不動産投資ニュース かわら版 27面 2023年の不動産市況を考える
毎週水曜日は「かわら版の日」です
不動産投資を中心に資産形成に関わるニュースや出来事を
わたしなりの感想を交えてお伝えしています
今日の参照記事は無し
今年もいよいよ終わりですが、2022年も例にもれず想像にしないイベントが多い一年だったと思います。コロナが少しづつ落ち着くころかと思えば、安倍元首相の事件、ウクライナーロシア、エネルギーを皮切りに物の金額は一気に上がり、製造業を中心にモノが作れない事態にまでなるという大混乱な一年だった、そう感じています。
わたしの不動産賃貸業という側面で見ると、年明けからまだまだ鈍かった入退去の動きが、夏ごろまでに少しづつ動き出しました。今まで新築で作っても入居付けに困ることもなく、だいたい１～２カ月で満室になっていたのが、まさかこんなにも入居が決まらない（というか人が引っ越しをしていない）なんてことになるなんて。契約してから完成してまで1年以上かかる（土地契約時にはこんな世の中になるなんて全く想像できてない）、そして完成時は入居者がいない。という新築RC物件ならではのデメリットがびっくりするくらい顕在化した1年でもありました。
ただ一方で既設の不動産については、物価の上昇に影響されず変わらず安定した賃料。特に10月で入国規制が緩和されてからは、いくつかあった空室も全て入居者がつき。改めて不動産がもつ安定した不労所得の力を感じる1年でもありました。
やっぱり不動産には心を穏やかにする不労所得としての安定感がありますし、どうせ不動産をやるなら、1室とか1棟とかではなく、複数棟保有することでより安定感を増すことが大切だと思います。
さて、そんな今年を超えて来年はどんな一年になるのでしょうか？確定的なことは言えないにしても、わたしなりに聞いた話から2023年を想像してみたいと思います。
結論：
不動産を買える人と買えない人の差が更に広がる
買える物件により集中して買い進めるべき
ヒアリング１ 管理会社さん
今お付き合いしている管理会社さんに国内の入居状況について聞いてみました。「人の動きはコロナ前に戻りましたか？」と聞くと「都心だけですね」との回答。地方はまだまだ人の動きは活発とは言えず、停滞状況。大都市圏でも特に名古屋では区分収益物件を中心に客付けに苦戦しており、AD200、300が当たり前の世界になっている地区もあるそうです。これまでも東京一強間の強かった不動産市況ですが、これからますますその傾向は顕著になりそう。一都三県でも千葉だけは賃料を上げても決まる感覚があるが、神奈川は供給過多気味、埼玉は賃料が下がるイメージが強いとのことでした
ヒアリング2 金融機関（融資）
2年前のコロナ第一波のときから変わって、わたしがお付き合いさせてもらっている金融機関の半数近くが「不動産投資には前向きに検討したい」との回答がありました。ただ一方で、原材料高騰、土地値の高騰は特に東京では継続して上昇基調なため、貸したくても従来の収支計算では土台に乗らないと禁輸機関としても歯がゆい印象を持っているようです。
一方で株式も乱高下、仮想通貨もダダ下がりという中で何に資産を変えれば安定するのか？そう言った目線で安定資産としての不動産への注目は高まっている様子。融資を使ったレバレッジをそこまで必要としない富裕層（海外の方も含む）からすれば東京の不動産は世界的大都市の割に利回りも4%以上つくということで魅力的に映っているようです
ヒアリング3 金融機関（金利）
先週もお伝えした日銀の実質的な金利UP宣言はさっそく銀行に影響を与えているようです。固定金利はすでに0.20%程度の上昇はしており、これから固定で契約する人と半固定で更新時期に当たる人にとってはダイレクトに金利UPが影響するとのこと。一方で変動金利は？と聞くとまだ具体的な変更はかかっていない、というか正確には変動を変えてしまうと影響力が大きすぎて正直手に負えなくなるのでは？との恐怖にも近いパニックをも想定している様子でした
まとめると、
・人が動いているのは都心と一部の千葉
・銀行は融資従っているが
当てはまる物件があがらずやり切れていない
・富裕層は資産の安定した逃げ場を探している
その先として日本の不動産は注目されている感はある
億単位の富裕層が不動産投資界隈を席巻すると
わたしのような会社員オーナーはたちまち戦えなくなってしまいます。
となるとわたしの戦略としては
・今もっている物件を売却してキャピタル狙い
・富裕層がリスキーでやりたがらない土地から新築をやって
富裕層に売る
ここら辺が大まかに感じている流れです。
とは言っても2021年に今年を誰も想像できなかったように
23年もどうなるかわからない
だからこそ、そのときそのときで
瞬発力を持って行動できるように
バランスよく資産を持っていたいと思います。
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