ローンを組んで持家を買うべきか。　〜生涯そこに住めなくなるリスクをデータから紐解く〜

日本で、住宅不動産販売はどうなっていくのかについては、私の投稿↓を参考にして下さい。

これらの経済環境の変化から、現在、個人においては不動産を30年以上のローンで購入することの是非を考えます。

当然、生涯、そこに住むから問題ないという意見も聞こえます。

果たしてそうでしょうか。

生涯、そこに住む確率について考えてみましょう。

生涯、同じところに「住めない（住まない）確率」として、離婚・倒産・失業・転職・移住希望率を参考にしてみます。

・離婚率　1.69%

・会社が倒産する率　0.25%

・完全失業率　2.6％（2022年）

・転職率　7.0％（2021年に転職した20代～50代男女正社員の転職率）

・（都会から地方への）移住希望者率　20代の24.8％　30代は13.6％

これら離婚・倒産・失業・転職・移住希望率は、永住するはずの持家からの転居の原因となりえます。

さらに、100歳まで生きる前提で、持家の寿命も考慮しなくてはいけません。

新築一戸建ての場合、木造は30年～80年、鉄骨構造は30年~60年です。

持家は、家族世帯が多いですが、子供が自立するまでが、20年くらいとすると、夫婦50歳〜60歳で2人暮らしになり、その後、残り40年から50年の人生が待っています。

ということは、子供が巣立てば、２LDKや1LDKの住まいでもいいことになります。

現時点で、日本には空き家が830万世帯あり、賃貸住居は、値下がり続けます。

賃貸なら、住み替えることでコストは下がっていくはずです。

転居の際に持ち家を売るという選択もありますが、地価が下落する日本では、買った値段より高く売れることはありません。

特に、地方の経済の衰退と人口減少は、大きな地価下落の原因となります。

もちろん、これら環境変化以外に、最大の持家のリスクとして、変動金利の場合の（想定外の）金利上昇や、個人の事情により長期のローン支払いが不可能となることが考えられます。

昭和の時代のような、高度成長期の「持家は当然」という考え方は、その後直近の30年間収入が増えていない現代社会において完全に破綻しています。

現在、不動産屋が、持家の方がいいと言って、もっともらしくシュミレーション（人生設計）してくれるのは、賃貸の手数料より、大きな儲けが期待できるという理由だけです。

こうした人生に起こり得るリスクや環境の変化（実態）に基づいて、一般的なサラリーマン家庭において、人生最大の買い物である住居（持家）を検討することが必要となります。

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