不動産投資の借入先について 地方銀行編
イントロ
不動産投資をする上で、金融機関からの借入はとても重要なミッションです。
売買する不動産の金額次第ですが、借入が出来なければ物件を購入することが出来ません。
金融機関から借入が出来て、初めて大家になれるんです。
皆さん、金融機関のことはどこまでご存知ですか？
世の中に金融機関はたくさんあります。
当たり前のことに聞こえますが、普段生活をしていると知らない、関係を持たないような、金融機関って結構あるんです。
私も実際に不動産投資の活動を始める前までは、全然詳しくありませんでした。
それぞれの金融機関の特徴について、正しく理解しないと、借入を上手に行うことは難しいです。
今回は、地方銀行について見ていきたいと思います。
地方銀行とは？
地方銀行ってどんなイメージを持ってますか？
地元の銀行って感じですよね。
メガバンクみたいに全国どこにでもあるわけではない。
ただ、地元の都道府県に戻れば、どこでにでもある銀行ってイメージでしょうか？
私も同じような印象を持ってました。
実際にUターンして戻ると、同じ都道府県内であれば、どの市町村にも必ず存在しています。
また、いろんな料金の引き落とし先が、その地方銀行に指定されていたりしますよね。
その地方銀行の預金口座を持っていないと不便だったりします。
また、地元だと就職ランキングでも上位です。
地方銀行で働いている人は、地元ではエリートだと思います。
そんな地方銀行ですが、メガバンクや信用金庫とは何が異なるのでしょうか？
全国地方銀行協会の会員であることが地銀の資格のようです。
実態としては、地方の中核都市に本店があり、そこを拠点にして、ある特定の地域で営業活動を行っている銀行となります。
メガバンクとの違いは冒頭にも記載したとおり、全国展開しているかどうか？ということのようです。
実は、地銀って二つの種類があります。
第一地銀と第二地銀です。
この二つの違いがあることは、不動産投資をしてみて初めて知りました。
正しく理解するまでは、第一地銀が第二地銀よりランクが上だと思ってました。
第二地銀で勤めている方すいません。。
この認識は間違いなので読者の方はご注意下さい。
私も実際に第一地銀と第二地銀とそれぞれ取引関係があります。
不動産投資の融資を受ける上で大きな違いは特段ありません。
基本的には同じ地方銀行です。
地方銀行と取引する際は、その地銀がどっちかは何となく知っておいたほう良いでしょう。
融資の特徴
営業範囲
営業範囲は一つの都道府県の範囲内、もしくは近隣の都道府県にも跨る場合もある
最近の地銀は収益機会の獲得を求めて、儲かるマーケットであれば今までの営業範囲を超えて、新しい地域に店舗を出している
同じ都道府県の中でも、複数の地銀が存在する場合がある、もともとその地銀のおひざ元がどこなのか？を知っておいた方が良い、得意な地域とそうでない地域の区別が分かる
店舗がない地域でも融資先としてOKな場合がある、具体的にどこまで営業範囲なのかを担当者に聞いてみると良い
信用金庫と同じで、その営業範囲から外れた場所にある物件は融資対象外なので要注意
対象属性
個人法人ともに融資先の対象は中小規模が中心
大企業とも取引できる、この点は信用金庫とは異なる
不動産投資で言えば、サラリーマン大家は融資の対象属性となる
年収や資産背景は都市銀行と比較すると求めるハードルは高くない、あれば高評価となる
地元の出身かどうか？やその地域への愛着密着度も定性的評価として重要視される
自分だけでなく、家族との取引関係も与信評価上の一つとしてみている
長年の取引関係を大切にする
属性評価については総合的に信用金庫と似ているところが多い
金利水準
一般的には、都市銀行＜地方銀行＜信用金庫＜ノンバンクの順番
前述が一般的な比較だが、個人的には信用金庫とは大差ないと感じる
一方で、現在は低金利の市況環境にあるので、良いレートを提示される場合は、都市銀行と変わらない場合もある、これは属性と地銀の経営体力次第
平均的には、2%前後が最初の水準となる
融資対象の物件によるが、初期の取引では保証協会付きで保証料の負担を求めることもある
総じて地銀の不動産融資の方針によるが、リスクを取って様々な物件に融資する地銀はプロパーで金利が高い傾向にあり、リスクをそこまで取りたがらない地銀は保証協会付き融資で金利を低くし保証料を負担させる場合が多い
借入期間
基本的には耐用年数以内の借入年数とな
既に耐用年数を超えてしまった場合の対応は地銀ごとに異なるが、仮に融資可能な場合は10年からが目安となり、最大で15年が限界であろう
上記に関連して、借入人の与信評価次第で、保証協会付き融資を求められる可能性がある
新築の場合で、木造だと耐用年数は22年だが、建物の劣化対策等級3を取得すると30年まで期間を延ばしてくれるケースがある
稀なケースであるが、不動産鑑定士の鑑定書を取得すると、法廷耐用年数ではなく経済的耐用年数まで返済期間を延ばしてくれる場合もある
借入期間については、信用金庫と大差ない印象
攻略方法
皆さん攻略方法知りたいですよね。
不動産投資を行う上で金融機関からの融資は欠かせません。
何とかして金融機関から資金調達させたいと意気込みます。
ここで一つの前提をお伝えしたいと思います。
金融機関はパートナーです。
購入する不動産を活用しそこから生み出される収益を分配しあう取引相手であることを忘れないようにしましょう。
ここで大切なのは台頭の立場であることを心掛けて、相手が何を求めているのかを正しく理解することです。
金融機関にはそれぞれの存在意義や経営方針があります。
また支店や担当者ごとに若干の考え方や立ち位置も異なります。
そこをしっかり汲み取ってあげることです。
これはビジネスなので、相手が何を欲しており、そして自分のニーズとどのように合致させるかを考えましょう。
WIN-WINの関係に如何にするかが重要です。
私の経験をもとに記載しますので参考にしてみて下さい。
地銀によっては不動産融資に力を入れているところと、そうでないところで差があり、どこの地銀が不動産融資が好きなのか確かめよう、思った以上に差があったりする
地銀は現在再編の最中にある、異なる地銀に融資の申し込みをしたが、実は同じグループの場合はどちらかに絞らなくてはならない、この点注意して最適な方に絞って融資の申し込みをしよう
地銀の再編状況は常にモニタリングしよう、現在は数多くの地銀の支店が存在する地域でも、再編の結果、数が１つになる可能性もある、その場合は貸し手が寡占化することになるので借り手に不利になる、要注意
この記事が気に入ったらサポートをしてみませんか？