不動産独立とKWAZ

弁護士に聞こう! 共有者が所在不明の不動産の買受2

(質問) A、B、Cの3人が共有する都内の土地と建物は、空き家で荒れ放題ですが、場所は悪くないので、弊社は是非とも買い受けたいと思います。A氏とB氏は売却を望んでいますが、C氏は数年前から所在不明で一切連絡がとれないとのことです。A氏もB氏もC氏の共有持分を買い取る余裕はなく、C氏の共有持分を含めてその不動産全体を売却希望です。 (回答) 　前回お話した通り、共有不動産は、共有者全員の同意がなければ売却はできず、C氏は所在不明で連絡が取れないというのですから売買には支障が

弁護士に聞こう!【賃料保証会社により未払賃料の支払いがなされた場合、賃貸人は賃料不払で契約解除できますか。】

（​質問) 　弊社は、テナントA社のために、賃料保証会社と保証契約を締結しており、A社の賃料不払いが既に4か月続く中、その都度賃料保証会社から不払い分の支払いを受けています。 しかし、最早A社は信頼できないので、契約を解除したいと思います。賃料保証会社からの支払いにより賃料は全て回収できている現状で、契約解除は可能でしょうか。 (回答) 　まず、大阪高裁平成25年11月22日判決は、賃料保証会社がテナントによる賃料5ヶ月分の不払い分を不払いの都度賃貸人に支払っていたが、賃貸

等価交換のメリット・デメリット

皆様こんにちは。 住宅・不動産・土地活用・不動産投資のコンサルをおこなっていますコミュニケーションバンクの山本です。 毎月、アズ企画設計様の交流会に参加させていただいていますので、 不動産事業者の皆様にはお会いしたことがあるかもしれません。 今回のテーマは「等価交換のメリット・デメリット」です。 一都三県にアパート・マンションや駐車場・遊休地を所有していらっしゃる地主の皆様へのご提案です。 普段から賃貸経営・資産活用・節税・相続対策等に複合的に取り組んでいて、 勝ち残るために

「特別受益」と「寄与分」

今回は令和5年4月から既に施行された民法改正から、「特別受益と寄与分を主張できる期間の制限」について解説します。 例えば親から生前に不動産購入のための多額の資金援助を受けていた長男と、何も貰っていない次男が、相続開始時の親の財産だけで2分の1ずつの遺産分割を行うと、当然不公平が生まれます。 このように故人からの生前贈与や遺贈、死因贈与により、一部の相続人だけが受け取った利益を「特別受益」といいます。 「特別受益」を相続財産に加算してから遺産分割を行うことで、 遺産をより公平に

【知っておきたい 税務の知識】相続税申告の必要性について

相続税申告の必要性について相続税には基礎控除があるため、 全ての方に相続税がかかるわけではありません。 相続税計算上の財産評価額と、通常の取引価格に差が生じる財産もあるため、相続税計算上どのように評価されるのかを把握しておきましょう。 また、各種特例の適用要件を理解しておくことも重要です。 相続税の基礎控除相続税には、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」の基礎控除が設けられています。 (例)相続人が2人であれば、3,000万円+600万円×2人=4,200万円相続

美味しいミスマッチ？

ワンちゃんと泊まれるカーロ・グループの施設は千葉にもあります・・・ 館山ディアナ。建物は元々、生命保険会社の保養所でした。 約10年前に売りに出されてすぐ購入を検討したものの、その時は高額で手が出せませんでした。やがて少しずつ売却希望価格が下がってゆき、待つ事1年、当初の3分の1の金額で買えました。そして購入金額と同じくらい費用をかけてペットと泊まれるホテルにリニューアル。 決して大きくないし高級でもないけど、客室やドッグランからは海が見えるし坂を下りれば数分で砂浜に到着。お

「ワケあり物件」のマイナス要素を魅力に変える方法

POINTは【エリアの需要をつかむ】 東北で稼働していたホテル3棟を再利用するため、九州の企業に売却しました。 先日見事に移設して完成したホテルを視察させていただきました。 ホテルの周辺にトレーラーハウス3台を設置して、宿泊者の需要に応じて拡大したレストランスペースも拝見しました。 大きなショッピングセンターの敷地に建物を移設して、利用者の需要を最大限に満たした建物に生まれ変わりました。 弊社が手掛けるビジネス拠点は郊外にある埼玉、地方の東北、東京の千代田区といくつか事業エ

弁護士に聞こう!「賃借人が賃料保証委託契約を解約した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除できますか」

（質問)弊社は、賃借人Aとの賃貸借契約において、Aが賃料保証会社に保証委託すること、そして賃料は賃料保証会社からの振り込みとするという特約を設けていました。 しかし、Aは、賃貸借契約を締結して間もなく、保証料の負担を嫌うようになり、保証会社との保証委託契約を解約して、賃料を直接弊社に振り込んできました。 そして、Aは、弊社が振り込みを拒絶すると今度は供託するなどして、弊社との対話にも応じません。 弊社としては、Aとの賃貸借契約を解除したいと思いますが、可能でしょうか。 （回

「遺言執行者」とは?

「最近亡くなった独身の叔母が遺言書を残していたことが分かりました。 遺言書では遺産の分配についてだけでなく、 私を『遺言執行者に指定する』とも書かれていました。 私は何をしなければならないのでしょうか?」などという相談が 司法書士事務所に持ち込まれることがあります。 今回は「遺言執行者」について解説します。 遺言書の効力が生じるのは遺言者が亡くなったときです。 当然のことながら、 遺言者自身は相続発生後に遺言書の内容の実現を 図ることはできません。 そこで、遺言者は遺言書の

知っておきたい税務の知識【不動産購入による相続税対策について】

令和4年4月19日、 最高裁で下された相続税関係の判決に注目が集まっています。 本コラムでは問題となった事案について、簡単にご紹介したいと思います。 <事案の概要> ご高齢の男性が相続対策を目的として、 借入をして不動産を購入→その後、男性のご相続が発生→ 「財産評価基本通達」に則り評価をした結果、 相続税はゼロ円に→税務当局が、財産評価基本通達ではなく 不動産鑑定評価で計算すべき、として更正 →最高裁の判決で税務当局の主張する評価が妥当と判断 <相続税上の財産評価> 相

弁護士に聞こう！【中途解約の場合の残存期間の賃料の支払】

中途解約の場合の残存期間の賃料の支払 （質問） 弊社は、都心に新築したビルのワンフロアを、 A社にオフィス用途にて期間5年として賃貸し、特約に、 賃借人A社が期間満了の前に中途解約するときは、 違約金として期間満了までの残存期間の賃料を一括して支払う旨を 定めていました。 ところが、契約から1年後に、A社は、コロナ禍でのテレワークで 賃借フロアが過大になったとして中途解約を申入れてきました。 弊社は、特約通りに残存期間の賃料の一括払いを請求できますか。 （回答） 前回は、