失敗しないマンション選びのコツ
マンションの購入は多くの人にとって、そう何度も経験することではありません。多くの人にとって人生の一大イベントだからこそ、失敗はできるだけ避けたいものですよね。
今回は、初めてのマンション購入で失敗しないために、購入前に考慮すべきポイントをまとめました。
事前にしっかり検討して理想の住まいを手に入れましょう。
1．マンションを欲しいと思ったらすること
①理想の暮らしに必要な条件をリスト化する
マンションを欲しいと思ったらまず初めにすべきこと。それは、理想の暮らしに必要な要素をできるだけ丁寧に、具体的に書き出す作業です。書き出した要素に優先順位をつけリスト化することで、「これだけは絶対に外せない」という部分と「妥協してもいい」と思える部分が可視化されます。この作業を丁寧に行えば行うほど物件選びの有効な判断軸となり、理想の物件に出会える可能性が高まるでしょう。
例えば、「趣味のホームパーティができる広いリビングとキッチンは絶対外せない」という方であれば、開放的なリビングに、手の込んだ料理を沢山作ることができる設備や収納が充実したキッチンはマストでしょう。その代わり、落ち着いて眠れる環境さえ整えることができれば、寝室の広さを妥協点とすることができるかもしれません。
「小さな子どもがいて、今後さらに兄弟が増える予定がある」というファミリーであれば、将来はこども部屋を複数用意することを想定した間取りが必要です。間仕切りを活用してひとつの部屋を分けるのか、完全な個室をそれぞれに用意してあげるのかで、子ども部屋の広さを検討する必要がでてくるでしょう。
このように、「心地よく生活するために何が必要か」「将来のライフプランを考えてどんな準備をしておくべきか」を丁寧に整理していくことで、マンション購入までの具体的な道筋を立てることができます。
②新築と中古それぞれの特徴を知る
理想の住まいに必要な条件を知ることができたら、次に確認するのは新築マンションと中古マンションの特徴です。
新築マンションは、売主であるディベロッパーやその委託を受けた販売代理店が売買の担当窓口になります。仲介手数料がないため初期費用を抑えられやすい、設備が充実しており耐震基準が高い、修繕積立金が安い、といった特徴があります。
中古マンションは、仲介業者が売買の担当窓口になります。取引に複数の仲介会社が絡んでいる場合や、ひとつの仲介会社が買主と売主を両方担当している場合があります。不動産会社への仲介手数料が発生するため初期費用が新築より高いが全体としての費用は安い、選択肢が多く自由にリノベーションできる、資産価値を維持しやすい、といった特徴があります。
将来住み替えをするかもしれないのであれば、価格を抑えて資産価値を維持しやすい中古にしたほうがよいかもしれませんし、設備の新しさや耐震基準が重要であれば新築でしょう。どちらが自分にとって最適か、20〜30年先を見据えたライフプランと現状の収入を分析しながら選びましょう。
③実績のある不動産会社を選ぶ
意外に物件探しの盲点になりがちなのが、実績のある不動産会社選びです。マンション選びは一人で行い判断するものではありません。納得のいくマンション購入のための鍵を握るのは、信頼できる不動産業者との出会いがあってこそと言っても過言ではないのです。
中古マンションであれば、相談時に提供してくれる周辺の取引実態や相場感、当該物件の近隣情報など、情報の量や質を評価基準にして、信頼に足る不動産会社かどうかを判断してみましょう。
また、中古マンションの不動産会社が物件の※元付業者である場合、売主の売却理由や売却希望時期などを把握していることがあります。そのような事情を教えてくれる業者であれば、場合によっては値引き対応してくれるかもしれません。業者が物件の元付を行っているかも、確認してみるとよいでしょう。
※元付業者： 売主から物件売却を依頼された仲介業者
2. 資金計画の重要性と物件の資産について
①収入に見合った正しい資金計画を立てる
マンション購入において資金計画は絶対に怠ってはいけないポイントです。ローンを組んだ後に支出がかさみ、支払い計画が頓挫してしまっては元も子もありません。現在の収入を分析し、今後の支払い計画を無理のない範囲で立てましょう。そのためには、収入面だけでなく今後のライフイベントで発生する支出もできる限り把握しておくことが重要です。
