不動産投資に必要な知識 不動産・建築関連編
こんにちわ、かねぺいです。
今回は不動産投資に必要な知識の不動産・建築関連編です。
どんな法律やルールを知っていれば良いの？
と最初は分からないことだらけですが、大丈夫です。
この記事を読んで、必要最低限の確認事項を抑えて下さい！
イントロ
不動産投資ってどんなイメージ持ってますか？
投資だから知識が必要と思いますよね。
なんだか大変そうです。
私も何から手を付けていこうか、最初は凄く不安でした。
でも大丈夫です。
やっていくうちに少しずつ学んでいきます。
アウトプットしながら同時にインプットするぐらいの感じがちょうど良いです。
私が経験してきたことに基づいて、体系的に分かるように書きたいと思います。
不動産・建築関連の知識とは？
不動産投資と言えば、先ず最初に頭に来るのが、不動産のことですよね。
不動産って言っても色々あります。
どこから手を付ければ良いか分からないという感じですよね。
ここでは大まかに３つに分けてみました。
その一つ一つについての詳細は書きません。
あくまで必要な知識の全体像についてのサマリーです。
そもそもどのような知識なのか？
どのような規定なのか？
そしてなぜ必要な知識なのか？
をここで整理してもらえれば大丈夫です。
最初はなんとなくで結構です。
イメージをつかんでいきましょう。
宅建業法
宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう、昭和27年法律第176号）は、宅地建物取引業を営む者について免許制度を実施し、その事業に対し必要な規制を行うことにより、その業務の適正な運営と宅地及び建物の取引の公正とを確保するとともに、宅地建物取引業の健全な発達を促進し、もつて購入者等の利益の保護と宅地及び建物の流通の円滑化とを図ることを目的とする、日本の法律。通称宅建業法。所管官庁は国土交通省。
最初は宅建業法です。
いきなり難しい文章でした。
すいません。
これはあくまで宅建事業者を規定する法律です。
宅建事業者はどのような取引を出来るか？
どのような取引をしてはいけないのか？
守らなければいけないルールとは？
などなど
宅建事業者にとっては重要な法律となります。
ちなみに、不動産投資は宅建業ではありません。
これを守らなくても不動産投資は出来ます。
では、なぜこの法律を知っておいたほうが良いか？
なぜならこの法律は、不動産取引を行う者が、宅建事業者から如何に騙されないか、を重視して作られているからです。
宅建事業者は専門的な知識を持ってます。
不動産取引は高額の取引です。
コンビニでワンコインで買える取引ではありません。
なので専門的知識を持っている宅建事業者が、一般の取引相手をカモにしないかを、厳しく取り締まっています。
この部分に該当する重要な規定は、不動産投資をする上でも知っておいたほうが良いのです。
不動産投資に、宅建事業者との取引は付き物です。
如何に関係性を保ち、足元を見られないようにしながら、一方でビジネスパートナーとしてWINWINの関係を気づけるか、が大切です。
そのためにも、不動産投資に関係する重要な項目はいち投資家として理解しましょう。
あくまで健全な関係性を保つため、対等な立場を維持するための、知識となります。
建築基準法
建築基準法（けんちくきじゅんほう、昭和25年5月24日法律第201号）は、国民の生命・健康・財産の保護のため、建築物の敷地・設備・構造・用途についてその最低基準を定めた、日本の法律である。前身は市街地建築物法（大正8年法律第37号）である。
次は建築基準法です。
また難しそうな文章ですね。
簡単に言うと、建築基準法って建築に関する法律です。
そのぐらい知ってるよ！
って思われたでしょう。
私も不動産投資を始める前は同じように考えてました。
もちろん詳細は分かりませんでした。
建築士の人が詳しいというイメージでしょうか。
では、不動産投資という観点で、みていきましょう。
建築基準法とは、どのような建物なら建てられるか？について規定しています。
不動産投資においては、新築のアパート等を開発する場合に関係してきます。
私も新築アパート開発の経験があります。
その際は、この知識がとても重要だなと感じました。
この知識があるかないかが、自分でプランニングやシミュレーションをする場合の成否に直結します。
どういうことかと言うと、
新築アパートのために、購入したい土地があるとして、そこは立地が非常に良いとします。
立地が良い場合、土地の値段は高いです。
収益性を考えると、少しでも世帯数を多くしたい、と思ったりしますよね。
土地の値段が高い場合、建物から生み出す収益をなるべく最大化させて、全体の利回りを高めたいと思うのが普通です。
しかし、設計上可能だとしても、本当に建築出来るわけではありません。
色々な法令上の制限があり、それに従わないと建物を建築出来ないのです。
行政の都市計画、隣地や道路との距離、高さ制限、その他様々な事項を考慮し、それに合致した場合のみに新築可能となります。
個別最適化を優先して、無作為に建物を新築をさせないためです。
それを規定するのが建築基準法となります。
あくまで、賃貸用集合住宅（アパート、マンション等）を建築する際の規定のみを、ピックアップして理解すればOKです。
建物設備
今までの二つは、法律に関する知識でした。
次は、ノウハウというか技術的な側面です。
建物設備についてです。
これもふたを開けたらたくさんの内容が該当します。
それこそ建築士はその道の頂点に立つ専門家ですよね。
でも不動産投資をするために建築士になる必要はありません。
あくまで、アパート経営をするために必要な知識で良いのです。
外装より内装の方が大切ですね。
どうやってお客さんに喜んでもらい、入居してもらうのか？
そのために必要なリフォームをどうするのか？
新築であればどのような部屋をプランニングするのか？
内装は入居に直接関係してきます。
ではどうやってこの知識を身に着けるのか？
習うより慣れろという側面が強いです。
私もそうでした。
物件を取得し、修繕、客付けを行う中で一つ一つ経験していきました。
その場で調べて理解しながら実行していきました。
まさに、インプットとアウトプットを同時並行で行う感じです。
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