中古マンション購入の全記録～購入編～

2020年の最後に家という人生最大の買い物をしたので、その共有です。学ぶことが非常に多く、沢山の時間を費やしてようやく購入完了しました。今後住宅を購入をしたりする際の参考にしてみてください。住宅購入の情報を仕入れようと思ってグーグルに聞いてもSEO対策ごりごりにやったまとめ記事ばかりでまともな情報にたどり着かないため貴重な体験記としてここに記します。今後住宅購入を検討する際の参考にしてみてください。ほぼ初めてこういった長い文章を書いたので、読みづらい部分があると思いますが、一旦公開し、コツコツと校正していければと思います。

住宅購入を考えたきっかけ

2020.3月からあの影響で会社はフルリモートになり、1LDKの家では妻と子供がいる状態では家が狭すぎたので考えはじめました。そういった人も多いのではないでしょうか。また、昨年初めての男の子が生まれて、半年経ったくらいから家中を歩き回るようになり、どうもこうもいかなくなったので、引っ越しを検討する事になりました。さらに、二十代も終盤に差し掛かったタイミングでだった事もありました。ちなみに、現在の家は、４５平米で月１０万前後・新築・１LDK。めちゃくちゃ外装内装がきれいで住宅設備も結構しっかりしておりなんの不満もなかったです。東京のオフィスから片道２時間、往復４時間かかっていた事を除けば。※妻の実家がこのあたりなので、子供が生まれる事も考えて、ここに住んだんですが、結果的には最高の場所でした。小さい子供がいると妻の実家が近くにあるのは非常に助かりました。田舎なので、低層階のマンションでもあたりを一望できて、何十キロ先の高い山々がきれいにみれて、空気も美味しいし本当に良かったです。

※ちなみに、今の家は駅前で電車の終着地なので飲み会でいくら飲んでも寝てればつくという感じでした。ただし終着駅なのは先頭５両だけなので、間違えて後ろの車両に乗って爆睡してしまい、ついたときには、県境で１万近くかけてタクシーで帰った事もありましたが。それも良い思い出。

この辺の事が重なった事があって、もっと広いところ、勤務場所に近いところに住みたいと思い調べ始めました。

賃貸か購入か、新築か中古か

最初の頃は、東京の近いところに住もうと思っていて、調べていました。中古マンションをまず見てみようとおもったのは、ずっと住むわけではないし、いくらでもリフォームすれば良いと思っていた事がありました。新築をあまり考えなかったのは今後複数人の子供を育て、妻の育休が続くとなると、シングルインカムではなかなか手が出せない金額だったので、最初から中古狙いで行きました。賃貸でも良かったんですが、やはり家族向けだとマンションのグレードが低いわりに高いという事情がありそれならば買おうと思ってました。一応新築も２つのマンションと、１つの住宅展示場を回りました。中古をみたあとに新築を見ると、モデルルームはオプションだらけで、かつ現物が見れないという不満で無いなと思いました。モデルルームは本当にほぼオプションで、全部つけると数百万円価格が上がったりするそうです。あと、ある新築は引き渡しまで１年半もかかるというのも検討の土台から外れた理由でした。

参考書籍

情報の非対称性が非常に高い分野なので、理論武装、全体把握をする事で数百万変わってくると思ったので、事前にかなり勉強しました。宅建も取ろうかと思ったほどなんですが、まあ冷静に考えてみるとそれほどでも無いので一旦下記の書籍を読んで全体像を把握しました。先述しましたが、SEO対策の関係でグーグル検索では、まともなまとまった情報が出てこないし、具体的な体験談も出てこないので、本を読んだほうが良いです。一昔前は有象無象のブログ等の中から本当に参考になる情報にたどり着きやすかったと思うんですが、最近の検索は本当にまともな情報がでてこないです。SEO対策で、◯◯である、◯◯でないという意見が平気で同じページ内に書いてあったりします。知りたい情報・まとまった情報にたどりつけないというのは非常に問題だなと思いました。さて、参考にした中でもおすすめの、のらえもんさんの本は主に湾岸のマンションを購入するような人向けに書かれた本ですが、かなり実態と近い事や」、また著者が不動産屋さんではないので、中立的な意見が書かれていて非常に参考になりました。また、ちきりんさんのリフォーム本も中古マンションのリフォームに関するあれやこれやが書かれていて非常に面白かったです。結局フルリノベとかはしませんでしたが、マンションの可能性・要はなんでも希望通り基本的にはできる、という事を学べた事は大きかったです。

