4棟目でのチャレンジ～Part4～
４棟目での大きなチャレンジとは。１つ目は２３区のなかでも都心の物件だったという事、2つ目はもともと家が残っている状態の土地を買ったというのこと。3つ目は仲介さんが大手さんだったこと。4つめは、、、
↑前回のお話
ということで
４つ目は何といっても
今回の不動産は
初めての６階建てに
チャレンジしたという内容でした。
RCやっている
という事の関しては同じなんですけど
どうしても土地が高くって
収益を上げるためには
上に上に不動産を
伸ばしたいと思う訳です
ただ一方で
普通に６階建て以上にしてしまうと
ベランダが必要になったり
駐車場が必要になったり、
或いはワンルーム条件に
引っかかってしまうなど、
いろいろ考える点が多かったですね。
なので
今回そこをかわしながら、
でも最大限の収益をとって
というかたちで、
建物としては
６階建てなんですけど
５階のメゾネットにして
５階の入居者の方は
５階と家の中に階段があって
６階につながっているという、
５世帯で６階建て
と言うマンションに
取り組んでみたという土地です。
一番チャレンジなのが
メゾネットタイプの部屋は
どれくらいの賃料で
決まるのかです
当然競合となる物件がないですし、
というかそもそも
中央区の場合、
今2023年言われているように
分譲のマンションが
もの凄く多くて、
しかも価格が
上がっている状態なので、
そもそも賃貸のマンションが
凄く少ないんですね。
なのでサンプル数が少ない中
この賃貸マンション
どれくらいの金額とれるのか
というのを考えなければ
いけなかったというのも
１つチャレンジなところ、
ただし上手くいけば
東京都中央区にもかかわらず
利回りで６％を叩き出せる。
キャッシュフローで
25％をこえるんじゃないかな
というので取り組んだ
というそんな経緯がありました。
いざ年末に
銀行の融資が通って、
いよいよそこから動き出すわけなんですけど、
ある意味通常の新築ではない
不動産投資であれば、
この融資が決まった段階で
仕事の85%は
終わったかなと思います。
ところが
わたしのように
土地からの新築になると
ここから実際に立ち上がるまでは
おおよそ13か月～15か月ほど
時間がかかるわけなんです。
そのなかでまた
色々とドラマが起こるわけで、。
今回の４棟目、
当時まず４棟目にいったことに
喜びを感じながらなんですけど、
またこの後建ち上がるまでに
いろいろ問題が起きて、
更に建ち上がったあとも
幸か不幸か
どういう星のもとか分からないですけど、
いろんなことが起きる中で
この中央区の物件をどうしていくか
という話になってきます。
また次回からは本編に戻って
実際に4棟目の契約をした後からの
これまでわたしがしてきたことを
思い出しながら
またお伝えしていきたいと思います。
次のお話 →「〇〇〇〇」
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