オージー@不動産物件情報募集中

都内在住の50代のサラリーマンです。2020年から不動産投資を始め、現在、区分マンショ…

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都内在住の50代のサラリーマンです。2020年から不動産投資を始め、現在、区分マンションを3室購入して運用しています。実際に不動産投資をして、本やネットに載っていない知識を得たことや、感じたことについて、このnoteでお知らせしていきたいと思います。
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この記事は最初の記事になりますが、最初なので自己紹介とこの記事を書き始めた訳について書いてみたいと思います。(自分の属性は2022年4月に更新しています) 私は都内在住、50代の男です。定年も近づいてきましたので、何か資産形成をしていった方がいいかな、と思い、2020年からワンルームマンション投資をはじめました。 noteには随分前から登録はしていましたが投稿はしていませんでした。 noteは見聞きしたことを記録しておくのに良さそうなので使ってみることにしました。 不

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    • 支出増で規模拡大難航

      　下の子供がこの4月から大学進学で、家計が火の車になってしまいました。子供は2人いるのですが、両方とも私立大学生で、学費や生活費で年間500万円ぐらいかかります。 　この状況だと、不動産の規模拡大どころか、月々の資金ショートも心配な状況ですが、自分が保有している物件は手出しがそれほど発生しないので、辛抱して持ち続けようと思います。 　今回、下の子供が、初めての一人暮らしということで、一緒に物件を探しました。大学近隣にはアパートがほとんどで、家賃の安いアパートは大量にあった

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      • 東京と京都の賃貸契約の商慣習の違い

        　私は東京と京都の物件を持っているのですが、不動産賃貸契約の商慣習の違いが結構大きいことに気づきました。特に契約更新についての考えが違います。 $$ \begin{array}{|c|c|c|} \hline 地域& 更新 & 更新手数料 \\ \hline 東京 & ２年ごとに契約書をまき直し& 家賃の１か月分 \\ \hline 京都& ２年ごとに自動更新。契約書まき直しなし& 無料 \\ \hline \end{array} $$ やはり東京は、貸主優位なので、更新

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        • 決算黒字化　しかしキャッシュフローは赤字

          確定申告のため、今年の決算の計算をしました。 今年は物件購入を行わなかったので、黒字になりました。 しかし、キャッシュフロー的には赤字になっています。 キャッシュフローがこれからずっと赤字になり続けるのは結構家計的にキツそうです。 今後何らかの手をうたないといけないかも知れません。

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          タワマン節税封じ　実際に計算してみた

          前回の記事で、国税庁のタワマン節税封じによってワンルームマンションの相続税評価額も影響を受けるという話を書きましたが、実際に計算をしてみました。 通達は以下に書かれています https://www.nta.go.jp/publication/pamph/pdf/0023011-040_01.pdf 試算してみると、おおよそこれまでの評価額の１．３倍ぐらいでした。 過去購入した時の価格と比較して、以前の評価方法だと4割ぐらいだったので、5割ぐらいまで上がることになります。

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          タワマン節税封じ　ワンルームマンションもダメージ

          今年から、タワマンを使った相続税封じ策が講じられるということで話題になっています。 僕はこの増税策はてっきりタワマンだけないのかと思っていましたが、3階建以上の区分建物は適用されてしまうようです。 僕の持っているワンルーム物件の相続税額の試算をしたところ、3倍ぐらい爆上がりしてしまいました。市場価格の0.6倍ぐらいの相続税評価額を目指す、とのことですが、ワンルーム物件に限っていうと、ほぼ市場価格と同じぐらいまで相続税評価額が爆上がりしているようです。 建設コストが急上昇

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          築古戸建投資のリスクについて

          先日、このブログで築古戸建て投資のリスクを書きましたが、先日のニュースでは、古民家を改装して宿泊施設として活用されていた建物が能登半島地震で倒壊したという報道がされていました。人的被害については特に書かれていません。 初期投資で耐震化をすると、採算性の面から厳しいとは思いますが、築古建物の耐震化はやはり必要だと思いました。 古民家ということで、できれば当時の姿を残したいということは分かるのですが、耐震化をするためには建て替えと同じぐらいの費用がかかると思います。 建物の

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          能登半島地震に思う　不動産投資家の社会的責任について

          　この記事を書いているのは、2024年1月15日。今年は新年早々能登半島地震という最大震度７の巨大地震が日本を襲いました。 　ニュースでは、能登半島の悲惨な光景が連日報道されています。 　今回の地震で多くの建物が倒壊した原因、まだ詳しいことは分かっていませんが、一つとして言われているのが、高齢化が進んでいる地域だったので、耐震改修が進んでいなかった、ということです。 　今、不動産投資の世界では、ボロ戸建て投資がブームになっています。空家が多く発生していることに目を付け、

