投資素人が人情で選んだ汗と涙の1件目 茨城県筑西市戸建の解説【2/2】

昨日、買付おもいたち、
まよなか物件みにいけば
スマホのじゅうでん切れまして
おとなが迷子になりました😅

どもー、ゴミ人間プペルです。
金・人脈・コネがないゴミ人間が
唯一、勝てるところは「スピード」です

思ったことはやってみる方なので
よなかでも関係ないです

よく見えなかったので
今からもう一度見に行きますが💦
こちらの結果発表

↓

結果発表：１月２２日（金）頃
このnoteで公表します

■本題：1件目 茨城県筑西市戸建ての解説【2/2】

※ぜんかいはこちら【1/2】

１月２１日５時３０分の時点で
昨日の投稿の結果が
「ビュー」が５３で「スキ」が１０でした
「スキ率」１８．８％ ← 義理スキ！？
でした。

「スキ」が減るのはわかるけど、
「ビュー」ってへらせるのかな？？

↓

↓

それでは、
解説させてください。

【★☆★☆】の範囲は昨日のリピート

★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆★☆
前提条件として、
最初に１０００万手元にあると仮定します

・茨城県筑西市の某駅から徒歩３０分
⇒ちほうだし、駅遠いのはOK
　駐車場置くスペースあるので気にしない

・価格は４、５００，０００円
⇒正直高い、今なら３００万までカナ？

・月々の賃料は６０，０００円 (想定)
⇒年間７２万 ÷ ４５０万＝利回り１６％
　あまり旨味はない😅

・間取りは７LDKで１階建て
⇒まぁOK、ぼろいなぁ〜

・築７０年の木造住宅と畑 (約６００㎡）
・周りは低層住宅街、市街化調整区域
・未登記小屋があり、追加で登記費用がある
・地方、築古、市街化調整区域と「三重苦」
⇒よくわからん。。

■現地で聞いた情報 （ここがノウハウで重要）

・家族構成：祖母９０代、夫婦６０代
　息子３０代(筑西市)、娘２０代(大宮)
⇒若い働き手がいればOKだよね？😁

・息子(１９８０年)と娘（１９８４年）
　の大学の学費を理由に自己破産に至った
⇒息子さん同い年だなーわかるｘ２

・息子は近隣の会社員勤め所帯持ち
　幼い孫が生まれたばかりでお金ない
⇒息子は公務員ですか、お硬い仕事デス

・娘は大宮で販売員として勤務。
⇒Facebookで家族写真見たので安心

・売主は
　先祖代々の土地で他に行く所無し
　子供の買戻しの可能性は低い。
⇒う〜ん、骨を埋める覚悟かぁ。。
　将来、買い戻しシテ欲しいなぁ。。

・子供には迷惑をかけたくない。
（出来れば連絡をして欲しくない）
⇒非常にまっとうで真面目な方
　親としての覚悟や責務を感じる

・物件は古い農家、老朽化が目立つ
・地方,築古,農地,市街化調整区域
・未登記小屋で+数万円の登記費用
⇒とうじは何も考えてなかった。。。
　しょうじき、勉強ぶそく💦

・市街化調整区域の物件の為、
　年間の固定資産税が安い。
⇒とうじは何も考えてなかった。。。
　しょうじき、経験ぶそく💦

・登記簿の借入は SAISON FUNDEX
⇒ノンバンクの高利貸し。。。
　後々、自分もSAISONで借りる

・年齢も６０代、年金とパートで返済
　の目途が立った。
⇒話しをした感じ、ごくごくまとも
　リスク覚悟でいっちょやったるかー
　って思える人柄でした

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■数値判断・後日談

投資額約４，５００，０００(現金)
賃貸：　　　　６０，０００円/月　
管理費：　　　　１，８００円/月
手残り：　　　５８，２００円/月
※固定資産税、保険等を除く手残り

■後日談 （２０２１年１月現在）

・建物は築７０年以上で資産価値無し
　土地値≒売価で出口も少し見えました
⇒６０，０００ｘ１２ヶ月ｘ４年
　２，８８０，０００円回収できたね。
　もう少し持っとこうかな。

・２０１６年１２月〜２０２１年１月まで
　家賃の遅延が無い（超優良ぶっけん）
⇒一度も家賃の滞納が無いのは優秀
　いろいろ頑張ってるんだろうな

・火災保険が利用できた
⇒去年この物件の建物診断をした所
　台風被害がみとめられ、
　火災保険が１，５００，０００位
　でました「ボロ物件ありがとー」

■総合判断

最初の現地調査時はドキドキし
包丁で襲われる事を覚悟してたけど
じっさいに話してみると、
ビクビクしてるのは売主さんの方です
（そりゃー自分の家売られてるから…）

いろいろと生い立ちとか話ができて
帰りに野菜を貰え印象が良かったです

経営者としては
義理人情はよくないかもしんないけど

この物件にかんしては
お金＞人柄で投資判断しました😁

結果的に個人で買って、
あとあと融資を使って法人へ売却など
投資規模拡大のきっかけとなる物件でした

不動産投資は高額でドキドキします
でも、実際に物件を見たり
破産の経緯を聞いたりすれば、
それなりに安心出来ると思います

破産した人≒ヤバい人ではないです
ごくごく普通の人です😃

知らないとか偏見とかが良くない
不安やリスクは実際にみて
一つ一つ潰していけば
怖く無いって思った案件でした

■余談 「不動産投資に興味のある人からの質問」

不動産投資に興味がある人から
「最初はどんな物件が良いですか？」
と聞かれました。

その時々で戸建が良いです。とか
アパートが良いですとか、
都心とか地方が良いとか、
業者はXXがお薦めですとか。
築古とか新築とか適当な事言います。
その人の話を聞いて何となくです😆

自己資金、年収、収入目標や
リスクの考え方と言うのは
十人十色で属性も違うのに、
一概にXXが良いって言えないじゃん。
って思ってます。

例えば
偏差値XXで将来はXX大学に行って
XXになりたいです。と言う目標が
はっきりしてる人なら勉強の仕方、
参考書や受験校に絞ったアドバイス
が出来るけど、
何となくお金持ちになりたいです。
だけどリスクはちょっと。。。
っていうパターンは難しいです。

人から聞いてた物が間違ってたら
聞いた人のせいにするし、
人に依存する事になってしまう
仮に、自分で調べたり考えた事が
間違ってても納得し修正出来る。

人に頼るのもリスクだったら
自分で決めてやっちゃた方が良い

不安だし、怖いけど、
メンドクサイ方を選んだ方が、
せいかいに近いと思います。

最後まで読んで頂きありがとうございました