自宅を売るなら知っておきたい3,000万円特別控除！他の控除と併用も

「今住んでいる家を売却して、新しいマイホームを手に入れたい。でも何から手をつけて良いかわからない」。

そんな方に、まず始めに知っておいて頂きたいのが税金の話。

不動産は売却すると一定の税金がかかってくることをご存じでしょうか？

ただ、現状ある特例制度をうまく活用することによって、その支払う税金を抑えるまたはなくすことが出来ます。

今回は、その中でも比較的ニーズの高い「マイホーム（居住用財産）譲渡の3,000万円特別控除」についてのメリットや活用方法、注意点などについて解説します。

そもそも家を譲渡するとどんな税金がかかるの？

今住んでいる家を売却して、新しい家を購入したときに「購入金額」が「売却金額」よりも多かった場合、その利益が全て手に入れられるわけではなく、「所得税・住民税」がかかってきます。

これは「課税譲渡所得」に一定の税率をかけたものによって決まります。
その税率は売却する家の所有期間によって異なります。

下の表をご覧ください。（国土交通省のホームページを元に作成）

※復興特別所得税は所得税額に対して2.1％追加で課税されています。

例えば、3年間住んでいた家を3,000万円で売却し、2,500万円でマイホームを購入すると500万円の譲渡益が生まれたとします。

この場合、特例がなければ、

500万円×39.63％＝1,981,500円の税金がかかってしまうことになります。

これは大きな負担になるので是非とも避けたいところです。

そこで活用できるのが「3,000万円特別控除」なのです。

控除が適用されれば上記のケースなら税金はかからなくなります。

3,000万円特別控除ってどんなもの？

これは今まで住んでいた家の所有期間に限らず、譲渡所得から控除出来るものです。

下記の要件をクリアしていれば適用出来ます。

・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
・売った年の前年及び前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）又はマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
・売った年、その前年及び前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
・売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

また、下記のような家では適用が出来ないのでご注意ください。

・この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
・居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
・別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

他の特例と併用できるってホント？

さらにお得なのがこの特例は「軽減税率の特例」と併用できる点。

「軽減税率の特例」は所有期間が10年以上だと通常よりも低い税率で計算することが出来るのです。

例えば、取得費500万円、譲渡費用500万円の家を5年しか住まずに6,000万円で売却した場合の所得税・住民税の金額は

6,000万円－（500万円＋500万円）－3,000万円＝2,000万円
2,000万円×20.315％＝4,063,000円

となります。

次に軽減税率の特例を併用した場合を見てみましょう。

取得費500万円、譲渡費用500万円の家を15年住んで6,000万円で売却した時の所得税・住民税の合計は

6,000万円－（500万円＋500万円）－3,000万円＝2,000万円
2,000万円×14.21％＝2,842,000円

となります。

「軽減税率の特例」を活用すると1,221,000円の減税に成功します。

２つの特例を併用すると効果は絶大ですね。

ご自身のケースで該当するのであれば使わない手はありません。

※「居住用財産の買い換え特例」との併用は出来ません。

申請方法、注意点

この特例を受けるには確定申告が必要になり、下記の書類を揃えておきましょう。

・譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
・売却した居住用財産の所在地の市区町村長から交付を受けた 住民票（除票）の写し（売却した日から2か月を経過した日後に交付を受けたもの）

確定申告をせず、節税をしないままでは大損してしまいます。

家づくりが進むと「どんな土地に住もうかな」「新しい建物のイメージはこんな感じが良い」など楽しい話が増えていきます。

しかし、まずはどのような特例を受けることが出来るのかを検討しましょう。

そこから家づくりは進めていくことをおすすめします。

しっかりと調べた上で最善の選択をしていってくださいね。