年間228万円の不労所得を作る方法

私はアメリカ赴任中に実需用不動産を賃貸に出し【年間228万円の家賃収入】を得ています。

ローン返済等の支出を含めても【＋16万の収益】を出しています。

大事なのは【家賃設定】【物件選び】【ターゲッティング】の3つです。この3点について、私の経験に基づき経緯や背景を『リアル』にまとめています。この記事を読めば、あなたもこの3つの事について理解できます！

不動産購入/投資を考える人全ての人にとって『参考書』となる事を願っています！特にファミリー層向け物件の不動産投資に関する情報は多く無いのと、実体験に基づいているので、貴重な情報になるはずです！
対象者ごとに特に読むべき章を分類すると下記の通りです。

●住む用 　　→ 第2章、第4章
●投資用 　　→ 第2章、第3章、第4章
●賃貸を検討 → 第3章、第4章

それではご覧ください！！

★序章★　保有物件の概要

▼私が持っている物件情報はこちら▼

間取り2LDKの62㎡、築11年の物件(中古で購入)になります。先ずは自分が住むつもりで購入しているので住宅ローンを組んでいます。

場所については、品川・東京・渋谷・新宿・池袋には乗り換え無しの30分以内に行ける立地です。そして駅徒歩2分の直結なので雨でも濡れずに駅まで行ける、好立地です。

海外赴任に伴い賃貸に出しています。赴任期間が決まっていたので『定期借家契約』にて約4年間の賃貸契約を結んでおります。いわゆる『リロケーション』というやつです。

▼この物件で得た2020年の収益はこちら▼

★第1章★　物件購入時に私が意識した事

物件購入時に意識したのは下記4点。どれも基本中の基本です。

① 立地

不動産投資において立地がどれだけ重要か、当たり前すぎるのでここでは割愛します。1点だけお伝えしておくと、私は30年育った地元(最寄り駅)で物件を購入しています。誰よりも土地勘があり、住む人の特徴や利便性、デメリットなども熟知しているので、自信もって『良い立地』だと判断しました。

② 自分が好きになれる物件か？住みたいか？

住む用不動産の場合、家族幸せに暮らせる物件であれば採算度外視で良いと個人的には思います。『家族と過ごす大切な時間』はお金よりも大事なリターンであると考えています。ただ、自分が幸せに暮らせる物件って事は、自分の境遇に似ている人であれば同じように幸せに暮らせるって思って貰えますよね？だから、自分がその物件を愛でる事が出来るか、これは重要です。

細かい点を見ても同じです。自分が借りる側として賃貸物件を探すときに重要視する点を考えれば良いだけです。不動産投資する人の多くが『利回り』ばっかり注目して、最も大事な物件としての価値を調べていません。

相手の立場で考えれば良いだけです。単純ですが案外難しいです。とにかく私は『自分が本当に住みたいか？』を熟考しました。その中身は次章で細かく記述します。

※必ず事故物件かどうかも調べましょう。(下記、大島てるのサイト)

③ ターゲットを明確にする(賃貸に出す場合の)

今は自分が住む用であっても、将来的に売却するor賃貸するケースも考えていました。理由としてはこんな感じです。
　●海外赴任を考えていた
　●間違いなく手狭になる
　●転勤は無いが転職はあり得る
　●もっと良い物件に住みたい(笑)

何でもそうですが、万人に受ける物件は在りません。
高い家賃で・且つ空室期間を最小限で賃貸経営するためには【この物件に対して最大限に魅力を感じてくれる層】にアプローチする必要があります。
借主を探すための『客付け業務』を専門業者に委託するにしても、費用対効果を最大化する為には、自分で「こういう層に集中してアプローチして欲しい」と不動産業者に説明しなければいけません。

▼イメージ図▼

④ 将来性があるか？

これは立地/物件両方に当てはまります。

立地に関しては、今後その地域/駅周辺は人気が出ていくのか？人口が増えているのか？再開発の計画はあるのか？電車の路線拡大などが計画されているのか？などなど。ネットで調べれば幾らでも調べられます。

物件に関しては、20年後・30年後も問題なく住める物件か？と言う事です。RCで新耐震基準であれば40~50年以上は余裕で住めますが大事なのは、『きちんとメンテナンス(&修繕積立金がストック)されているか』や『万が一災害が起きても(相対的に)被災リスクが少ないか』などです。

物件自体が長生きできるかどうかも重要です。地盤の強さや土地の高さ、洪水マップなどを見てください。同じ最寄り駅でも区画によって地盤の強さなどは大きな差があります。要チェックです。

