【最新号試し読み】月刊不動産流通 22年10月号
その中から、
・流通フラッシュ「２つの認定制度がスタート 『マンション管理』が変わる」
・特集「変わるマンション管理 仲介にどう生かす？」
の内容を掲載します。
試し読み①（全文掲載）
流通フラッシュ「２つの認定制度がスタート 『マンション管理』が変わる」
◆マンションの管理状況に客観的な基準。
既存住宅市場の活性化にも期待
これまで明確な評価基準がなかった分譲マンションの管理状況を「見える化」する制度が相次いでスタートしている。
ストック総数約685万戸、いまや国民の１割超が居住するマンションは「管理を買え」と言われるほど、その重要性が指摘されてきた。しかし、これまで管理に関する情報はオープンになっていなかったため、既存マンションの購入を検討するユーザーであっても、多くは立地や間取り、外観など目に見える条件を判断材料とし、管理の状況をあまり重視してこなかった傾向がある。また、管理に関する明確な評価基準がないことから、管理会社や仲介会社も良好なマンション管理の客観的な判断が難しかった。
今年４月にスタートしたマンション管理の認定制度「マンション管理計画認定制度」（国および地方自治体）と「マンション管理適正評価制度」（（一社）マンション管理業協会）は、いずれも建物の管理状態や管理組合
運営を客観的に評価する取り組み。マンション管理に関する評価に基準を設けることで、管理の質と資産価値の維持・向上を目指すことを目的としている。
両制度とも、認定を受けたマンションについては管理情報がウェブサイト上で確認できるため、ユーザーがマンションを購入する際の判断材料になる。今後は、管理の行き届いたマンションは、安心で快適な住環境の享受やリセールバリューの向上も見込める。
両制度の普及により、適切な維持管理で長寿命化が図られ、次世代へと承継できるストックが増えていけば、いずれは既存住宅流通市場の活性化にもつながるだろう。
試し読み②（一部掲載）
特集：変わるマンション管理 仲介にどう生かす？
本年４月、改正マンション管理適正化法の施行により、「マンション管理計画認定制度」がスタートした。時を同じくして、（一社）マンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」の運用も開始された。
いずれもマンションの管理状態や管理組合運営に対する評価基準を設け、〝管理の見える化〟につなげようという取り組みだ。
本特集では、これからのマンション管理がどう変わっていくのかについて探りつつ、マンション管理の情報が開示されることで仲介の現場はどう変わるのか、事業者を取材した。
◆管理内容の“見える化”により、
組合運営を見直すきっかけに
地方自治体の権限を強化。
助言および指導、勧告も
国が策定した基本方針に基づき、地方自治体が管理適正化を推進するための計画を策定する「マンション管理適正化推進計画制度（任意）」が2022年4月1日にスタートした。計画を定めた自治体は、一定の基準を満たすマンションの管理計画を認定（「管理計画認定制度」）。また、計画策定の有無にかかわらず、管理の適正化のために必要に応じて助言および指導を行ない、「管理組合の実態がない」「管理規約が存在しない」など、管理・運営が著しく不適切であることを把握したときは勧告することもできる。「地域の実情を把握した自治体と連携し、マンション管理の適正化を推進していくことの意義は大きい」と、国土交通省住宅局参事官（マンション・賃貸住宅担当）の矢吹周平氏は話す。
管理計画認定制度における認定基準は16項目で、自治体独自の基準を追加することも可能。すべての項目をクリアすれば認定となる。なお、認定された計画は５年ごとの更新が必要だ（12頁図参照）。
マンションの"良好な管理"の基準が明確になったことで改善すべき点が浮き彫りとなり、管理の質の向上を目指し具体的な計画を立てられるようにな
る。「同制度の活用をきっかけに、管理組合やマンション居住者の"管理"に対する関心が高まっていくことを期待したい。まずはマンションの管理状態を確認し、基準に満たなかった項目を一つひとつ改善していくといった取り組みによって、認定取得も視野に、管理の質の維持・向上を目指していた
だきたい」（同氏）。
認定取得を当たり前に
取引価格への反映にも期待
認定を受けたマンションに対しては、（独）住宅金融支援機構の「フラット35」や、共用部分リフォーム融資の金利引き下げ等の優遇措置を用意。また、適正に管理されたマンションであることが市場において評価され、取引価格に反映される可能性も期待できる。同氏は、「認定取得が当たり前になることが理想。消費者が『認定マンションだから適正な管理がなされている』と捉え、購入の際の判断材料の一つとしてもらう流れとなれば」と話す。
同制度の普及には、事務主体となる地方自治体の理解と積極的な関与が不可欠だ。同省が１月、各都道府県・市区８６２団体に対して行なった推進計画の策定意向に関する調査によると……
（中略）
◆流通・仲介事業者に聞く
認定の有無で格差広がる？
“管理の質”が訴求ポイントに
ユーザーがマンションを購入する際、重要事項説明を受ける前に管理の情報を確認できる機会が増えるため、今般の制度は購入後の管理トラブル等を防ぐツールとしても活用できそうだ。では、仲介事業者はマンションの管理情報を現場でどのように活用していくのだろうか。
物件情報サイトで開示されれば
購入検討時の判断材料に
野村不動産ソリューションズ（株）（東京都新宿区、代表取締役社長：前田研一氏）は、認定を受けたマンションであれば、管理情報がサイト上で確認できるようになるため、マンションを購入する際の判断材料が増え、ユーザーにとってのメリットが大きくなると考える。
同社は、重要事項説明書の作成にあたり、管理規約や長期修繕計画書などに関する情報の開示を管理会社に求めているが、今後はそうした情報が収集しやすくなるのではないかと期待する。
「現状、ユーザーは立地や間取り、築年数といった情報を基にマンションの購入を検討することが主流となっていますが、購入検討の段階で管理に関する情報を多く得られれば、10年、20年先の居住環境や資産価値の維持といったことも検討できるようになります。ただし、どこまでの情報が開示されるのか、その点は不安が残る」と同社経営企画部担当、受託営業部担当執行役員の林陽平氏は話す。
米国式のエージェント制を導入した不動産流通業を展開する（株）TERASS（東京都港区、代表取締役社長：江口亮介氏）も…
続きは本誌をご覧ください。
業界団体、行政機関、不動産管理会社、不動産仲介会社も登場します。
その他さまざまなコーナーが有ります
「月刊不動産流通2022年10月号」では、この他にも不動産実務に関わるさまざまなコーナーを掲載しています。
・一問一答！建築のキホン
「自動火災報知設備について教えてください。」
・宅建業者が知っておくべき『重説』に必要な基礎知識Q&A 〜建築編
「がけ条例(通称)」
・不動産登記の現場から
「本人確認手続きの業務委託（２）」
・関連法規Q&A
「宅地建物取引業法における書面の電子化について教えてください（３）」
・適正な不動産取引に向けて―事例研究
「建物図面が現況と異なることは隠れた瑕疵だとする買主の損害賠償請求が棄却された事例」
などなど…
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