スリムクラブ・内間 夢のマイホームで地獄を見た！
中古住宅の購入を検討するとき、とくに不安になることといえば、購入後に欠陥や不具合が見つかることではないでしょうか？
お笑いコンビ「スリムクラブ」の内間政成がテレビ東京系「じっくり聞いタロウ～スター近況（秘）報告～」に出演。夢のマイホームが欠陥住宅だったことを明かした。
2013年、37歳の時に東京・世田谷にある築8年、中古の一軒家を購入。当時の販売価格は約6000万円だったが、35年の住宅ローンを組み、概算上の利子は3000万円。総額は9000万円に。しかし、購入から半年後、欠陥住宅と判明。9年経った今も住み続けている。
せっかくマイホームを手に入れても、暮らし始めて問題が生じるようでは喜びも半減である。万が一、中古住宅を購入後に欠陥や不具合が見つかった場合、どうなるのか？
また、消費者の立場としてどのように身を守ればよいのか、そしてそもそも欠陥住宅を購入しないようにするにはどうすればよいのかという点は気になる人も多いでしょう。
そこで今回は、中古住宅を購入した後に見つかる欠陥や不具合はどのように対応すればよいのか、また欠陥住宅を購入しない方法についてご紹介いたします。
実は、私も、これまで、何度も中古住宅やマンションに投資してきたことがあるので、その体験も踏まえて解説する。
中古物件購入のメリットとデメリットとは？
まず、中古住宅を購入するおもなメリットとしては、以下のことが挙げられる。
価格が安い
希望のエリアで探しやすい
建物の状態をチェックして購入を決定できる
●価格が安い
中古住宅は、新築と比較して安い価格で購入することが可能である。一般的に築年数を重ねるごとに価格は下がるうえ、売主が個人であれば多くは消費税がかからない。
ただし、内部の設備などは古いモデルで老朽化も進んでいるため、交換する場合は費用がかかるので、売主に撤去してもらうか、その分は値下げもできる。
●希望のエリアで探しやすい
新築住宅の場合、住みたいと思うエリアの物件が見つからなかったり、あるいは価格が高く予算が合わなかったりなど、一定の制限がある。
中古住宅であれば、希望のエリア内で探すことはそれほど難しくはない。築年数や間取りなど希望通りの物件が見つかるかどうかはわからないが、複数の選択肢のなかから選べることが最大のメリットである。
●建物の状態をチェックして購入を決定できる
中古住宅は、建物の状態を把握して購入するかどうか決定できる。新築住宅の場合でも、建売住宅であれば状態をチェックしたうえで購入することが可能だが、注文住宅は契約後に建物が建てられるため、事前チェックはできない。
マンションであれば、共用部分の管理状況や近隣住人などのチェックをしてから購入が決められるのは中古ならではのメリットである。
実は、この「建物の状態をチェックして購入を決定できる」が要チャックなのだ。
続いて、中古住宅を購入するおもなデメリットとしては、以下のことが挙げられる。
性能が不足する場合がある
建物や設備が老朽化している
税制は新築のほうが優遇される
●性能が不足する場合がある
中古住宅は、住まいとしての性能が十分ではない場合がある。この点は、住み心地に影響する部分でもあるため、どの程度の性能を有しているのか、事前にチェックしておきたいポイントだ。
とくに重要な住宅性能といえば、耐震性能と断熱性能が挙げられる。耐震性能が十分でない場合、万が一の地震のときには家族の安全が守られない可能性がある点は大きな不安要素となるからだ。
また、断熱性能が低い場合は、夏に暑く冬に寒いといった快適性に影響するうえ、エネルギーロスが多く光熱費が高くなりやすいことは注意が必要。
●建物や設備が老朽化している
中古住宅は、一般的に築年数が古くなるほど建物や設置している設備で老朽化が進んでる。そのため、購入後の早い段階で故障が起こり、修理や交換が必要になるケースもある。
マンションの場合は、修繕積立金が段階的に上がっていく傾向にあり、購入後すぐに増額されることもある。修繕積立金については、購入前に必ず管理組合に確認しておくことが重要。
