住宅購入を検討する際の大切な考え方やポイントについて

住宅購入を検討する際
色んなことを考えると思います。

そもそも賃貸と持ち家どっちが得？
マンションと戸建てどっちが良い？
住宅ローンの金利は変動？固定？

などなど。
今回は上記について
自分なりの考えを書いていこうと思います！

賃貸と持ち家どっちがいいの？

これまで色んな人が
賃貸派or持ち家派の議論しているのを見たことあるんじゃないかなと思います。

これについては本当に
その人の年齢や職業
住みたいエリアや置かれた環境によって
答えが変わりますが

私なりに出した結論は
「若い頃は賃貸、子どもが自立したら夫婦2人用のコンパクトな家を購入」
です。あくまでこれは私の場合です！

持ち家がおススメのケース

①主要都市エリア（あるいは郊外でも人気エリア）に住む予定
②ある程度収入や貯蓄に余裕がある
③注文住宅で自分好みの家に住みたい
④ペットを飼っていてペット可の物件が見つからない人

上記の人は購入するのが良いと思います。
（④についてはそもそも賃貸に可能性が低い為、購入せざるを得ないパターンです。私が持ち家を検討した理由も④が主な理由でしたが、ここでは詳細説明は省きます）　

少子高齢化が進む日本では
今後、住宅を購入する人口がそもそも減少していきます。

その為リセールを想定して住宅を購入する場合、
人口が減った場合でも人が集まりやすい人気都市エリアであれば
需要が維持できる可能性はあると思いますが
郊外エリアだと売りたいときに購入してくれる人がいないリスクが高い為おすすめしません。

また、もし持ち家を売却して引っ越しをしたい場合
「購入金額よりも大きく損が出てしまう為引っ越しが出来ない」
というのがかなりダメなケースだと思います。
その際にある程度の損が万一出たとしても引っ越しが出来るだけの
余力資金や収入があればそういったリスクは回避出来るので購入が良いと思います。

持ち家のメリットは
「家に住みながら資産運用が出来る（可能性がある）」ということ。

私の知り合いにもリーマンショック後に住宅を購入し
10年住んだが購入時よりも高く売れて、当時の住宅ローン金利を踏まえたとしても儲かった！という人がいます。
そういったケースだとかなりお得だし、
住宅ローンを活用して良い投資が出来たいい例だと思います。

賃貸がおススメのケース

①転勤や転職など、キャリアの方向性が未確定
②実家近くに住みたい等、住むエリアが郊外の場合
③貯蓄や収入が不安定（お金はあるけど別のことに使いたい人も含む）
④ずっと新しい家に住みたい人

賃貸はやっぱり身軽さと万一のリスクが低いことがいいなと思います。
家族が増えたら広めの部屋に引っ越したらいいし
もしお風呂やキッチンなどの設備が壊れたら大家さんに修理をお願いできる。地震で家が倒壊したら引っ越せばいいだけです。

賃貸のデメリットは
「家賃は大家さんに入るだけで一切自分のものにならないこと」
「（現段階では）高齢になると借りられる賃貸が少ないこと」
ですね。
ここのデメリットがイヤで持ち家を検討する人も多いと思います。

私個人的には
高齢になるまでにお金をためておいて、貯蓄を担保に賃貸を借りるかキャッシュで終の住処を購入するのが良いかな～と思います。

「家賃分で持ち家持てるよ」的な広告をよく見ますが
持ち家には
・固定資産税
・不動産取得税
・火災保険、地震保険料
・修繕積立費、管理費（マンションの場合必須）
・水回りなどが故障した際のリフォーム代
など以外とお金がかかってくるので、それらの費用も考慮して
賃貸がいいのか、持ち家がいいのか考えることをおススメします！

上記の費用を踏まえ、住宅ローンの金利負担も加味した上で
「〇〇年住んで売却する場合、売却時の手数料も加味して〇〇円で売れたとすると損はしない。」という損益分岐点を計算しておき
実際にその相場で売れるのか？同エリアの類似物件の成約額をレインズで確認しておくのが良いと思います。
賃貸の場合にかかる費用と持ち家の場合にかかる費用を比較してみるとどちらが自分にとって良いのか判断しやすくなりますよ。