また、ローンを組むタイミングも注意する必要があります。住宅ローンの審査における判断材料には勤続年数が含まれることを覚えておきましょう。勤続年数が長いほどローンの支払い能力の安定性を評価され、金利が安くなります。転職を予定していて、より低い金利で住宅ローンを組みたいという方は、勤続年数が長ければ転職前にローンを組んだほうが得ということですね。
とはいえ、自分で将来の支出と支払いプランを予測するのは難しいものです。専門家に相談し的確なアドバイスのもと資金計画を立てましょう。
②初期費用の内訳について
マンションの購入にかかる初期費用には様々な項目がありますが、大きくは頭金と諸費用の2種類に分けられます。頭金は、一般的に物件価格の10〜20％になります。諸費用は、一般的に新築であれば物件価格の3％～5%、中古であれば物件価格の6%～8%です。諸費用の項目については下記にまとめました。
▼マンション購入の諸費用
③資産価値について
マンションを賢くお得に買うためにチェックすべきポイントその１は、資産価値が下がりにくいマンションであることです。子供が独立し老後は住み替えるという場合があると思います。住み替える時、マンションの資産価値が購入時よりも下がっていると、売却時に譲渡損失が発生してしまいます。
そこで、売却時になるべく損しないために、「立地エリアの世帯数の増減」と「物件の管理状況」の2点を購入前に必ず確認しましょう。不動産鑑定評価でも、この2点が資産価値の評価基準となります。
マンションがあるエリアの人口（世帯数）が多いと購入後も資産価値が下がりにくく、売却時に売主が有利に交渉を進めやすいという利点があります。自治体が発表している人口統計データをチェックして人口の推移を見てみましょう。
次に、マンションも築年数が経過すると、物件の管理状況によって施設の劣化が目立ってきます。そこで肝心なのが、住民や管理組合による管理です。駐車場、ゴミ捨て場、駐輪場などの共用施設の管理がしっかり行き届いていれば、たとえ築年数が古くても将来的に資産価値が落ちにくくなります。教養部の管理は日々の積み重ねになりますので、不動産会社を通してしっかりチェックしたいところです。
④市場相場について
マンションを賢くお得に買うためにチェックすべきポイントその２は、市場相場と照らし合わせて適正な物件価格を知ることです。通常、物件の価格は次の３要素で決められています。この３つの要素と市場相場を照らし合わせて、物件が適正価格かどうかを判断しましょう。
【市場性】
一般的な物件は、その物件と似ている物件の過去の取引価格を参考にしています。
【費用性】
特に新築物件の場合、土地代、建設にかかった費用、広告宣伝費、その他物件を建てるにあたって発生した費用を参考にしています。
【収益性】
主に投資目的で不動産運用するときに、その物件の周辺物件の価格を参考に算出された利回りを参考にしています。
以前は市場相場は不透明で購入者が気軽に知ることができず、購入時に騙されるといった事態も頻発していました。しかし最近では、市場相場が透明化され購入者は適切な市場相場のデータベースに簡単にアクセスできるようになっています。
まずは不動産会社に相談してみましょう。一般公開されていない物件情報が掲載されたレインズ（不動産流通標準情報システム）にアクセスし、必要な情報提供に応じてくれます。あるいは、物件検索サイトでも気軽にエリアの市場相場を知ることができます。
3．もれなく内見をしないと失敗します！不動産会社としっかりコミュニケーションをとりましょう
マンションを購入する際は自分が納得いくまで内見しましょう。多い人で20件以上、少ない人でも最低5件は内見をしています。内見時に役立つアイテムが内見チェックリストとメジャーです。持っている家具がちゃんと収まるか、測れるところは全て測っておくのがおすすめですし、チェックリストがあれば確認し忘れることを防げますね。
また、目ぼしいマンションが見つかったら、日時をずらして何度か物件周辺に足を運び、安心・安全に生活できる周辺環境なのか確認することも非常に重要です。物件自体は問題がなくとも、周辺環境が穏やかでなく入居後に失敗したという声が多いからです。
マンションを購入する際は、次々に意思決定をしていかなければならないため、初めての方は混乱して確認事項が漏れてしまいがちです。考慮すべきポイントに優先順位をつけて、不動産業者と二人三脚でひとつひとつ丁寧に情報を整理していきましょう。
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