マンション売却記~中編~
こんにちは！城南丸です。
売却記の中編へ入っていきたいと思います。
序章・前編は下記をご覧ください！
②仲介業者を選定する
「仲介さん各社個性溢れる」編
自分の中で「売却希望価格」を決めた僕は、仲介業者さん4社へ問い合わせをし、訪問査定依頼を出しました。
前編に記載の通り、買換え先はネット銀行の住宅ローンを現居後売りで通したため、条件が3つありました。
一つ目が「半年以内の売却」、二つ目が「大手デベ系列仲介との専任媒介契約」でしたので、訪問査定依頼を出した4社は全て大手デベ系列の仲介業者さんでした。（三つ目は後編で..）
マンマニさんファンとしては、マンマニさんプロデュースの売却サービスも検討したかったのですが、叶わず残念な気持ちに..
買換え先の住宅ローンを通すためには媒介契約が必要だったため、訪問査定は一週間の中でスピーディーに行うスケジュールを組みました。
結果的に、各社問い合わせ~媒介契約締結までを10日間で終えました。
訪問査定に来てくださった仲介業者さんは、当然ですがそれぞれに「会社の色×担当者の色」を持ち合わせており、非常に個性あふれるユニークなものでした。
来訪順に振り返ります。
なんとなくそれぞれどこの仲介業者さんかわかる方もいるかもですが、特定はご遠慮くださいw
仲介業者A社（ディベロッパーへの僕の一言所感「堅実」）
一番手にこちらの会社さんに来て頂いたのは、月曜に問い合わせ、火曜対応可だったからです。
最寄りに最も近いターミナル駅の店舗の方が、1名でいらしてくれました。
会社のイメージに合う真面目そうな雰囲気の営業マンで、前日の問い合わせだったにも関わらず周辺中古の売出価格や成約価格を下調べして、査定価格含む提案書をつくってきてくれました。（前述の通りスピーディーに決めたかった僕はちょー好印象に！）
また、仲介手数料は2.1%（30%off）のオファーでした。
媒介を取るためか、少しばかり査定価格が僕の見積もりよりアグレッシブだったことに若干の不安を感じましたが、有力な候補となりました。
仲介業者B社（ディベロッパーへの僕の一言所感「強気」）
最寄り駅の店舗の方が1名で来てくれました。
イメージ通り"営業力の塊"って感じの方で、「ふむふむ、ここいいですねぇ、あそこいいですねぇ」と言いながら専有部の状態を見て回り、「よい提案持ってきますので、次回日程もらえますか！できれば他の会社さんが出尽くした最後のタイミングで！」と笑
A社が一発で査定額を持ってきてくれたことも影響し、「急ぎ決めたいって言ってるだろがゴルｧｧｧ」という心の声が顔に出ていたかもしれませんが、2回目アポを最後に設定し、来てもらいました。
最終的な提案は特段何か特別なことはなく、意外と現実的な査定額に、仲介手数料1.5%+6万（50%off）のオファーを引っ提げ、「絶対他社さんより高く売るので！めちゃくちゃ頑張りますので！」と気合の入ったコメントを置いていかれました。
仲介業者C社（ディベロッパーへの僕の一言所感「KY」）
最寄り駅の店舗の方が2名で来てくれました。
ここもサクッと専有部を見て、「では次回に査定書持ってきますので時間ください」とのことで、ここで初めて「ああ、普通2回に分けてやるものなのか、B社ごめん」と心の中で思いました。
他方、こちらのC社に対する記憶は、「あ..足..足が..足が臭い..」のみ。
革靴の中で汗をかいたのだろうオイニーが商談のテーブルに漂っていました。（自宅なので僕だけマスクつけてなかった）
ちょっとそこに意識を持っていかれすぎて、話の内容を覚えていません。
ちなみに仲介手数料はなんと1%+6万（77%Off）オファーでした。
でもなんにせよ足のオイニーが..