▼私が確認したのは下記の事項▼

★第2章★　物件選定理由

今保有しているマンションをどうしても購入したくて、実は1年半以上も待ちました(笑)。2LDKを狙っていたのですが、元々2LDKの部屋数が少ないマンションだったので、極端に時間がかかりました。

何故そこまで愛した物件か？下記に詳細を説明します。

① 川崎の再開発によりファミリー層が増加中

高輪ゲートウェイや渋谷などの都心と比較すると再開発レベルは劣りますが、この20年間で川崎が遂げた発展を間近で見てきましたし、今も尚進化を遂げております。

▼川崎駅の再開発(2021年4月完成)はこちら▼※画像リンク

正直、『川崎』というと合コンでモテる立地ではありませんが、ファミリー層にとっては非常に住みやすい街です。私も子供が出来て、その真価を理解しました。特に【治安】【ショッピングモール】【子供のための施設が充実】この3つが飛躍的に伸びています。治安については、一部治安の悪いエリアが残っているのは事実ですが、私が住んでいる地域は飛び切り治安が良いです。

一例を紹介すると『ラゾーナ川崎』というショッピングモールがあります。

1位は空港なので、実質ショッピングモールとしては全国で売上高No1です。更に来場者数を見ても1~3位にランクインしている、最強のショッピングモールになります。

駅ビルにもアトレが入り、駅周辺の建物もどんどん流行に合わせて建て替えられています。商業施設がごちゃごちゃ乱立しているのではなく、施設も洗練されたデザインだったりするので、街の魅力は増していると確信しています。

▼どれだけ川崎市に人が流れてきているか？▼

人口の増加率は東京に次いで2位ですし、子供向け家庭にとっては補助金や医療補償が手厚いので出生率や転入率が非常に高くなっています。統計から見ても人気が集まってきている事に異論は無いでしょう。

② 武蔵小杉駅の人気高騰と、そのおこぼれ

皆様『武蔵小杉』という駅をご存知でしょうか？駅自体は相当前から存在しますが、ここ10年で再開発がめちゃくちゃ実施され最近では住みたい街ランキング等でも常に上位に挙がってきます。

都内へのアクセスも良い事と商業施設が増えた事で、元々東急東横線沿線沿いに住んでいたお金持ちが武蔵小杉の高級タワマンに移動してきました。僕が学生の時は考えられませんでしたが、今ではランボルギーニやフェラーリがごく普通に走っています。

重要なのはここから。60㎡の新築2LDKだと¥6,500万～で、賃貸物件だと25万~30万近い価格です。その為、このエリアのタワマンに住んでいるは、こんな人たちです▼

ただ、土地価格があまりにも高いので「割高」と感じた人たちは隣駅である私の住んでいるエリアに流れてきています。あと、武蔵小杉の駅付近はごちゃごちゃし過ぎていて、ファミリー層や高齢者にはちょっと暮らしにくいんです。
その為、武蔵小杉を希望したが『高い』or『住みにくい』という理由で隣駅に目を向けているんです。今後も上記理由による波及効果があると考え、一定の需要は見込めると判断しました。

③ 駅直結徒歩2分。濡れずに駅へ。スーパーも併設。

駅からマンションまでアーケードがあるので、雨でも濡れずに往復できますし、徒歩2分なので立地としては最強です。特にご老人や子連れの場合、傘をさす必要が無いのはメチャクチャ便利です。駅までの道にスロープやエレベーターがあるのでベビーカーや車いすでも問題なく通行できます。

更に同じ敷地内のビルには【スーパー】【病院&薬局】【ジム】も併設されており、帰宅途中にも寄れますし帰宅した後にもすぐに行けます。利便性は最強です。住んでみて改めて実感しました。最強でした。

④ 都内主要駅(品川,東京,新宿,渋谷,恵比寿)へ乗換不要で30分以内。

都内への通勤を考えても、買い物やレジャーでの移動を考えても、都内主要駅まで乗り換えなし・且つ30分以内で行けてしまうので、交通アクセスの面でも利便性は最強です。つまり幅広いターゲット層にとって好立地と成りえます。

唯一の欠点としては通勤時の満員電車ですが、他の路線と比較して相対的に乗車率が高いわけではないですし、下り方面の電車は空いているので十分許容範囲内です。

⑤ 治安が良く、公園も多く、子育てにGood。

これは主観的な判断になりますが、私の物件の近くには『ゲーセン』などの娯楽施設が無いです。遊ぶ街ではなくどちらかと言うと住宅街です。その為、不良少年たちが集まる事も無く、歓楽街も無いので怖いお兄さんも居ないですし、飲んだくれの酔っぱらいも居ません。

