オージー@不動産物件情報募集中

都内在住の50代のサラリーマンです。2020年から不動産投資を始め、現在、区分マンショ…

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都内在住の50代のサラリーマンです。2020年から不動産投資を始め、現在、区分マンションを3室購入して運用しています。実際に不動産投資をして、本やネットに載っていない知識を得たことや、感じたことについて、このnoteでお知らせしていきたいと思います。
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この記事は最初の記事になりますが、最初なので自己紹介とこの記事を書き始めた訳について書いてみたいと思います。(自分の属性は2022年4月に更新しています) 私は都内在住、50代の男です。定年も近づいてきましたので、何か資産形成をしていった方がいいかな、と思い、2020年からワンルームマンション投資をはじめました。 noteには随分前から登録はしていましたが投稿はしていませんでした。 noteは見聞きしたことを記録しておくのに良さそうなので使ってみることにしました。 不

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    • 大々的なCMを打っている業者も破綻リスクがある

      普通、テレビで大々的にCMを打っている業者や、有名雑誌に広告を出稿している企業は、信頼性が高いと思ってしまいますが、不動産投資ではそういう企業でも破綻する事例があるので注意が必要です。これまで破綻した有名な例としてはかぼちゃの馬車事件というものがあります。 かぼちゃの馬車事件とは すでにいろいろなメディアで取り上げられていますが、以下のURLに詳しく解説が載っています。サブリースということで投資家のリスクはないと思いきや、運営会社が破綻し、投資回収ができなくなったという事

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      • 投資用の戸建住宅の販売業者

        最近、投資用戸建て物件というものを売っている業者があることを知りました。東日本地所という会社です。 短期間の転勤などで、短期間しか住まないために賃貸物件に住んでいる人も一定数いると思われますので、そういう人たちにとって地方のアパートより戸建の選択肢が増えるということはいいことなのかなと思いました。 投資家にとっては、採算が合うのか不明ですが、いらなくなった時に処分することを考えると、築古になった時はアパートより戸建ての方が動きやすいのかなとも思いました。 <参考>東日本

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        • 不動産市況を知るために役に立つサイト

          最近不動産市況を調べることが多くなっているのですが、その時に不動産経済研究所のデータが役に立ちます。 過去のデータもいろいろ載っているので不動産系youtuber の方もよく引用しているようです。 僕も今度分析してみたいと思います。 また、日々のニュースは不動産流通経済研究所のサイトにも情報がたくさん載っているので参考になります。 これまでこれらのニュースは紙媒体が中心だったと思いますが、ネットでもだいぶ多くの記事が見られるようになってきました。一般人でも動向を把握する

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          ボロ戸建投資に思う

          ボロ戸建て投資には以前から否定的です。 格安で売られているボロ戸建ての建物は、安いなりの訳があります。本来きちんと耐震改修やリフォームをしないといけないのに、人に貸すからと言って非常に低い質の状態で貸し付けています。 耐震化をしていない建物を貸して、被災者が出た場合は、オーナーも一部被災者に補償するとかの仕組みを考えた方がいいと思います。

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          長期譲渡は5年以上と言うけど・・・

          不動産投資をして、売却をした後に、利益に対する税金が5年以上と5年未満で税率が変わってきます。 5年以上だと、長期譲渡といって税率は利益の20%、5年未満だと短期譲渡と言って税率は利益の約20%ということなので、長期譲渡になるまで持ち続けることが重要になります。 長期譲渡で気を付けないのが、純粋に5年以上ではなくて、確定申告のタイミングで5年以上になっていないといけないので、厳密に言うと、「正月を6回迎えないと、長期譲渡にはなりません。 僕が買った物件はまだ長いものでも

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          キャップレートとは

          不動産用語でキャップレートという用語が分からなかったので調べてみました。 キャップレートは不動産の純収益（NOI、総家賃収入から管理費や修繕費などを控除したもの）を不動産価格で除した率 ということだそうです。 築浅だとかなり低くなってしまいます。

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          とうとう逮捕者発生　投資用不動産を住宅ローンを使って購入してはいけない