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          新築ワンルームマンションの買い戻し価格

          　最近築浅物件でいいものがないか探しています。ポータルサイトを見ていると、随分と相場より高い物件が出ていました。 　問い合わせをすると、そういう人は、短期で事情があって新築物件を手放すことになったものの、分譲会社の買取価格に不満でポータルサイトに物件を出しているものでした。 　価格を見てみると、相場より相当割高なので、分譲会社も相当高い値段で買戻しをすることを提案しているのだと思われますが、築年数が少ないと、それでもオーナーは赤字になってしまうということでしょうか。 　

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          社宅需要について

          　最近働き方改革の影響もあって、全国転勤をするような企業が減っているという話を聞いたのですが、企業の求人情報などを見ると、新卒総合職の人などは、全国転勤ありでの採用という企業もまだ多いようです。 　そうなると、地方勤務の時に、せめていい住まいに住みたいと思うのですが、不動産情報サイトを見ると、地方都市には、相続対策用の安物のアパートが多くて、いい質の賃貸物件は少ない印象です。 　借り上げ社宅の実情などがどうなっているのか分かりませんが、企業の経営者の皆さんは、地方都市に転

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          不動産の相続税対策として持っておきたい保険

          　不動産を持つことは相続税対策になると言うことはよく言われていると思います。 　その理由は、不動産の購入時にはローンを組むことが一般的ですが、そのローンには団体信用生命保険をつけるので、本人が亡くなったときに団体信用生命保険(いわゆる「団信」と言われているものです)によってローンがチャラになるからです。 　しかし、気をつけないといけないのは、相続額が大きくなると、相続税を支払う必要があるのですが、現金で支払う必要があります。 　ここで持っておきたいのが生命保険です。不動産は

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          個人の不動産投資家のインボイス制度の影響は？

          　令和5年10月からはじまったインボイス制度。非常に話題になっています。不動産投資をしている自分もインボイス制度の「適格請求書発行事業者」になった方がいいのか迷うところです。そこで、個人の不動産投資家にインボイス制度が実際どの程度影響がありそうか調べてみました。 （ただし、個人的に調べたものであり、正確性は保証いたしかねます。不明点がある場合は税理士等にご相談ください） ○住宅の家賃収入には影響はない 　住宅の家賃は非課税になりますので、インボイスの影響はありません。(店

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          収益不動産の相続税の計算について

          前回の記事の続きです。相続税の計算について、区分マンションの場合を調べてみました。 ○敷地の評価額 　路線価になります。 　賃貸に出している場合は、路線価図に、借地権割合が書かれているので、それを掛け合わせることになります。例えば、Ｃ地区だと70%、Ｄ地区だと60%となります。 ○建物の評価額 　固定資産税評価額になります ちなみに、算定方法についての国税庁のホームページはこちらになります。 ○計算してみた 　実際に自分の持っている物件を計算してみました。全部３つの区

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          相続税の納付額について

          　不動産には、団信が付くので、大きな借入をしていても、借金がチャラになって、配偶者や子供に不動産を遺すことが可能です。 　しかし、保有している不動産が大きいと、大きな資産を相続することになり、相続税がかかってくることになります。そこで、相続税の額がどのぐらいかかるのかを調べてみました。 基礎控除の額 基礎控除の額は、３０００万円＋６００万円×法定相続人の数、となります。 相続財産の評価額の算定 あまり詳しく算定できていないのですが、不動産の相続財産の評価額は、ざっく

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          不動産所得が黒字化　繰上げ返済しても意味のない状態に

          今は9月末で、年末まではしばらく期間がありますが、そろそろ年間トータルでの収支を考えようと思い、2023年の不動産の収支見込みを試算してみました。 そうしたところ、不動産投資を始めて4年目で、所得上はプラスになりそうということが判明しました。 収支が黒字になると、土地代の金利や青色申告を行うことによる10万円控除も経費に計上することができます。 なので、繰上げ返済してもデメリットの方が大きくなりそうなので、繰上げ返済は少し待とうかなと思っています。 ただし今年物件が買

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          不動産オーナーが個人でも入居者を募集できるサイト　「ウチコミ」

          築古1R不動産投資家の「ひらいっち」さんのYouTube動画を見ていると、「ウチコミ」というサービスがあるということを知りました。 大家は募集はただ、入居者が決まると、仲介手数料をうちこみと提携している不動産エージェントに1ヶ月を払う、という仕組みとのことです。 一方、入居者は仲介手数料が無料になっているそうです。 これは入居者にとってすごく安いですし、オーナーにとってもすごく安く入居者を探せることができる、という素晴らしいシステムだと思いました。すでにこのサービスは1

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