普通の公園も勿論ありますが、それ以外にも動物公園があったり、オムツ替え台のあるトイレを備えた子供向け公園も多かったりと、子育て世代にとっても非常に暮らしやすい街です。

⑥ 災害リスクに強い。(海抜,地盤,タワマンでは無い,等)

これは武蔵小杉エリアの洪水ハザードマップです。多摩川が近い事と土地が高く無いので結構赤いですね。

ちなみに私の物件においては、洪水・内水ハザードマップ両方見ても【最も被害リスクが少ない】場所に位置しています。災害リスク面においては最強クラスの立地です。これは30年間住んできて体感しているので間違いないと言い切れます。

★第3章★　賃貸に出す場合の想定ターゲット

▼私のターゲットをまとめると下記4層▼

①当たり前ですが、自分が住む用に物件を購入したので一番のターゲットは自分になります。一応列挙しておきます。

②これも購入当時から考えていましたが、子供が大きくなったり増えてきて手狭になったら、両親に譲ろう(貸そう)と考えていました。実家は一軒家ですが、60歳を過ぎた老夫婦に階段のある家だと日々の掃除や片付けが大変ですし、駅チカ物件の方が何かと便利です。

さて、ここからが本題。賃貸に出すときに大事なのが想定ターゲットです。私の物件の場合は、下記の2層をメインターゲットとしています。

◆TRAGET 1：30歳前後の共働き夫婦

世帯年収は900万～1,100万円程度の、夫婦ともにバリバリ働いて稼いでいる家庭です。家賃に割り当てる金額を収入の20～25％に設定するのが一般的なので、家賃でいうと大体【18万～22万円/月】くらいの支払い能力と仮定しています。

都内人気エリアや武蔵小杉等に住むにはちょっと手が届かない、でも出来るだけ都心に近いエリアに住みたい。と考えている人たちを狙っていました。

因みに川崎～武蔵小杉周辺は大手製造業が多く(NEC、富士通、Canon、三菱ふそう、日立Grなど)、30歳前後であれば年収も1人あたり600万～800万程度が見込めます。職場からも近く、都内にすぐに遊びに行ける、でも家賃は一等地ほど高くない。となれば需要は確実に発生します。

◆TARGET 2：資金に余裕のある老夫婦

どちらかと言うと、こっちのターゲットに重きを置いてます。先述しましたが、子供が成人して独り立ちした後、夫婦二人で2階建て/3階建ての戸建てに住み続けるのは何かと苦労が伴います。
実家を売って駅に近いマンションに住み替える世帯も少なくありません。家で過ごした時間も大切な思い出ですが、安全・健康的に暮らせる物件を探すのも一つの選択肢です。

一方、子供の立場からしても離れて暮らす両親は心配になってきます。

こんな心配事が年々増えてくるかと思います。

つまり子供側からしても、両親を駅チカで自分の目の届く範囲に住まわせたい、という願望があります。孫がいる場合は尚更。爺さん婆さんは孫の顔をいつでも見ていたいものです。

そして30歳前後の若い夫婦が都心や武蔵小杉などの『住みたい街』に家を構えていくのですが、、、若者に人気のエリアに老夫婦が住むのはちょっと気疲れしますよね。出来るだけ子供家族と近い位置に住みたいけど、やっぱり少し落ち着いた雰囲気の街に住みたい。そんなニーズを満たすのが私が物件を購入したエリア(武蔵小杉の超近く)です！

一言でいうと『ほど良い』のです。笑

★第4章★　家賃設定のロジック

家賃を決めるのは非常に難しい事だと考えています。類似物件と比較した際の相場範囲内で、出来るだけ早く借り手が見つかる価格、その中でも最も高く貸し出せる金額を算出する必要があるからです。

私の場合は『定期借家契約』なので、更に家賃設定には悩みました。

▼最終的に家賃を決めた際の要素はこちら▼

①相場を客観的に把握する。

不動産投資をする上でも物件購入する上でも、相場を知る事は非常に重要です。借主様も相場と比較して自分の物件に住むか否かを判断しますよね。私は下記の様に相場を確認しました。素晴らしい時代ですね。調べればかなり情報は出てきます。

▼東急リバブルのサイト▼

ちょっと相場よりも安い気がしますね。管理会社としては空室リスクを減らすために、少し安全な価格を相場として提示しているのでしょうか？？

▼住まいの教科書▼（これ凄い有益です！）

下記の通り、自分の物件で過去に賃貸に出されていた価格が分かっちゃいます。(特定を防ぐために「階数」「家賃」にマスクかけてます)

