Q100:最良の不動産って数字でいうと何になるんですか？◆稼働力⑥敷礼AD

A:募集する際にどれくらいのお金を先行投資するかです。
地域によって相場が違うので
その相場と比較して
敢えて差を作るのか
相場に合わせるのか選択肢があります

わたしの結論は
敷金　0
礼金　1
ADは100～300
としています

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◆敷金は０の理由

契約期間中に滞納があった場合の家賃債務や、部屋を損傷させた場合の修理費の担保として、先に預けておくお金です。契約が終了して部屋を退去する際、敷金の額から「家賃の滞納分や借主に責任のある損傷の修理費など（賃貸借期間に生じた借主の金銭債務の額）」を差し引いた金額が返ってきます。家賃1カ月分が目安ですが、最近は敷金がゼロの物件も増えてきています。

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_money/chintai_shokihiyou_shikirei/

ということで、敷金は一言でいうと「預かる」お金ですので
退去するときに返金するものです。
もちろん修理などの保証という意味では有用ですが
入居者さんにとっては初期費用が上がる要因になる
↓
入居しづらくなる
ということで、保証のメリットよりも
入居を嫌煙されてしまうデメリットが
大きいかなと感じています。

あと、敷金には
退去時の修理費にあてる意味合いがありますが

そのときに揉めて
払ってもらもらえないかもしれない
↓
だから事前にもらっておこう

という心理が働いていると思うのですが、
わたしの場合、RC新築マンションなので
比較的賃料は高めになります
つまり、入居してくださる人の属性も
高くなる傾向があると
思っていて
修理費を持ち逃げされないだだろうと
勝手に信じているところもあります

◆礼金は1

文字通り、部屋を所有する大家さんに対して、お礼の意味として支払います。敷金と違って、退去時に返金されることはありません。最近では礼金なしの物件も増えています。家賃1カ月分が目安。

https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chintai/fr_money/chintai_shokihiyou_shikirei/

礼金は敷金と違って「売上」扱いになります。
最近は礼金0の物件も多いですが、
23区内では1カ月の礼金設定も
一般的かなということでわたしも1カ月で設定します

◆ADは100～300

ADというものは、部屋のオーナーが入居者を優先して紹介してもらうために、不動産会社に対して支払うお金のことを指します。ADを付けると不動産会社の収益が伸びるため、ADの金額が大きいほど、不動産営業の動きが真剣になります。

https://takken-job.com/magazine/realestate-ad/

広告料のことです
100　=　賃料1カ月分という意味です。
東京ではAD0～200ぐらいが幅なのに対して
大阪ではAD300もザラにあるようです。
当然ADをつければそれだけ
収入ダウンになるわけですが、
わたしとしては不動産投資のプライオリティーは
CFの最大化＝賃料の最大化
だと思っているので
ADが少ないとギリギリつかない
賃料設定を、仲介業者さんの力を借りて
紹介してもらう
そんなイメージで考えています。
賃料は下げられないので代わりに
初期費用は極力下げて協力したいと思っています

早く入居してほしいVS資産価値を下げたくない