替えることでコストは下がっていくはずです。
転居の際に持ち家を売るという選択もありますが、地価が下落する日本では、買った値段より高く売れることはありません。
特に、地方の経済の衰退と人口減少は、大きな地価下落の原因となります。
もちろん、これら環境変化以外に、最大の持家のリスクとして、変動金利の場合の(想定外の)金利上昇や、個人の事情により長期のローン支払いが不可能となることが考えられます。
昭和の時代のような、高度成長期の「持家は当然」という考え方は、その後直近の30年間収入が増えていない現代社会において完全に破綻しています。
現在、不動産屋が、持家の方がいいと言って、もっともらしくシュミレーション(人生設計)してくれるのは、賃貸の手数料より、大きな儲けが期待できるという理由だけです。
こうした人生に起こり得るリスクや環境の変化(実態)に基づいて、一般的なサラリーマン家庭において、人生最大の買い物である住居(持家)を検討することが必要となります。
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