【23話】自分の属性に見合った物件を買う事が大事！

こんにちは。不動産投資家かつ現役20年目不動産営業マンのちゃーなんです。

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今回は「自分の属性に見合った物件を買う事が大事！」
についてお話をしたいと思います。

結論を先に言います。
「今すぐにお金を増やしたい人」と「潤沢にお金があって、お金を守りたい人」とは購入する物件が違うという事です。

不動産投資は最初の1棟目が非常に大事になってきます。

この1棟目を間違うと、2棟目、3棟目を買い進めるスピードが遅くなったり、最悪買い進められなかったりします。

「今すぐにお金を増やしたい人」が「潤沢にお金があって、お金を守りたい人」向けの物件を1棟目に買うとほぼほぼ失敗します。

ちなみに私は、当時も今も「今すぐにお金を増やしたい人」です。

そのステージにいる人は、なるべく「自己資金を使わず」に「キャッシュフロー」が取れる戦略が適していると私は考えます。

とはいえ、この戦略が適していると考えるまでには、多くの選択や悩みがありました。

私自身の1棟目を買った時の話を少しします。

私は不動産業界に従事しているにも関わらず、不動産投資においては正直何も知りませんでした。

投資物件を探しているお客様と接客をしても、どういった物件を欲しがっているのかが全く分かりませんでした。

普段の業務と投資の知識は別物です。

これからの時代、本業だけでは自分の好きな事が出来ないと悩んでいた時、不動産投資に目が向きました。
（1話でも語っているのですが、不動産投資を始める前は株だの仮想通貨だの色々な投資をしましたが、ことごとく失敗し、順調にお金を減らしていきました。）

1話はこちら↓

ネット、YouTube、本で不動産投資についてとことん学びました。
そして学べば学ぶほど、どの道を進めば良いかが分からなくなりました。

なぜなら、不動産を購入するにあたって色々な選択肢があるからです。
超絶迷った事は主に下記の通りです。
（不動産投資を始めている方、始めようとして色々勉強されている方は
共感頂けるのではないでしょうか。）

【超絶迷った事】
・フルローンが良いのか？自己資金を入れた方が良いのか？
・積算重視が良いのか？収益性重視が良いのか？
・都心物件が良いのか？郊外物件が良いのか？
・自己資金を出してでも金利が低い方が良いのか？
・木造が良いのか？RCが良いのか？

自分に合わない選択肢はいわゆる「ノイズ」です。

今は情報が簡単に手に入る一方、情報が溢れかえり過ぎていて、どの情報が自分が求めている情報なのかを判断するのは一苦労です。

でも逆に何がノイズなのか？を自らはっきりする事が出来れば、自分の属性に見合った物件を見つける事が出来るという事です。

私自身、東京に住んでいる為、購入エリアは1都3県に絞っておりました。
私にとって主な「ノイズ」は「積算評価」と「自己資金投入」でした。

1都3県エリアの物件で土地の積算評価＝売買価格というのはほぼ無いです。

でも、ネットには「土地積算が出ていないと銀行評価が悪く、2棟目の足かせになります。」みたいな事がたくさん書いてあります。

まだ1棟も買った事がなく、今後も買い進めていく事を目標にしていただけに、超絶な「ノイズ」でした。

そんな中、「積算鬼無視」で買い進めている方の記事に目にしました。

これだと思いました。

そして私は収益性重視、いわゆる「キャッシュフロー」が手厚く取れる物件を「自己資金温存」で買い進めていく戦略が固まりました。

「キャッシュフロー」が取れる物件を3棟位買えば、内部留保が出来てキャッシュで4棟目を買えるようになると。

キャッシュで買えば、銀行評価関係ないですからね。

そのキャッシュで買った物件を共同担保に入れればフルローンで融資が出る融資先があるので、それで5棟目を買うと。

5棟買えれば、年間手残りキャッシュフローが更に手厚くなるので、そこからは徐々に自己資金をある程度入れて、資産性重視の買い進め方に切り替えて買うと。

そんな感じで今、目標に向かって買い進めています。

潤沢にお金がある人は、
☆都心・23区内物件で資産性がある物件
☆借り手が付きやすい立地を重視
☆RC物件OK
☆高利回りである必要がない

という買い方になってきます。

誰でも都内の物件の方が良いと思うかもしれませんが、「今すぐにお金を増やしたい人」はこのような物件を買うとすぐにお金を増やす事が出来ません。
※20～30年後のローンが完済した時にお金持ちになれます。

あと、良くあるのが
今すぐにお金を増やしたい高属性サラリーマンの失敗。
※本業で自己資金を作れる位の方は別です。

「〇さんは属性がとても良いので、頭金２～3割入れてくれれば、金利1％台にしますよ。」と銀行から言われ、都内の好立地で買ってしまう人。

1棟目は良いものが買え、頭金も２～3割入れているのキャッシュフローもそこそこは取れますが・・・・。

1棟目が順調に行っているいると、もう2棟位欲しいなと思います。
その時にお金が無い事を後悔します。

購入に迷った時にこの記事を見返して頂けたら嬉しいです。

最後までご覧頂きありがとうございました😁