【不動産】サブリースの考え方と例の問題

ス○ガ銀行の融資問題に見える背景

例の問題に巻き込まれたオーナーさんの事例を追跡番組で見た限り、デベロッパー側の営業は、”リスク管理の3本柱”に目を向けさせず、それ以外の”不動産投資の美味しい部分”でサラリーマンオーナーさんの琴線を刺激してるところに肝があります。
空室リスクを詐欺まがいのサブリース契約で誤魔化し、それを鵜呑みにしてしまったオーナーさんが食い物にされたという印象を個人的には持っています。
人間だれしも、一旦焚き付けられると、どうしても前掛かりに成りがちになります。いわゆる認知バイアスですが、いったん掛かるとリスクを過小評価してしまう心理を巧みに利用していると思いました。

一般的なリスク管理の手法では、”他者への転嫁”というのは基本の一つとしてあり、不動産投資ではサブリースがそれにあたるんだと思います。
サブリース自体を否定するつもりはありませんが、そもそもそれが商売として成り立っている以上は、
空室損<サブリース料
でなければ、商売は成り立たないわけで、その利用方法には慎重に考える必要があると思います。
もっとも、例のデベロッパーは物件を買わせて儲けるために、サブリースは採算度外視で提案するという、無茶苦茶なことをやっていたようです。当然そんなスキームでは、ねずみ講と同じで成長に限界を迎えますよね。
なので、サブリースだから大丈夫という訳ではなく、やっぱりサブリース無しでもしっかりと収支が見えなければ買ってはダメなんだと自分では思いました。

御自身の不動産投資の再現性を構築するために、ダンディ師匠の言う通り空室リスクに真摯に向き合うことが、1丁目1番地なんだと思います。
自分はサブリース物件は嫌いなので、サブリース付の物件を買う際には、仲介業者に外すようにお願いしてます。ただ、サブリースを付けることが最適なのであれば、つける選択肢はありだと思いますので、その判断できるくらいになるほど検討はしているつもりです。