第44話:土地建物比率イジれる？不動産取得時の土地建物比率の決め方！

【今日のテーマ】
不動産取得時の土地建物比率の決め方
1．減価償却費を求めるために必要
2. 不動産取得時の土地と建物の割合を決める方法
3. 売り主との交渉のときも

今日の内容に関連して、動画を配信しておりますので、もし動画の方が宜しい方がいらっしゃいましたら、こちらをご覧ください。

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「第44話:土地建物比率イジれる？不動産取得時の土地建物比率の決め方！」

【略歴】
●過去、東証一部大手不動産会社にて不動産業務に従事
●合格筆記試験：宅建士/不動産鑑定士/証券化マスター等
　　　・宅建は2ヵ月の勉強期間で合格
　　　・不動産鑑定士試験は直前答練で全科目総合全国1位
●法人、個人どちらの顧客にもサービスを提供
●約200～300億円ほどの物件取引に従事
●ほぼ全てのアセットを取り扱わせて頂きました
　（住宅、オフィス、商業店舗、ホテル・旅館、物流、工場等
●インバウンド投資の海外投資家と取引経験有
●J-REITと不動産取引経験有

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1．減価償却費を求めるために必要

・区分所有のワンルームマンションや中古アパートなどは、土地と建物を同時に購入
・取得価額における土地と建物の割合は？
・減価償却費の計算のため必ず必要！

新築の場合
法定耐用年数をそのまま使用(国税庁HP)

中古の場合
・法定耐用年数の全部を経過した資産
法定耐用年数×20％＝残存耐用年数
・法定耐用年数の一部を経過した資産
(法定耐用年数－経過年数)+経過年数×20％＝残存耐用年数

例）RC造（住宅用）マンション
法定耐用年数は47年
築20年のRC造マンション
残存耐用年数は（47年－20年）＋20年×20％＝31年

「そもそも建物の金額はいくらか」を知ることが大事！

2. 不動産取得時の土地と建物の割合を決める方法

① 契約書の売買金額の消費税を基に
・土地は消費税無し、建物にのみ
・売買契約書に消費税の金額＝建物の消費税額
・消費税率で割り戻せば、建物額が判明

② 固定資産税評価額を基に按分

③ 土地、建物の原価を基に按分
・新築当時の標準的な建築費を調べるなどして建物の原価を計算する必要

④ 不動産鑑定評価額を基に按分
・不動産鑑定士に依頼するため費用要する

3. 売り主との交渉のときも

・「売り主と交渉して決める」という方法も
・ただし正当性を担保する根拠も必要！
・買い主側にとっては、建物割合を大きくしたほうが減価償却費を多く計上できるため、節税メリットが大きい
・良くワンルーム業者が節税効果というのは、まさにこれ
建物の価格を大きくする(彼らが自ら売主の場合は調整しやすい)
しかし、後で税務署等の対応が必要になるのは買主
従って、正当性が必要！やり過ぎは注意！
・売り主側がOKしてくれるかどうかはケースバイケース
建物の金額が上がれば、納める消費税額がその分増え、同額の場合に手取りが減ってしまうから
費税免税事業者（課税売上1,000万円以下の事業者）が売り主の場合は交渉しやすい
売り主が個人の物件を狙って購入するのは有効かも

4．最後は税理士へ確認！

最後は専門家である税理士に確認を！

以上になります。いかがでしたでしょうか。

もしまだ動画を見られてない方につきましては、
上記の動画を一度ご覧頂けましたら、より理解頂けるかと思います。

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