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不動産検索

スーモやホームズで検索してました。奥さんは授乳しながら３ヶ月くらい毎日みていました。だけど、なかなか住みたいと思える家が見つからなかったです。まずは、ある東京から近い郊外の都市の中から探していました。これは有名な話ですが、スーモやホームズに物件情報を乗せている会社だけがその物件を紹介できるわけではなく、基本的にはどの中古マンションもどの不動産屋からも紹介してもらえます。レインズという共通のシステムを利用するからだそうです。当初は物件価格は３０００万台で検討していたが、おもったより数が無かったです。探していた郊外のところでは、同じ価格帯ではもちろん東京よりは安いし広いし新しい物件が多いのだが、昨今の東京物件の高止まり具合によりかなりの人が郊外に流入してきていて、ボリュームゾーンの価格帯の物件は流動性がものすごい高く、問い合わせたときには売れてしまっていたということも何度かありました。不動産検索系のサイトは毎日のようにウォッチする事で相場観をつかめますし、すぐ売れる物件、ずっと売れ残っている物件がわかるようになるので非常に大事な活動だったなと振り返ると思います。

内見

内見は結局１０件ほどまわりました。最初はある東京と隣接している町を中心にみていました。本当に最初の最初にみた物件は、駅から徒歩８分で中をフルリフォームしているマンションでした。リフォームは大きく水回り・壁紙・フローリング等を変える事で、やはり新しいというのは非常に気持ちの良いものでした。その後にどこにお金をかけてリフォームをすべきかわかるのでリフォームをしているような家はいくつかを見るべきだと思います。このマンションを内見した最後に重要事項として説明しないといけない義務があるらしく不動産屋さんが言って来たんですがマンションでかつて飛び降りがあったようでした。私個人としては、全く問題なく、むしろ安くなるのだったら良いと思っていたんですが、今回は一生住見続ける家ではなく、５年後に売却する事が前提だったので、価値がなるべく下がらない家を探していたため、見送りました。６月に内見をして１２月の今見てもその家は売れ残っており、辞めといて本当によかったです。この日はその後も色々みたんですが、他の物件も全部イマイチでした。

その後、１ヶ月くらいたったタイミングで、オンライン内見ができるという事で、一軒みてみました。以前から内見に言っている町の徒歩８分くらいの家で、フルリノベをしており、窓からの景色が抜けていて良い物件でした。非常に気に入ったので、その次の週に実際に見に行きました。カメラだけでみたのと実際にみたのだと思ったより違いはなかったです。気に入ったので、実際に検討してみました。その際に懸念点がいくつかでてきました。階は１４階くらいだったが、外廊下で廊下が狭いので高所恐怖症には結構怖かったです。我慢できるはできるが、子供がよじ登ったりとかそういう悪い想像をしてしまいそれが非常に心理的なネックになりました。また、価格については４千万台前半でした。当然ですが、価格については絶対にちゃんと調べるべきだと思います。調べ方としておすすめだという事でこの手段をとったんですが、不動産屋にレインズで過去の同物件と近隣物件の同条件のものを調べてもらって成約価格を調べてもらいました。そうしたところ、直近でも３０００万台前半でしか取引されていないようでした。８００～１０００万乗っていましたが、これはフルリノベーション代とのことでした。もちろんそれくらいかかる場合もあれば当然リフォーム代に売り主の企業の利益が上乗せされているので割高になってしまいがちです。また、リフォームは再度物件を売る際に評価されづらいので、５年くらい住むのであれば、その１０００万を償却していって、確実に損をする事になります。そういったネックもあり、銀行の仮審査までは通して置きましたが、見送りました。その後すぐ売り切れたようなのでやはり良い物件だった事は間違いないようでした。