内覧に来てくださる購入検討者さまがこの臭いを感じたら終わる、そう僕の本能が言っていました。
仲介業者D社（ディベロッパーへの僕の一言所感「基準」）
実は弊マンション、最寄り駅が2つ（a, b）ありました。
A,B,C社はa駅（またはその路線）、D社のみb駅路線の店舗が担当で、2名で来てくれました。
爽やかで敵を作らなそうな印象のコンビでしたが、専有部を見回ったのち「ここがこの物件のネガティブになりますね」と悪いところから話し始めました。
僕は「お、媒介取るためにいい感じに取り繕わないんだ」と受け取り、好印象でした。
また、急ぎだったため後日アポではなくメールで査定書を送ってくれたのですが、その査定額が僕がstep①で割り出した相場価格とドンピシャだったことも加点要素に。
最終的なオファーとしては、仲介手数料は1.5%（50%Off）と引越し代の負担でした。
最終的に「D社」に依頼することにしました。
決めた理由は以下です。
b駅路線の方が相場価格が高く、b路線で検討している買い手を引っ張りたかったため（←これ大事）
仲介手数料や引越し代の負担など、サービスに満足感を感じたため
会話のトーンやスピード、取り繕わない内容に信頼感を感じたため
外見、身なり等に清潔感を感じたため
結果的にもD社に決めてよかったです。
仲介業者さん選定活動を経た感想
ただ、売却物件の特徴や担当者の特徴が一つ違えば、違う仲介業者さんにお願いしていた可能性は多分にあるなと感じた選定活動でした。
例えば、A社の担当が唯一b路線沿線の店舗だったらならば、A社にしていたかもしれません。
例えば、僕の所有していた物件がもっと都心に寄っており、お金持ち相手に一物一価で売却を狙うのならば、グループでお金持ちリストを大量に保有しているであろうB社にしていたかもしれません。
例えば、D社の担当がC社に在籍しており、足が臭くなかったならば、仲介手数料も最安でしたし、C社にしていたかもしれません。
この先最低3ヶ月、売主の手足となり口となってくれる仲介業者さんの選定は、どのような売却活動をしたいかという売主の戦略に基づいた選択であることが必須であり、最も高い査定価格にも、最も安い仲介手数料にも、口が上手いだけの担当者さんにも流されてはいけないのです。
また、大手の仲介業者さんだけで比べたからか、売却活動におけるサービスの差別化はほとんどありませんでした。
「引渡し後の売主瑕疵担保責任はこちらで負担します」
「SUUMOの優先枠を積極的に使います」
「自社のWebサイトやグループ企業があるので、ポータル以外からも広く集客します」
「プロのカメラマンが写真を撮ります」
「CGで家具消し・家具置きします」
「バーチャルステージング、ホームステージングします」
「ルームクリーニングをサービスします」
こんな感じでどの会社さんも十分なサービスメニューを揃えており、サービスにおける各社の差別化は非常に薄いものとなります。
（D社の「引越し代負担」は唯一でありがたいものでしたが）
先述の通り、仲介手数料ですら定価の3%+6万提示は1社もなく、どこに頼んでもお得ではありました。（どこに頼んでも「囲い込みリスクあり」とも言えますが笑）
但し「出物が少ない時期」「それなりにレアで売れやすい物件」だったから、という可能性は十分にあります。
前編に記述の通り、「物件そのもの」と「タイミング」の影響を大いに受けることを体感した経験でしたね。
仲介業者さんの選定活動は、サービスメニューを知る機会ではなく、担当店舗・担当者との相性を見極める機会と捉えた方がよさそうです。
媒介契約において、「専任」か「一般」か、というトピックもあると思います。
僕の場合は、冒頭に記述の通り選択の余地なく「専任」でしたが、仮にその縛りがなくとも「専任」を選んでいたと思います。
理由はシンプルで「複数の仲介業者さんとの連携・連絡がめんどくさいから」です。
信頼できる仲介業者さん、（囲い込まれるなど）思うように進まなくてもまあ仕方なしと思える仲介業者さんを1社見つけることに労力を割いて、その後は二人三脚で進める、というスタンスで売却活動をしようと決めてました。
一般媒介にして仮に囲い込みリスクを排除できたとしても、「本当に全力で売却活動を頑張ってくれているのだろうか」という疑念はいくらでも芽生えますからね。
あとは、毎日SUUMOサーフィンをしている身としては、僕の売出し物件が複数個掲載されるのがどうしても嫌でしたw
あれ「長引いたときに売れ残り感が出る」というデメリットが強すぎると思うのですよね..
もちろんその辺りも売主がコントロール可能だとは思うのですが、そのコントロールが面倒なので、やはり「専任」かなぁと思います。
メリデメあると思いますが、売却に慣れている猛者でなければ「専任」が無難なのではないかと個人的には感じました。
（具体的なメリデメはふじふじ太さん記事でどうぞ）
②~⑤を一気に書いて、このnoteを「後編」としようと思ったのに、②だけでこんなに長くなってしまった..
短くまとめ上げる力をツイ廃の皆さんから学ぼうと思います..
③販売価格を決める→「"それ早く言ってよ〜"どんでん返し」編以降は次回に続けます！
今回はこの辺で！
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