不動産投資の種類 ～アパート編～
まとめ
収益構造：
相対的に高利回り、築古で10～15％・築浅で5～10％が目安、1室空室が発生しても他の部屋でカバーできる、一方で入居期間は短め、その中ではファミリー向けは若干長い
ファイナンス：
殆どが金融機関の借入、売買金額低ければ一括現金買いもあり、自己資金は総じて諸費用部分は求められる
出口戦略：
売買市場は投資用なので限定的、収益還元法により築年数ごとの市況利回りで値付けされる、土地の担保評価良ければ積算による再調達原価法もあり、築古なら大規模修繕すると売却金額に上乗せされやすい
アパート
今回はアパートについて一緒に勉強していきましょう。
アパート1棟を購入するということですよね？
そのとおりです。アパートを丸ごと購入して、その各部屋を賃貸に出して家賃収入を得るということです。
不動産投資と言えばアパート1棟への投資がメジャーな印象です。
アパート1棟への投資は比較的利回りが高く人気です、検討にあたり基本的な事項をおさえましょう。
以下がアパート1棟投資に関する基本的特徴です。
・アパート1棟が投資の対象
・建物は木造がほとんど、中には軽量鉄骨造もある
・間取りはシングル向けが大半、中にはファミリー向けもある
・立地は様々であり、街の中心部や郊外型など、まんべんなく存在している
・基本的には投資用を目的として売買されるので市場は限定的
なんとなく知っている聞いたことあるという方もいると思います。
続いては、以下の３つの特徴から詳細を把握していきたいと思います。
・収益構造
・ファイナンス
・出口戦略
投資をする上では、この3つの観点による分析は欠かせませんね。
収益構造
最初は収益構造について見ていきましょう。
具体的にはどんな項目から分析するのですか？
３つあります。表面利回り、収入項目、支出項目です。収益＝収入ー支出なので。
以下の３つの項目から収益構造についてまとめてみました。
表面利回り
・一般的には、アパート＞マンション≒戸建≒区分マンション、アパート1棟投資の最大の魅力は高利回り。
・場所にもよるが、一般的には耐用年数越えの築古であれば10～15％以上、15年以内の築浅になれば5％～10％が目安となる。
・全空もしくはそれに近しいボロ物件を購入してリフォームを行い、20%近くの利回りを達成させる強者もいる。
収入項目
・家賃、共益費が主体。太陽光発電、携帯基地局、自動販売機等の副収入も可能。
・区分マンションや戸建投資と異なり1棟のアパートに複数世帯が入居するので、1室の空室が発生しても他の部屋の家賃収入でカバーできる。
・入居期間は、シングルよりファミリーの方が長く安定している、一方で区分マンションや戸建よりかは相対的に入居期間が短く、入退去に関する手間や諸費用は発生しやすい。
支出項目
・管理費、退去時原状回復費、客付時仲介手数料・広告費、火災保険料、固定資産税、大規模修繕費用
・区分マンションと異なり、外部に関する大規模修繕（屋根・壁・構造等に関する）リスクが存在する。
ファイナンス
続いてはファイナンスについてです。どんな資金調達手段がフィットするか？ということですね。
不動産投資には金融機関からの資金調達が欠かせないです。
自己資金、借入期間、金利の観点から分析してみましょう。
以下の３つの項目からファイナンスについてまとめてみました。
自己資金
・1棟アパートを購入する場合の殆どが金融機関からの借入。売買金額が低ければ1棟を一括現金で購入する強者もいる。
・借入を行う場合の自己資金の必要額は、物件や借入人の属性または金融機関の担保評価にも左右されるものの、諸費用は自己資金で賄うことを求めれるケースが多い
借入期間
・基本的には残存する耐用年数の範囲以内が借入期間となる。
・木造が殆どなので、区分マンションや1棟マンションよりも、借入期間は短いケースが多い。
・ただし金融機関によっては、耐用年数が超えていても10年～15年の期間を取ってくれたり、その場合に保証協会付きの条件を求めたりしてくる。また新築物件でも30年を超える長期融資可能な金融機関もある。
金利
・新築物件や築浅物件の金利は総じて低め、耐用年数を超えた築古物件の場合は総じて高め。
出口戦略
最後は出口戦略についてです。
そもそもの質問ですが、出口戦略とは何でしょうか？
出口戦略とは、物件をどのぐらい保有して、いつ・いくらで・誰に売却をするか？、を検討することです。
購入する時から、売却のことまで考えるですね。
不動産投資は、インカムゲイムとキャピタルゲインの合計値を如何に最大化させるか？が重要です。
出口戦略
・1棟アパート物件の売買目的は基本的には投資目的なので、実需向けの市場規模と比べると小さい
・売却金額は、その時の投資用物件の市況に左右される、値付けの考え方は収益還元法で築年数ごとの標準利回りで割り戻される
・収益還元法がメインだが担保評価の高い土地においては、積算による再調達原価法が加味される。
・築古物件だと、大規模修繕が直近実施されていると、その分の評価が売却金額に上乗せされやすい。
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