中古の場合、売主に、修繕歴を尋ねるべきである。過去に修理したころがあれば、その見積書や請書(契約書など)を取り寄せて、どこを修繕したのか確認するべきである。
●税制は新築のほうが優遇される
税制面では、中古住宅よりも新築住宅のほうが優遇されている。固定資産税や登録免許税、不動産取得税などは、新築住宅では軽減措置が適用されるが、中古住宅では軽減されない、もしくは軽減率が低く設定されている。
中古住宅購入のリスクに備える保険「住宅瑕疵保険」について
中古住宅の場合、当事者どうしで任意規定で取り決めをしたうえで売買にいたるため、購入の際には十分に注意しなくてはいけない。というのも、中古住宅は築年数が経過していることから、老朽化が進行していたり、またなんらかの欠陥や不具合を抱えていたりする可能性があるためである。
このような欠陥を抱えている住宅を購入しないよう、しっかりと対策を講じることが重要になる。 欠陥を抱えている住宅を購入しないおもな対策は以下の2点。
売主または買主が住宅瑕疵保険に加入
ホームインスペクション（住宅診断）を利用する
売主が個人であれば、買主が検査機関へ検査と保証を依頼することも可能。この場合、検査料と保険料が必要になるが、住宅瑕疵保険に加入しておくことによる安心が得られるうえ、税制優遇などの措置が受けられる場合もある。
購入を検討している中古住宅があれば、県内では事例が少ないが、ホームインスペクション(住宅診断)を実施することをおすすめする。
ホームインスペクション(住宅診断)を契約前に実施することで、第三者の立場から、専門家の見地から、住宅の劣化状況や欠陥の有無など建物のコンディションをチェックできる。
つまり、欠陥や不具合を抱えている場合は事前にわかるため、そのような住宅を購入することが防止できるというわけである。
ホームインスペクションの費用の相場は5～7万円。（一戸建ての場合「目視でできる基本検査」の場合がこの費用相場で、「目視では判断できない詳細検査」なら6～12万円程度）。
数千万円の住宅を購入するのであれば、たかが12万円程度で、検査できるのであれば、安いものだ。それをケチったばかりに、スリムクラブの内間は、欠陥住宅を掴んでしまったのだ。
特に、売主が個人の場合、中古住宅は、現況有姿で引渡しすることが一般的である。買主が素人のときは、建築士などの専門家に頼るべきである。
私が中古物件を購入する際は、屋上や外壁をくまなくチャックした。それでも、賃貸中の部屋は見れなかったので、退去後は、リフォーム代は相当かかった。
賃貸中に、上の階から水漏れが発生し、原因を追究するのに、入居中の住民を、一旦、ウイークリーマンションに仮住まいしてもらったこともあった。当然、その費用は、家主の私が負担した。火災保険には、その費用は契約に含まれていなかった。
最後に
中古物件は、メリットもあるがデメリットもある。中古物件に投資するのを否定するわけではないが、当然、それなりのリスクを覚悟しなければならない。
スリムクラブの内間のように、数千万円もかけて中古物件を購入するのであれば、より慎重にならざるを得ない。
私だったら、中古の自宅は、建替することを前提として、土地代で購入するだろう。それも、余程、好立地の土地であるが必須条件である。
加えるならば、地価が下がりにくい土地である。そうすれば、万が一、手放すことになっても、建替えた費用分は、賃貸の住居費としてＰＡＹできるからである。
新築絶対主義の時代は現在変わりつつある。少子高齢化やライフスタイルの変化も大きく、今までとは違った住まい探しをする時代に入ってきているからだ。
それにともなって今「リセールバリュー」を意識して住宅を購入する方が増えている。
リセールバリューとは直訳すると「再販価値」のこと。
つまり将来もし売った場合の価格を、購入時に考えることである。
売却する時に購入時の価格を考えるのは普通であるが、リセールバリューはその逆。購入する時に、先に将来の売却時の価格を考えた住まい選びをすることである。
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