更に、類似物件の価格を調べる事も可能です。因みに下記の3物件は私の物件よりも条件が良く(最寄り駅や築年数)、かつ高層タワマンです。その為、私の物件がここの金額を超える事はまず難しいです。

②相場に対して自分の物件が、どれだけ強い(or弱い)かを知る。

これは私が地元民だから勘が働くし実際に住んだ良さ/悪さを知っているので、直感に頼るところが多いですが、基本的には第2章で述べた物件の選定理由にある項目を考慮しながら、類似物件と比較していくと優劣は分かってきます。

しかも、私が賃貸に出す直前にある出来事が発生しました。それが2019年10月に襲った台風19号による『武蔵小杉洪水事件』です。武蔵小杉のタワマンが連なるエリアは元々洪水に弱いエリアだったので、大雨により床下浸水になってしまいました。

▼台風翌日の写真です。全然水が引いていません▼

更に、タワマンの多くが、電気系統を地下に配備していたことにより停電＆断水。エレベーター動かないので40階まで階段往復です。オール電化のマンションはお風呂にも入れない。まさに地獄です。更に更に、洪水が起きた事で下水が氾濫し、町全体に下水のにおいが蔓延し最悪の状況でした。

因みに、上記で掲載した武蔵小杉エリアの洪水ハザードマップの赤い危険エリアと今回主に被害にあった地域は見事に合致しています。改めてハザードマップを確認する重要性が実感できました。

▼完全に一致▼

この事件により【武蔵小杉エリアの人気が下落】し【高層タワマンの価値低下】しました。私の物件は高層タワマンでも無いですし、洪水に強いエリアです。つまり、今までは格上の武蔵小杉と比較しても私の物件/立地が相対的に優位になってきました。

この事件があったので、私は強気の家賃設定に踏み切る事に決心しました。

因みに私が現在賃貸契約しているのは『定期借家契約』ですが、この場合だと【家賃を相場の8割程度にする】のがセオリーです。実際に不動産管理会社からも15万～16万程度で考えてください。と言われました。しかし、確固たる自信と上記の追い風が吹いている状況下だったので、推奨価格よりも高い19万円で押し切りました。

③想定ターゲットが支払える金額を考える。

家賃を仮定した後の確認作業として『家賃決定ロジックが机上の空論にならないか？』を再チェックする必要があります。私の場合だと、2LDKで19万円なので普通に考えたら「高っ！」って思いますよね。しかし私は2つのターゲット層に対し、以下の想定をしました。

と言うロジックの下、不動産業者のいう事も半分聞かずに募集を掛けました。その結果、募集開始から2週間で7～8件の内覧を実施し(内覧希望数はもっとありました)、あっという間に契約締結する事が出来ました。

内覧したお客さんはターゲット①の層が多かったですが、最終的に契約していただいたのはターゲット②の層の方でした。

★おまけ★不動産購入時に行った検討作業

今回のnoteと趣旨が少しズレるのですが、重要な事なので「おまけ」として簡単に触れておきます。

上述しましたが、私が買いたい物件が決まっていたので、検討すべき項目としては『物件の販売価格が妥当か？』という1点でした。

購入検討時に3社に対して『過去の売買履歴』を開示してくれ、とお願いして要望に応えてくれたのが三井のリハウスでした。この売買履歴を何度も見ながら、自分が納得するまで何度も何度も営業マンに聞きまくりました。

▼こんなイメージ▼

最終的に販売価格を決めるのは売り主なので、営業対応が良かった三井のリハウスで購入を進める事にしました。(勿論不動産業者によって契約特典や限定割引などあるので、最終的な金額は多少変わりますが)

因みに私が物件の購入意思表明した段階で4組ほど申し込みがありましたが、無事に私が勝ち取る事が出来ました。明確は勝因は【値下げ交渉しなかった事】【融資の事前審査が通過していた事】の2つです。

まとめ

どうでしたでしょうか。私の考え方と経験談、実データに基づいて書いているので、かなりリアルな情報な情報だと自負しています。少しでも不動産購入/投資/賃貸募集の参考になれれば嬉しいです。

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超・長文でしたが、ご読了ありがとうございました！

参考文献

【融資を行い資産を増やし、その資産からキャッシュを生むマシンを作る】という考え方は下記のnoteで詳しく記載されています。

融資を行い資産を増やすという事は個人のB/S(バランスシート)を拡大する事を意味します。バランスシートを始めとした決算書を理解するためには下記の書籍が分かりやすいです。

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