50代からのお金の未来「予算計画」：不動産購入のイロハ④
友人の家探しを通して、「不動産購入のイロハ」をレポートしています。
今日は大事な「予算計画」についてです。
前回の記事はこちら
友人は女性、50歳、独身で、医療関係の仕事をしています。
今は、実家で80歳近いお母さんと二人暮らし。
家を買いたい理由は、実家の老朽化と、
お母さんの今後の生活に備えてです。
当初の予算イメージ
友人の予算計画はこのようなものでした。
予算：2,800万
内訳は、
友人の手持ち資金2,000万から1,800万
お母さんから1,000万
物件価格以外の「その他かかる費用」を計算してみます。
物件購入にかかる諸費用
ここではざっくり、以下を参考にします。
物件価格3000万円の時の諸費用目安
諸費用の多い・少ないは、主に住宅ローンの関係で変わります。
借入額の多い・少ないと、
ローンも今はたくさんのバリエーションがあり、
初期費用の掛かるもの・掛からないものと色々あるためです。
今回友人は住宅ローンの借入額は少なく、諸費用は少なめですが、
余裕を見て200万とします。
物件価格2800万と合わせて、トータル3000万となります。
友人の手持ち資金2000万とお母さんからの供出分で
物件価格と諸費用のちょうどになります。
（実際はオール現金でなく、一部ローンを借り手元資金は残す予定。）
まずは、この「予算2800万」について、確認してみます。
生涯の資金シミュレーション
友人の今現在の年収は、約600万円です。
医療関係者ということで、今の勤め先をもし辞めたとしても、
少なくとも65歳まで働くことは問題なさそうです。
65歳以降「仕事をしない」場合の、想定をしてみます。
前提は以下です。
・退職金は無し
・年金受給予定額 年額170万
・個人年金 500万（65歳一括受け取り）
65歳以降の生活費を想定してみます。
・収入
年金：年額170万→月額14万。
・支出
住宅費：ローン返済は無し。
管理費、修繕積立金、固定資産税で月額約4万円。
社会保険料、住民税等
これら合わせ、今の生活費と照らし合わせて、
月々の生活費を試算してもらいました。
「20万くらいあれば生活出来るかなあ」とのこと。
月々の年金受給額からの不足分は6万円です。
6万×12か月＝72万円（年）
90歳まで生きるとし（笑）、65歳から25年間とします。
72万円×25年＝1800万
1800万の老後資金が必要ということになりました。
65歳時点で以下スタートが切れれば、
「働かなくても90歳まで生活できる」ということになります。
・手持ち資金 1300万
・個人年金 500万
今現在の手持ち資金から諸費用を除き、
500万円は頭金として使える計算です。
残りの1300万円を65歳までにローン完済できれば、この計画はOKです。
では、ローンの月々返済のシミュレーションをしてみます。
月々の返済イメージ
ローンの試算には、こちらのサイトが便利です。
「フラット35」は旧住宅金融公庫の「固定金利」のローンで、
金利は高めです。
実際は住宅ローンも、変動か固定か、
初期費用が掛かるもの掛からないもの、
またネット銀行は金利が安いなど、さまざまあります。
ここではあくまで試算なので、「最新の金利情報」で「最も多い金利」
を入れます。
・借入金額 1,300万
・返済期間 15年
・金利 1.72％
→月々 8.2万円の返済
65歳までは、管理費等の4万円と合わせ、
月々12.2万円の住宅費の支出です。
これが大丈夫かのイメージを持ってもらいます。
予算を上げられるか？
では次に「予算を上げられるのか」を見てみます。
物件の相場からすると、プラス400万あれば、希望の物件を選べそうです。
・借入金額 400万
・返済期間 15年
・金利 1.72％
→月々 2.6万円の返済
65歳まで合わせて月々14.8万円の住宅費支出が可能か？
具体的なイメージを持ってもらいます。
※実際のローンの組み方については、またの機会に解説します。
また、お母さんの資金計画についても別途解説します。
長期間の老後資金を貯めるのは実際無理！
友人は、実家住まいでかなり堅実に預貯金をしてきており、
余裕のあるケースです。
私も含め「こんなに余裕ないよ！」という方の方が圧倒的に多いです。
今回のケースでさえ、万全な老後資金を残そうとすると、
（物件予算3200万の場合）65歳までのローン返済が月々10.8万と、
決して安くはないですよね。
また実際は、買った家のリフォームがどこかのタイミングで発生するなど、
もっと掛かる要素もあります。
誰にとっても、65歳から万全な老後資金を残すのは難しいのです。
25年も仕事をせず暮らせる時代ではない、と言えます。
「ひと世代前とは違う」と、頭を切り替えないといけませんね。
65歳以降に、たとえ月10万円の収入であっても、
1年で120万円、5年で600万円の差が出ます。
なので、できるだけ長く働く！
そのあたりのリアリティも、こんな試算をすることでわかります。
今回ここまでシミュレーションし、
友人も「65歳以降も働くし、大丈夫！」
ということで、予算は3200万で落ち着きました。
では、次はいよいよ内見です。
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