          「投資用不動産の購入のために住宅ローンを使うことを勧めてくる業者がいる」ということは今までもYoutube界隈では話題になっていましたが2024年5月28日のニュースで、とうとう逮捕者が出たとの記事が出ていました。 まずは業者の側(報道では自営業や職業不詳らで計5人)が逮捕されたようですが、報道によれば、近く融資を受けた人も書類送検されるらしいです。 直接の容疑は、2450万円の住宅ローンを組ませたこととのことですが、2022年2月からの1年7ヶ月で総額6億5000万円も

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          不動産投資の参考になる動画

          不動産投資の参考になるYoutube動画のサイトはいろいろありますが、最近「学ぶ不動産投資」というサイトがあるのを知りました。これは勉強になります。

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          金利上昇局面で物件価格はどうなるか

          最近、円安が急に進み、２０２４年４月２６日現在で、１ドル１５８円まで大暴落しています。 この円安は主に、日米の金利差にあると言われているので、いずれ近いうちに利上げされるのではないか、ということが言われています。 利上げがされるとなると、＋０．２５％前後ではないかと思われ、 大きな値ではないですが、それでもこれまでほとんど０％でしたので、 大きな利上げにはなります。 そうすると、これまで月々支払額を安く済ませることができていた 人の支払額が増えるので、物件価格の下押し圧

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          支出増で規模拡大難航

          　下の子供がこの4月から大学進学で、家計が火の車になってしまいました。子供は2人いるのですが、両方とも私立大学生で、学費や生活費で年間500万円ぐらいかかります。 　この状況だと、不動産の規模拡大どころか、月々の資金ショートも心配な状況ですが、自分が保有している物件は手出しがそれほど発生しないので、辛抱して持ち続けようと思います。 　今回、下の子供が、初めての一人暮らしということで、一緒に物件を探しました。大学近隣にはアパートがほとんどで、家賃の安いアパートは大量にあった

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          東京と京都の賃貸契約の商慣習の違い

          　私は東京と京都の物件を持っているのですが、不動産賃貸契約の商慣習の違いが結構大きいことに気づきました。特に契約更新についての考えが違います。 $$ \begin{array}{|c|c|c|} \hline 地域& 更新 & 更新手数料 \\ \hline 東京 & ２年ごとに契約書をまき直し& 家賃の１か月分 \\ \hline 京都& ２年ごとに自動更新。契約書まき直しなし& 無料 \\ \hline \end{array} $$ やはり東京は、貸主優位なので、更新

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          決算黒字化　しかしキャッシュフローは赤字

          確定申告のため、今年の決算の計算をしました。 今年は物件購入を行わなかったので、黒字になりました。 しかし、キャッシュフロー的には赤字になっています。 キャッシュフローがこれからずっと赤字になり続けるのは結構家計的にキツそうです。 今後何らかの手をうたないといけないかも知れません。

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          タワマン節税封じ　実際に計算してみた

          前回の記事で、国税庁のタワマン節税封じによってワンルームマンションの相続税評価額も影響を受けるという話を書きましたが、実際に計算をしてみました。 通達は以下に書かれています https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0023011-040_01.pdf 試算してみると、おおよそこれまでの評価額の１．３倍ぐらいでした。 過去購入した時の価格と比較して、以前の評価方法だと4割ぐらいだったので、5割ぐらいまで上がることになります。

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          タワマン節税封じ　ワンルームマンションもダメージ

          今年から、タワマンを使った相続税封じ策が講じられるということで話題になっています。 僕はこの増税策はてっきりタワマンだけないのかと思っていましたが、3階建以上の区分建物は適用されてしまうようです。 僕の持っているワンルーム物件の相続税額の試算をしたところ、3倍ぐらい爆上がりしてしまいました。市場価格の0.6倍ぐらいの相続税評価額を目指す、とのことですが、ワンルーム物件に限っていうと、ほぼ市場価格と同じぐらいまで相続税評価額が爆上がりしているようです。 建設コストが急上昇

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          築古戸建投資のリスクについて

          先日、このブログで築古戸建て投資のリスクを書きましたが、先日のニュースでは、古民家を改装して宿泊施設として活用されていた建物が能登半島地震で倒壊したという報道がされていました。人的被害については特に書かれていません。 初期投資で耐震化をすると、採算性の面から厳しいとは思いますが、築古建物の耐震化はやはり必要だと思いました。 古民家ということで、できれば当時の姿を残したいということは分かるのですが、耐震化をするためには建て替えと同じぐらいの費用がかかると思います。 建物の

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