【アズ企画】販売事業の課題について
こんにちは！
アズ企画設計の神部です。
直近の記事で課題についてnoteで触れておらず、「やばい！説明不足だ！」となっていたので、きちんとご説明していきたいと思います。
ただ、一部会計的なお話がありまして、その箇所については正確性よりもわかりやすさを重視していることは事前にお伝えしておきます。
販売事業において大きく2点の課題がありまして、1.下期偏重の売上、2.租税公課による影響 となります。それぞれの詳細と改善に向けた方向性の3点をご説明していきます。
1．下期偏重の売上
この方が伝わると思うので、敢えてこの書き方をしますが、販売事業はフロー収益、賃貸事業･管理事業はストック収益の特性があります。その中で当社の売上の多くを占める販売事業では、下期偏重の売上となっています。
同業の四半期ごとの売上配分を見ていると、当社ほどの傾向は見られない(と思う)ので、こちらは当社の特徴であり、取組むべき課題であります。
要因についてはある程度明確でして、期初の在庫水準が低いことが起因しています。下のグラフを確認いただければわかりますが、4Q末時点の販売用不動産在庫が少ないことが分かると思います。
期が始まる際の在庫が少ないため、1Qや2Qでは物件の仕入をメインに進め、販売が少なくなる傾向があります。逆に3Qと4Qでは1Qと2Qに仕入れ、商品化(リノベーションをしてリーシングが完了した状態)された物件の売却を進めます。当社は強みとして在庫の回転が早いため、このようなスタイルで売上を積み上げることが可能なのですが、どうしても下期偏重の実績になってしまいます。
まとめるとこんな感じでしょうか。
1Q･2Q(上期) … 収益不動産の仕入、商品化(、収益不動産の販売)
3Q･4Q(下期) … 継続的に商品化、収益不動産の販売(、収益不動産の仕入)
2．租税公課による影響
こちらは、当社が現状多く取組んでいる居住用不動産の仕入と販売の際に影響するのですが、結論、「物件を仕入れた際に租税公課が増え、当該物件を販売した際に租税公課が減る」ということです。
(詳しい方にお伝えするなら「仕入税額控除が出来ない」ということです)
この影響で、前述の下期偏重の当社としては、
1Q･2Q … 物件の仕入が集中=販管費負担が増加(かつ売上が少なく赤字体質)
3Q･4Q … 物件の販売が集中=販管費負担が軽減(かつ売上増で利益体質)
ということになります。
売上だけでも下期偏重なのに、こちらの制度により、利益も下期に出やすい体質になってしまうので、都度きちんとご説明させていただいている箇所でもあります。
それでは詳しくご説明していきます。
居住用の販売用不動産を仕入れた際には、消費税を仕入税額控除できず、租税公課(販管費)へ計上する必要があります。一方で、この消費税は、販売用不動産の販売時に確定した消費税額として仕入税額控除をすることができます(このとき、計上していた消費税額に対してほぼ全てを控除することができます)。
イメージ図は下記のとおりです。
イメージ図の横軸が時系列になりますが、仕入と販売のタイミングで期間が開くことが当社にとっては大きな影響があります。
仕入の際に、X万円を販管費に計上し、販売の際にX万円のほぼ全額を販管費から引く作業を行なうことになりますので、先にコストが計上され、後でそのコストが消される(減少される)ことになります。
この期間が販売タイミングにより与える影響を示したのが下図になります。
①のように期を跨がない場合は販管費の増加と減少の影響がほぼ相殺するので問題ありませんが、②のように期を跨ぐ場合は販管費の増加と減少がそれぞれ別の期に影響を与えるため、注意が必要となります。
この消費税額が大きな額で無ければ当社としても問題ないのですが、いかんせん5億円やら10億円やらの収益不動産(しかも10～20件！)に対するものなので、当社のP/Lへの影響も必然と大きくなります。
ちなみに、販売の際に仕入税額控除を受けるには期間が決まってまして、「仕入れた期を含め3期以内」というルールもあります。
なお、事業用不動産(オフィスビルや店舗ビルなど)は上記のような影響は発生せず、仕入れの際に税額控除をできます。
以上になりますが、上記の内容は冒頭お伝えしたとおり会計士や税理士の監修は入ってませんのでそちらはご認識ください。
詳細については国税庁のページをご確認ください。
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/shohi/r02kaisei.pdf
3．改善に向けた方向性
ここまでお話してきた「下期偏重の売上」と「租税公課による影響」は、当社にとって四半期ごとの実績がバラバラになってしまう要因で、投資家の方にも2Q･3Q時点で全社計画の達成ができるか予想が立てづらい、という意味でも課題となっていると感じています。
そして、改善に向かって現在取組んでいるものがありますのでご紹介いたします。
「期末に翌期の在庫を確保すること」が上記2点の改善に資すると考えています。
というのも、前述のとおり「下期偏重の売上」に対する要因は期初在庫が薄いことですので、こちらを積極的に解決していくことが重要だと考えています。但し、当期の売上をしっかりとつくった上で、翌期に繰り越せるだけの仕入をする必要があるので営業側としてはかなり大変な目標になります。現に、これまで翌期在庫の確保ができていないかったのも、会社計画達成にあたって仕入と販売の両方をすることがリソース上難しかった背景があります。
また翌期在庫を確保することは「租税公課による影響」の改善にも寄与するものと考えていまして、一定以上の翌期在庫を常に保有する場合は、控除されない税額が租税公課として残ってしまいますが、翌期での販売でマイナス計上されます。そのため、対象物件は異なりますが、販管費に与える影響は1つの期で相殺し、租税公課が平準化することが見込めます。
なお、当期(24.2期)については、過去最高の在庫残高でスタートを切ることができており、課題に対して徐々に改善していく可能性があります(あくまで可能性です)。
以上、当社の課題と改善に向けた取組みになります。
こちらの方をご理解いただけると、当社の四半期毎の実績についてもご理解いただける部分があるんじゃないかな、と思います。
とはいえ、いつまでも説明したことに甘えるのではなく、投資家の皆様に認めていただけるような実績の作り方ができるようにしていきたいと、全社ですこしずつ取組んでいます。
(実際に頑張っているのは私ではなく現場の営業の方たちですので私の方で確定的なことは言えませんのでそちらはご理解いただきたいです)
さいごに
今回の記事も含め、IRについてご意見･ご感想などございましたら、当社ホームページのお問い合わせ窓口からその旨をお寄せいただけると幸いです(お気軽にtwitterからDMでも大丈夫です)。
こんなIRやってほしい、などありましたらお気軽にご連絡いただけると幸いです。
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