ダメな不動産管理会社を見極めるポイントはこれです

本日の結論

ダメな管理会社は、
「物件別収支表」を作成していません。
「部屋別修繕履歴」を作成していません。
「物件別修繕計画表」を作成していません。

自分の所有不動産だと思って管理をしているか

管理会社とはオーナー様から財産を預からせて頂くという大役を担う存在です。
そんな大役を担わせて頂く事業であるからこそ、お預かりする物件は自分の所有だと思って日々の業務に取り組ませて頂くというのがあるべき姿です。

自分の所有物であれば以下のような資料は当然作成してあるか、作成が出来ていなくても材料があるのですぐに作成をすることが出来る状態である事が
必要な要素です。
作成が出来ない管理会社とはお取引を継続頂くべきではありません。

物件別収支表がないのは問題外!!!

オーナー様からお預かりしている不動産の収入と支出が一覧になっており、
結果として年間でその不動産がどれだけのお金を生み出しているのかを把握できる資料が作成されているのかをご確認ください。

アパートやマンションなど居住用の不動産であれば、収入は賃料のみとなります。

問題は支出です。
共用部分の電気料金や水道料金、原状回復工事に要した費用、客付けのために支出して頂いた仲介手数料、年間の固定資産税、共用部分などの修繕に要した金額の詳細など、様々な経費が掛かりますがその支出を一覧にまとめておく必要があります。

支出としては経費になるものと、資本的支出として建物勘定の一部となり
経理処理上は減価償却を行う現金としての支払いは行われてもすぐに支出として経費計上できない支出もあります。損金になるのか、資本的支出として
減価償却の一部となるのか。こうした内容を一覧で把握できる状態を作り、
その表を基にオーナー様と不動産の事について戦略を練ることが出来ている事が管理会社に求められる要素です。

部屋別修繕履歴も制作していないとおかしい..!

外壁工事をいつ行ったか、防水工事をいつ行ったのか。
こうした大規模な工事の履歴については、把握をされていることが一般的です。

重要なのは、各お部屋でどのような工事をどこまで行っているのかという点の詳細を把握することが出来ているかという点にあります。

例えば、30部屋あるマンションのお部屋について。
・10年以上利用しているエアコンがあるお部屋は何号室か。
・各お部屋のエアコンのメーカー名や型式が一覧で把握できているか
・給湯器を交換した時期はいつか
・お部屋内の給水管・排水管工事を行った部屋と行ってない部屋はどこか
上記のような情報がお部屋ごとに整理され工事の内容が明確になっているのかを把握できる状態にある事が必要です。

物件別修繕計画表も同様です!!

上記「部屋別修繕履歴」が作成されていれば、
計画的に
・どのお部屋の
・何の設備を
・いつ頃交換すればいよか
・まとめて行う場合にはどれだけのコストダウンが見込めるか
上記のような計画を立てる事も容易です。

コロナの関係で給湯器が壊れてしまった場合には入荷まで数か月かかる等
入居者様の方のご迷惑となる状態が想像されました。管理会社としては
壊れる可能性が高い給湯器については事前に注文するなどの対応を行い
オーナー様に対しても入居者様に対してもご迷惑を掛けない状態を作り出す準備をすることが出来ます。

こうした準備を何も行わない管理会社は、オーナー様からお預かりした不動産を自分のものとして取り扱っていない、役割を果たせていない管理会社である可能性が大いにあります。

ぜひ、管理会社の方とお話をされる際に、3つの資料を揃えて日々の対策を
行っているのか確認されてみてください。

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