やっぱり家は買った方がいいの？
「賃貸と買うのと、どっちがいいんですかね？」
以前「家と暮らし」相談アドバイザーをしていた時、
こんな質問をよく受けました。
簡単に言うと、「人に拠る」！
ざっくりですよね(笑)
もう少し解説していきましょう。
買った方がいい場合
高い家賃を長期で払うなら、買った方が良い場合が多いです。
こんなお客様がいました。
「25万円の賃貸戸建てを25年間借りていた。」
25万円×12か月×25年＝7500万円。
25年間で7500万円の家賃を払っています。
もし、7500万円の戸建てを25年前に買っていたら
ローンはかなり払い終わっているはずでした。
相場的にも、7500万円で条件の良い戸建てを買えるエリアです。
※賃貸はメンテナンス費用や固定資産税は大家さん持ち。
また、買った場合のローンには金利がありますから、
単純計算は出来ませんが。
仮に、25年経った現時点で売ろうとした場合、
仲介手数料などを払ったとしても、
5000万程度は回収できたのではないでしょうか？
※土地の相場があまり変わっていない前提です。
相場が大きく下落していると、回収率は低くなります。
この場合は「買った方がよかった」ですよね。
買わない方が良い場合
一方、こんな相談がありました。
40歳、飲食店勤務の独身男性です。
「将来の安心のために」家を買いたい、と。
頭金500万、物件予算は2000万円とのことでした。
希望条件は以下でした。
・勤務時間が長いため、通勤時間はできるだけ短くしたい。
・勤務地は都心。飲食店なので終電で帰宅のため、バス便は不可。
・両親が高齢に差し掛かっているため、実家からはあまり離れたくない。
今は東京の郊外の、実家にも近い賃貸に住んでいます。
希望に該当する物件は相当少なかったです。
路線を変えればありますが、実家から遠くなってしまいます。
そもそも、「郊外」には独り住まい用（40～50㎡程度）の
分譲マンションは非常に少ないです。
予算2000万円までとなると、
築年も、30年超えのものしかありませんでした。
マンションの寿命について
以前、戸建ての「家の寿命」については、こちらで書きました。
今回は「マンション」の寿命について。
鉄筋コンクリートで造られた建物(RC造）の平均寿命は68年です。
国土交通省 https://www.mlit.go.jp/common/001011879.pdf
男性は40歳。あと50年くらい生きるかもしれません。
70歳や80歳のタイミングで建替えになったら。
マンションの建替えは、所有者には土地の持ち分はあります。
しかし、建物の再建築費用は出さなければいけない、
というのが基本です。
※建替えについては補足説明がありますが、今回は割愛。
この時、土地の持ち分を買い取ってもらえる可能性はあります。
しかし土地の持ち分だけとなると少額です。
70歳や80歳で行き場を無くしたら。
「安心のため」に買ったはずが、
目的を果たせなくなってしまいます。
賃貸と購入の費用比較
前回もお話ししたこちら。
誰でもシミュレーションできます。
頭金500万、ローン1500万でシミュレーションしてみます。
・借入年数
65歳までの25年とします。
・借入金利
物件価格の9割以下の借入（頭金が一割あるという前提）で
年1.510％で試算
※今日現在最も適用の多い金利（取扱銀行によって違います）
⇒ローンは月々6.1 万円の支払いになります。
・その他住宅費支出
（今回マンションのため）修繕積立金・管理費で2～3万円。
固定資産税
⇒総額、月々9～10万円くらいの出費です。
9～10万円なら、希望エリアで充分賃貸は借りられます。
更に賃貸であれば
「ガスレンジが壊れた、給湯器が壊れた」
と言っても大家さん持ち。
所有の場合は自分で賄わなければいけません。
ここでポイントなのは、25年後も長く住めるか？
もしくは、売ろうと思えば「売れる」か？です。
25年後は築55年超です。
そのあと、目安としては10年程度は住める。
また、25年間の支出では賃貸より割が合わなくても、
売却してある程度回収できるなら意味があります。
築55年のマンション、売れますか？
手持ちの500万円を使ってしまうことを考えると、
「得」になる可能性は低そうです。
まとめ
男性の場合、
①希望条件に合う物件がほぼない
②「老後の安心」という目的を果たせない可能性が高い
③賃貸より「得」にあまりならない
頭金の500万をもっておいて、
退職して住む場所がどこでも良くなったら
ちょっと田舎に行けば500万の戸建てとかありますよ。
で、終わりました(笑)
男性の場合は、賃貸なら希望条件に合うものがたくさんありました。
無理して希望に合わない物件を買うほどのメリットはありませんでした。
不動産の購入は長期的目線、バランスを考えて。
賃貸VS購入については、他にもポイントがあります。
折をみて、また書きたいと思います。
最後までお読みいただき、ありがとうございます！
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