FPの復習(不動産の有効活用2)

今回は前回記事の中でポイントとして抑えておきたい部分をピックアップしてみましたので参考にしてみてください。
今回は特に、「等価交換方式」の詳細についてまとめました。

等価交換方式の要点

• 部分譲渡方式と全部譲渡方式について

• 建設後の建物の取得割合について

• 等価交換の税務

部分譲渡方式と全部譲渡方式について

図表にまとめてみました。
建物のみ新規取得するのか？土地建物両方新規取得なのか？の違いがポイントです。

建設後の建物の取得割合について

等価交換の場合、建設後の建物の取得割合の考え方も重要になってきます。
「原価積上方式」「市場性比較方式」があるのでポイントを整理しましょう。
具体例を挙げながら見ていきたいと思いますので、以下の条件を設定しておきます。

土地評価額：5億円
建物建設費用(出資額)：7億円
専有部分の床面積：5000㎡
デベロッパーの粗利率：20％
販売単価(㎡)：50万円

出資比率に基づいた計算(原価積上方式)

「土地の評価額」「建物建設費用」に着目し、専有面積を算出していきます。

還元面積＝５０００㎡×｛５億/(５億+７億)｝≒２０８３㎡

売価還元による計算(市場性比較方式)

デベロッパー側の「粗利益率」「販売単価」から逆算し還元面積を求めていきます。

デベロッパーの必要販売額＝建設コスト/(１００％－粗利率)
＝7億/(１００％－２０％)＝８．７５億円・・・①

デベロッパーが必要とする専有部分の床面積＝必要販売額(①)/販売単価
＝８．７５億/５０万＝１７５０㎡・・・②

還元面積(地主の床面積分)＝５０００ー１７５０＝３２５０㎡

地主目線：評価額の高い土地に安価な建築コストで建ててもらいたい
デベロッパー：収益性を見込める建物を建てたい。立地を生かし付加価値を高めると持分が増える。

等価交換の税務ポイント

譲渡について

建物を建設する地域が「規制市街地等内」に該当する場合、立体買換えの特例の適用を受ける事で譲渡益に対する課税を100％繰延べる事が出来ます。
立体買換えの特例については次回以降まとめてみます。

取得した建物について

買換え・交換の特例を用いた場合、取得する建物の取得費は土地部分の取得費を引き継ぐことになります。
これは土地の取得費に連動するので土地の取得費が低いと所得が高くついてしまう可能性がありますので注意しましょう。

建物の取得時期について

新しく取得する建物は「新規取得」扱いになりますので、5年以内に譲渡してしまうと短期譲渡として税率が高くなりますので気を付けたいところです。
全部譲渡方式の場合、土地も新規取得扱いになりますので一般的な部分譲渡方式を活用する事が一般的になります。

まとめ

等価交換方式、結構論点が多いのでFP試験では頻出の部分になります。
今回は深掘りしませんでしたが、「立体買換えの特例」を用いる事でメリットを最大限享受する事が出来ますので、これについては次回にまとめてみたいと思います。
FP試験、ついに来週に迫ってきましたね。
引き続き色々まとめていきたいと思ってますのでよろしくお願いします。

今回はここまで。