【代表インタビュー】COZUCHI初「募集36億」 代々木公園ファンドを振り返る（PART1）
こんにちは！
COZUCHIライターのトニーです。
このnoteでは過去募集させていただいた、募集金額36億円のCOZUCHI至上初巨大ファンド「代々木公園 事業用地」について、代表の武藤社長へ直接インタビューを行いました。
PART1とPART2の二部構成となっており、こちらのnote記事はPART1となります。
それではよろしくお願いします！
資金調達のハードルを超え、3年越しのプロジェクト
――早速ですが、今回募集金額36億円と、不動産クラウドファンディング史上初の巨大ファンドともいえる「代々木公園 事業用地ファンド」。
武藤社長から見たこの案件のポイントを何だったのか教えていただけないでしょうか。
そうですね。
投資対象として比較的リスクヘッジもできていて、かつ大きな利益も狙っていける魅力がある一方、資金調達という金融面の難易度が高かった今回のプロジェクトですが、COZUCHIだからこそ取り組めている点が挙げられるのではないでしょうか。
今回の「代々木公園 事業用地ファンド」の物件は以前から知っていて、実は僕たちも3年前に取得を検討していたんですよ。
その時は、銀行からローンを借りて取り組むことが難しかったし、まだCOZUCHIという不動産クラウドファンディングの仕組みが確立されていなかったため、資金調達のハードルが高くて断念していたんです。
当時は入居していた病院も営業していましたし。
それから、今回のプロジェクトを共に後押ししていくとある共同事業者の会社さんが数年かけて取り組んでいて、そういう意味でフェーズが進んだ今回の段階で改めて取得を検討したという背景があります。
現在でいうと土地底地は全て所有していて、以前病院が入居していた建物側は全て所有している状況です。
地震国だからこその耐震問題
――以前にも投資対象として検討されていた物件だったとは知らなかったですね。
投資対象として魅力的な物件はありますが、金融面のハードルが高い案件は多いですよね。
今回対象の建物は築57年で旧耐震基準の物件で、かつ国が指定している緊急避難輸送道路沿いに建っています。
旧耐震基準の物件は、建築基準法が改正された1981年より前に計画され建てられた建物のことで、耐震的にも古くて地震にも弱い建物が多く存在しています。
1978年に宮城県沖地震が起き、多くの建物が倒壊したことから、耐震に優れた建物を建てていきましょうという背景があります。
1981年の改正以降に建てられた建物を新耐震基準の建物と呼んでいて、震度6～7の地震が起きても倒壊しない基準が設けられています。しかし、旧耐震基準の建物については、震度5でほとんど損傷がないという基準のみで、震度6以上の地震に対する明確な耐震基準がなかったんです。
対象の建物は震度6以上の地震が頻発している今、倒壊や大破の可能性はないとは言い切れないでしょう。
――実際、先日僕も現地を見に行って、築57年でもあり、少し古い建物でした。
そうですね。
旧耐震基準の物件に加えて、この建物の目の前の道路は、国が「緊急避難輸送道路」に指定しています。
「緊急避難輸送道路」っていうのは、つまり、災害時にはその道を緊急車両が通ります、っていう道路のこと。
仮に地震が起きたときに、道路沿いの建物が古くて倒壊し道をふさいでしまうようなことがあると緊急時に対応できなくなってしまいますよね。
耐震診断を必ず行って、道路沿いの建物はなるべく建替えも含めて耐震補強してください、と依頼がくるわけです。
耐震補強については東日本大震災もあって、国がどんどん勧めている状況ですが、今回の建物に関しても建替えが必要になると考えてはいます。
――古い建物が倒壊するかもしれないなんて、耐震補強をしてもらうために、そこは国による強制力はないんですか？
強制力は日本の場合ないですよ。
それは強制させちゃうと、独裁国家になっちゃいますよね（汗）
日本は民主主義の国なので、あくまで国としては耐震補強を要請しています。
――なるほどですね。これは、コロナで外出自粛を国が私たちに依頼しているようなものでしょうか。
自粛とは言ってるけど、ほぼ強制しているみたいな（笑）
確かに、コロナの自粛とほとんど同じかもしれませんね（笑）
――でも、なんだかニュアンスはすごくわかりますね。
耐震に関しては、住んでいる人や街の人たちの命にも関わりますからね。
地震大国の日本だからこそ耐震は早急に取り組まなければいけない課題でもあるので、現在は全員の同意を得なくても、耐震だったり建て替えができる法制度に改正されてはいます。
最初から耐震を強くしとけよ、っていうお話ですが、日本の耐震技術は建物が建てられた当時よりどんどん優れてきたわけですから。
ポテンシャルの高い総合設計制度
また、対象の物件は「総合設計制度」っていう国の制度が使える可能性が高いと考えています。
「総合設計制度」っていうのは一言で伝えると、区が定める一定の面積などの条件を満たしていて、一般の人が利用できるオープンスペースをマンションの敷地内につくれば、法律で決まっている基準よりも高い建物が建てられる、という制度なんです。
このオープンスペースには、公共に資する施設、例えば幼稚園を入れるとか、一般の人が利用できるベンチとかイベントスペースを作るとか。
ビルの敷地内だけどベンチがあったり、噴水があったり緑があったりするわけです。
あれ誰が入ってもいいんですよ。
街にとっていいことをする代わりに、今よりも高い建物が建てられる。
――マンションの敷地内は一般の人が入ったら注意されると思っていました（汗）そんなスペースあるんですね！
そうだよ、入っていいんだよ！
「公開空地」じゃないところは入ったら捕まっちゃうけどね！（笑）
このオープンスペースは「公開空地」って呼ばれていて、ビルの下によく見ると公開空地って看板に書いてある。
今回の物件は区の条件も満たしている、まとまった大きな敷地でスペースも確保できるから制度の対象になっています。
――今回の物件の道を挟んだすぐ隣に、大きなマンションがあって調べてみたんですが、そのマンションも総合設計制度を使って大きな建物を建てていました。
その通り。
原則は建てられないはずですが、設計の仕方とか公開空地の作り方で例外的にあの高さの建物が建てられています。
近隣の建物で総合設計制度を利用した実績があるという意味では、今回の物件においても制度を利用できる可能性は十分あり得ます。
昨今は渋谷のマンションは物凄い値上がる傾向があるため、僕たちがある程度、建替えに向けて利害関係者をまとめていけば、大手のディベロッパーさんに僕たちは途中で良い条件で売却して引き継げる可能性もありますよね。
今回の代々木公園エリアの物件周辺を見ても、こんなにまとまった土地はほとんど無いかもしれないですね。
代々木上原まで行くともうちょいあるけど、ただ、今回の物件までの規模にはならないですよね。
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