2020年度の不動産収入大公開！アメリカ駐在中の運用結果

2020年1月のアメリカ赴任と同時に私が住んでいたマンションを賃貸に出し、毎月不動産収入が発生しています。この記事では年間収支額とその内訳を細かくレビューしています。

今後不動産の購入や賃貸に出す事を検討している方にとってお役に立てれれば嬉しいです！

2020年度の不動産収益概要

▼まずは不動産による収益がこちら▼

詳細はそれぞれの項目で触れますが、240万円の家賃収入から初期費用58万円と毎月の管理費16万円を差し引き、源泉徴収されていた金額から還付金として戻ってくる41万円を足した207万円が不動産収入でした。

▼ローン支払い後の実質的な収益がこちら▼

207万の不動産収入からローンの返済に155万円、マンションの修繕積立金に25万円、固定資産税に12万円かかり、最終的に手元に残るのは約16万円でした。

前提となる物件情報、収支の項目内訳の詳細を下記に細かく記載していきます。

私が保有している物件の概要

▼私が持っている物件情報はこちら▼

間取り2LDKの62㎡、築11年の物件になります。こちらは約4年前に中古で購入しています。購入用途は自分が住むようメインで、後々賃貸に出す事も視野に入れて購入した物件なので住宅ローンを組んでいます。

場所については個別で連絡頂ければお伝えしますが、品川・東京・渋谷・新宿・池袋には乗り換え無しの30分以内に行ける立地です。そして駅徒歩2分の直結なので雨でも濡れずに駅まで行ける、好立地です。

このnoteでは収支についてまとめているので【物件を選んだ理由】【購入時に意識した事】【家賃設定の考え方】については別記事にてご紹介します。

2020年1月からアメリカに赴任する事となったため、それと同時に賃貸に出しています。なお、私は赴任期間が決まっていたので『定期借家契約』にて賃貸契約を結んでおります。いわゆる『リロケーション』というやつです。

収入の内訳

それでは家賃収入の内訳について解説していきます。

家賃を18万円、共益費を1万円の合計19万円にて設定しております。結果から言うと、この設定金額はかなり強気の賃料設定になっております。相場からしてもやや高い金額に加え、定期借家契約だと【相場の8割に設定すべき】と言われています。

なぜ強気の設定にしたか？については別記事にて紹介します。一言でいうと立地が良いのと、多少高くても確実に需要があると確信していたからです。地元なので土地勘や住んでいる人の層については誰よりも熟知していたので。

初月は日割り家賃になって中途半端ですが、次月以降は毎月19万円が家賃収入として入ってきます。(実際はここから管理費と源泉徴収がされて銀行に入金される。)

契約時には1か月分の礼金を設定しているので、2020年度は家賃収入に加え礼金の18万円が加算されています。その合計が2,410,967円となります。

イニシャルコストの内訳

続いて、契約時に発生した初期費用を開設します。

管理事務手数料は、不動産管理会社へ支払う契約手数料に当たります。これが賃料の1.5か月分となり約27万円かかりました。

保証料とは、オプションの類になりますが【買取保証】【施設賠償】【撤去査定支払保証】の3つが入っています。簡単に説明すると、万が一事故物件になってしまった際に一定の金額以上で不動産会社が買い取ってくれるという保証、設備が故障した際の支払いを負担してくれる保証、撤去時に借主とトラブルがあった際の支払い保証、となります。これが合計で22万円です。

初回撮影費用とは、借主を募集する際に使う写真を撮影するための費用です。これに2万7千円かかっています。(高い気がしますね、、、)

工事費用というのはクリーニング代です。これが6万円ですが間取りを考えたら良心的な値段と考えています。

これらの合計金額が59万円となりました。この金額については振り込みではなく、4か月かけて家賃収入と相殺する形になります。

項目の数が意外と少なかったのが印象的でした。

ランニングコストの内訳

次に毎月発生する経費です。

この項目は至ってシンプルで管理手数料と振り込みの為の送金手数料のみです。私の場合は賃料の7.5%で毎月約1.3万円かかっています。この管理手数料は管理会社によってマチマチですが、不動産収益を大きく左右する項目なので、粘り強く交渉して下さい！私は他社と比較して1.5％近く減らしてもらいました。私の場合、この交渉だけで想定収益を10万円以上も改善しています。

厳密には、ここから更に毎月源泉徴収されているので、更に毎月4万円程度差し引かれていますが、ここでは別項目で計上しているので無視します。

幸にも借主さんが解約することなく、契約が続いているので再契約手数料や広告料などの突発費用は一切発生しませんでした。もし解約されてしまった場合は、一気に収益が悪化してしまいます。

この合計が年間16万円となります。

初期費用と合わせると744,273円が支出金額となります。

源泉徴収からの還付金

続いて源泉徴収額について解説します。

ここでの課税所得と税率については私も勉強不足なので、今回は省略しますが、年間の源泉徴収額は49万円でした。最終的な税金が5千円だったので、ほぼ全額が還付金として戻ってきます。

ただ、国外から確定申告を行うのは非常にハードルが高く、時間も節約したいと考えていたので、確定申告の書類作成・提出作業は代行業者に依頼しています。この費用が還付金の15％なので、7.3万円を支払っています。

最終的に手元に入る還付金としては41万円になりました。

ローン返済とその他支払い項目

このまま200万円が懐に入ればこの上なく嬉しいですが、残ローンがありますので、その支払い金額も公開します。

不動産購入時、私の勉強不足もあり、なぜか固定金利(1.1%)と変動金利(0.625%)のミックスでローン契約していました。更に総支払額を減らしたいという思いで元利均等では無く元金均等方式で契約しています。その為、毎月の支払額は少しづつ下がっているのですが、、大体毎月13万円返済しております。

これに加え、マンションの管理費や管理組合費、修繕積立金も毎月マンションに支払う必要があり、これが毎月2万円かかっています。

そして固定資産税も支払わなければならないので、12万円を納税致しました。

合計すると、192万円の支出となり、最終損益として16万円に落ち着きました。

試しに利回り計算してもネットで4%台ではあるので、数字だけで判断すれば、そこそこ良い条件で運用できているのではないかと思います。

年間収支明細

とういう事で、最後まで読んでいただいた方のために、年間収支明細を記載しておきます。今後不動産投資を考えている方は、支出項目の一つの参考にしてみて下さい。

▼年間収支明細表はこちら▼

まとめ

如何でしたでしょうか。資産の棚卸にもなりましたし、自分が保有している物件の特性や長短長を改めて把握できたので、いいきっかけとなりました。

元々は居住用の不動産でしたが、立地が良ければ賃貸に出しても収益物件としても活躍してくれる事が分かり、改めて物件の立地は非常に重要だと痛感しました。

ここまでご読了、ありがとうございました！少しでも参考になると感じた場合は、スキ♡フォロー頂けると嬉しいです！！

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