不動産投資を始める前に知っておくべき７つのポイント
こんにちは。お金持ち父さんプロデューサーの森 雅士です。
今回は、これから不動産投資をしたいと思っている方に、不動産投資を始める前に知っておいて欲しいポイントを７つお伝えします。
ここでの、不動産投資の定義は、「現物不動産に直接投資すること」です。不動産ETFやクラウドファンディングなどへの間接的な投資は含みません。
１）とりあえず始めるはNG、まずは知識習得
投資は全般的に、とりあえず小さく始めてみて学ぶべき、ということが言われます。しかしながら、不動産投資に関しては、小さく始めることが難しく、また小さくはじめること自体がリスクを高める場合もあります。
まずは不動産投資についての知識を身につけることが大事です。
金持ち父さん貧乏父さんを始め、メガ大家さんと言われるような成功した不動産大家さんの書籍がおすすめです。不動産だけでなく、経営、税務、お金関係の書籍も含め最低３０冊は読みましょう。数を必要とするのは不動産に関しては様々な意見、考え方、手法があり一概にどれが正解とは言えないからです。
まずはお金の流れを理解すること、どのような経費がかかり、どのような税金がかかるのか、を知ることが非常に大切です。「いやいや、そんな面倒なことは出来ないよ」という方は、ぜひ私のオンラインサロンにお越し下さい。
最低限の知識がなければ、不動産投資で成功するのは不可能です。「簡単に」「おまかせで」などと手軽さを売りにした、不動産会社が多く居ます。手軽ということは、その先で誰かが、コストをかけて、利益を得ているということです。不動産投資は面倒で手間がかかるのです。
しかし、大きな手間がかかるのは物件を購入するまでです。どんな物件を買うかで９割方決まります。物件選びが最重要にして、最難関です。そのためにもまず知識を得ましょう。
２）不動産投資のセミナーに参加する
最低でも１０か所くらいは参加しましょう。くれぐれもセミナーで購入の意思決定をしないように気をつけて下さい。また、不動産コンサルタントのセミナーも多いと思いますが、その場でコンサル契約など結ばないようにお気をつけ下さい。
出来れば有料のセミナーがおすすめです。アマゾンギフト券を配ったり、無料のセミナーにはたいてい裏があります。セミナーの運営にもコストはかかっています。たとえ、オンラインであっても、資料の準備や、集客などにそれ相応の費用がかかります。タダより安いものはありません。
当然、コストは回収しなければ不動産会社の事業は成り立たないですから、その分、不動産に利益を上乗せして販売している可能性が高いうえ、販売してくるプレッシャーが強いことが予想されます。
３）不動産投資家の話を聞く
周りに不動産投資をやっている人がいれば、ぜひ話を聞いてみて下さい。それが成功であれ、失敗であれ非常に参考になると思います。
ただし、成功事例は、すでに旬が過ぎていたり、今のタイミング合わない場合もあり、再現性が無い可能性も少なからずあります。一方で、失敗する理由は、いつの時代も基本的に変わらないので、参考になる事が多いです。
不動産投資家の中には、セミナー講師をやっている方もいたりしますので、そういった方々の話を聞くのはおすすめです。ただし、不動産投資家と不動産会社のコラボセミナーは要注意です。裏でバックマージンを受け取って、当該不動産会社の物件をいかにも第三者的な立場から、客観的な意見としてセールスしてくる不動産投資家も結構います。お気をつけ下さい。
知り合いが居ないということであれば、楽待や健美家といった不動産投資のポータルサイトを見てください。コラムやブログを書いている方もいます。そういった記事を読むだけでも大変参考になります。
ご参考）
楽待HP
https://www.rakumachi.jp/
４）目的・目標を明確化する
知識を得たら、不動産投資の目的が何かをはっきりさせることが大事です。勉強を始める前から、なんとなく目的はあったかと思います。副収入がほしい、サラリーマンを辞めてFIREしたい、子どもの教育費にしたい、奥さんに楽をさせたい、家族で旅行に行きたい、子供に資産を残したい等、人によって異なると思います。
まず目的を決めてから、様々な投資を調べて、不動産投資に至った方もいるかと思います。
そういった方も不動産投資の知識を得てから、この目的をより明確化するとより良いです。
どのくらいの投資を、どのくらいの期間で達成したいのか、投資計画をします。まずは、無茶でも、非現実的でもかまわないので目標を建てましょう。どのくらいの自己資金を使って、どのくらい借り入れをして、どのくらいの物件数を買って、どのくらいの利益、キャッシュフローを得たいのか、できるだけ具体的に考えることが大事です。目標とする数字は目的によって様々かと思いますが、とりあえず考えることに大きな意味があります。
５）家族の協力を得る
特に、ご結婚されている方は、配偶者の方の協力、サポートは不可欠です。よくあるケースとしては自宅の購入や子供の教育費のために自己資金の捻出が困難になることや、不動産投資自体に反対されるケースです。よくよく話し合ってからスタートさせましょう。家族の人生にも影響する大きな投資です。
借入をする場合には、配偶者に連帯保証人になってもらう必要が出てきたり、自分に万が一があった場合には、配偶者の方か、お子さんが事業を引き継ぐことになります。万が一のことも考えた上で投資を行いましょう。ビジネスパートナーや不動産会社の連絡先もあらかじめ伝えておくのが良いでしょう。独身の方であれば、親兄弟には伝えておくべきです。不動産投資は２０年、３０年の長期にわたる投資になりますので、その間に万が一がある可能性もゼロではないです。
余談ですが、奥様が反対していた場合でも、1棟買ってみて、毎月お金が入ってくるのを見たら、ころっと変わって不動産投資大賛成に変わることもよくあります。笑。
６）プロの相談相手を作る
不動産投資で成功できるかどうかはｍ適切な物件を買えるどうかでほび決まります。ご自身で最初から完璧な判断を出来る人はまれです。どうしても、欲に駆られたり、不動産会社の営業を鵜呑みにしたりしてしまいます。
人は、自分に都合が良いようにバイアスをかけてしまう生き物です。自分で「これは良い物件だ！」と思うと、ネガティブな情報が入ってこなくなります。特に最初の１棟目の投資は非常に大事です。２棟目、３棟目と増やしていきたい人であればなおさらです。
３）にも繋がりますが、不動産投資ですでに成功している人や、第三者としての意見をもらえる不動産コンサルタント、不動産のプロなど、意見を貰えるビジネスパートナーを見つけましょう。
不動産業界は残念ながら、知識もモラルも無い人が多数いて、到底プロとは言えないような人がプロとして不動産を販売しています。騙されたり、失敗しないためには、「知識武装」「ビジネスパートナー」が大事です。
７）待つ姿勢も大事
不動産は水物です。政治や経済の動向に左右されて、不動産価格は変化します。時期によっては良い物件は本当に激減します。また、借入を利用することが多いと思いますが、経済情勢によって銀行の金利や審査姿勢も変わります。投資に適切なタイミングかどうかを見極得ることも大事です。
まずは変な物件を買ってしまわないように、自分なりの尺度、ものさしを持って、待つことも大事です。
買いたい気持ちが強すぎると、不動産業者の餌食になりかねません。どーんと待つ姿勢が大事です。
正確な知識、目線を持っていれば必ず買えます。
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