マンションと戸建てどっちがいい？

こちらに関してはあまり語ることはないんですが
「どっちに住みたいと思うか」という個人の気持ち以外に
売れやすさ、手入れの手間などが関係してくると思います。

購入した家に一生住む！という予定の人は
本当に好みの方を選んだら良いと思いますが
リセールのしやすさという観点ではマンションが良いと思います。

マンションの鉄筋コンクリートの耐用年数は
修繕工事の状態やコンクリートの種類にもよりますが
50年～100年と言われています。
一方で木造戸建ての耐用年数は
25年～40年ほどと言われているので
戸建ての場合、売却する際に
築年数が経っていればいるほど建物の価値が少なくなっていきます。

また、比較的マンションの方が
駅チカ物件が多いこともあり
一般的には戸建てよりマンションの方が
リセールバリューが高いことが多いです。

上記を踏まえると、今後住み替えを検討している場合はマンションを購入するのが良さそうです。

住宅ローンの金利は変動？固定？

実は私、新卒で銀行に入社したんですが
1年目は住宅ローンの取り扱いをしている部署にいました！

住宅ローンについてはもともと知識があったのですが
それでも実際に購入するとなるとかなり迷いました。

ちなみに、今、日本は超低金利時代なので
固定金利も変動金利も基本的に低い水準となっています。

けど、住宅ローンって基本35年とかで眺めに組みますよね。
その為、今のことだけでなく今後何十年もの先の未来を
ある程度考えて金利も決めた方が良いです。

まあ、考えても誰も本当にどうなるか分からないんですけどね（笑）

変動金利とは

ちなみに変動金利は
金利が借入期間中に変動する金利のこと。
金利は半年に一度見直され
返済額は5年に1度見直されます。
リスクは高い金利タイプですが
固定金利と比較すると金利がかなり低く設定されています。

固定金利とは

固定金利はその名の通り、借入期間中の金利が固定されます。
全期間固定金利だと全借入期間の金利が固定されますし
一部期間固定金利だと最初の2年とか10年とかの金利が固定されます。

金利タイプに関しては
①繰り上げ返済をする予定がある
②貯蓄や収入が安定している
③毎月の返済額を抑えたい
上記の人は変動金利が良いと思います。
万一、金利が上昇した場合、毎月の返済額が増えるため
（※一気に1.25倍以上は上がらないルールのもと増えます）
固定金利と比較するとリスクが高いと思います。

金利に関しての私の考えは
「無理のない借入金額で繰り上げ返済をする予定の場合は変動金利、返済負担率が高めで繰り上げ返済の予定がない場合は全期間固定金利」
が良いと思っています。
全期間固定金利が良いと思うのは、
今って日銀総裁の黒田さんの政策のおかげで
異常なくらいの低金利時代なんですよね。
だからこそ、今のうちに全期間固定を選択するのは個人的にいい選択なのでは？と思っています。

ただ、固定金利と変動金利って結構な金利差あるんですよね。
銀行によりけりですが1％近く固定が高い場合もあります。
すると毎月の返済額が万単位で変わってくることもあるので
返済比率がそこまで高くない場合は変動もありかな～って感じですね。

変動金利ってそもそも上がるの？っていう部分に関しては色々意見あると思いますが
私は大幅に上がる可能性は少ないのでは？と思っています。
理由としては
①日本の不景気は今後も続くと予想される
②変動金利を選択している人が圧倒的に多い為、大幅な利上げをすると住宅ローン破綻者が出て問題になる可能性が高い
③変動金利が上がっても、各銀行の優遇幅によって低金利は保たれそう
このあたりがあるため、変動金利が大きく上がる可能性は少ないと考えています。（※ちなみに変動金利は短期プライムレートに紐づいており、過去の推移を見ても大きく変動はしていません。）

住宅購入をする際、とりあえず変動金利を選択する人が多いと思います。
実際、私が銀行員時代は8割以上の人が変動金利を選択されていました。（※記憶と感覚の割合の為、正確なデータを取ったわけではありません）

ですが、変動金利も上がるときは上がるし、未来のことは誰にも分からないのでリスクを踏まえた選択をするのが良いと思います！

かなり長くなってしまいましたが
もし購入を検討していて、何を考えたらいいか分からない場合は
是非参考にしてみてください☺