売り主が法人か個人か

あまり気にする事が無いですが、売り主が法人か個人かで変わる事が多少あります。消費税があるかないか。売値として見えるのは内税表示なので関係ないですが、若干高くなっているという事です。重要な部分として売り主が法人の場合、今日現在住宅ローン減税が最大４０万、個人の場合は２０万と、２０万も差があります。１０年で２００万も還付されるので、大きいですが、これは運の部分もあるのでなかなか難しいところです。大体フルリフォームされていたりすると法人が売り主なことが多いです。

購入物件との出会い

ある日、今まで見ていた場所とは２，３駅違う地方都市のタワマンが手が届く金額ででている事がわかったので、訪問してみる事にしました。訪れるとそのマンションはタワーマンションで上を見上げると摩天楼で首が痛くなるくらいでした。それまではタワーマンションは見たことがなかったのですが、周りに何もないただの住宅街にそびえ立っていて、ひと目見て格好いいと思いました。さらに心をぶち抜かれたのは内廊下だったことです。今ままで内廊下のマンションを見たことがなくて、高所恐怖症の自分には最高でした。本当にホテルのような感じでした。自分が一目惚れをしたところが更にリセールバリューも付きそうに思えました。タワーマンションの数自体がやはりあまり多くなく、一定数の人の憧れとしてある事も再販する時に間違いなく有利になると思いました。さらに中に入ってみると築年数が２０年近いとは思えない綺麗さで、相当住人がきれいに使っていたようでした。（あとで知ったが夫婦と女の子が住んでいたという事でかなりきれいに住んでもらっていたようでした。）数十階から見る景色は壮観でさらに気に入りました。また、たまたまでしたが、案内してくれた不動産屋さんが１階上に実際住んでいた方で、めちゃくちゃ詳しく色々聞けました。大規模修繕工事も一昨年度に終了していたらしく、そこの心配も直近１０年はなさそうだったので、この物件を買おう、と心に決めました。

価格交渉

価格交渉に関して重要な点として、アンカリング効果を意識して、釣られないように、また逆にアンカリング効果を有効活用する事を意識しました。もともと5000万近くだったのが直近で500万ほど下げていて、不動産屋はこのままの価格で指値を入れていいと言っていました。不動産屋は交渉を行う事になるので、面倒なのか、そのままの金額で通そうとしてきました。不動産屋には仲介手数料として１５０万（これはどの不動産屋さんに依頼しても同様の金額がかかるので基本的には諦めるしかない出費です。）ほど払う事になるので、必ずここでは遠慮せず強気で交渉をしてもらうように伝えました。あとは不動産屋さんは必ず何件の内見予約が入っていて週末で決まってしまうかも、と煽ってくるので、とにかく冷静になるべきです。数千万の購入の意思決定が自分もすぐできないのに、他の人ができるわけでも無い事を念頭に置くべきです。先述しましたが価格の妥当性については、不動産屋さんに頼めばレインズで同物件の過去の販売価格が見れ、そこで坪単価がわかり、階数と方角によって大体の目安は出るため、そこを基準に交渉に望みました。ちなみに１階差の家が（先述の不動産屋が２年前に売却）東向きで坪単価○円で売れており、坪単価が南向きだと中古マンションはだいたい5％くらいの差らしくその金額より数十万低く指値で申し込みを行いました。※ちなみにこれくらいの事であれば本来不動産屋さんが行ってくれても良いと思いますが、完全に不動産屋さんの担当者の力量によるので、自分で知識として必ず入れておいて事務的にこなして行くのがおすすめです。指値で入れたところ、きりが良い数字で逆に指値で入れてこられました。差額は３０万ほどでもともとの金額とは１００万くらい下がっていたので、結果この金額で同意しました。やはり価格交渉は妥当性のある低い金額で指値を入れるべきだと痛感しました。

住宅ローン

昨年度の年収の◯倍の金額で申し込みをしました。今年ちょうど昇進をしておりある程度まとまった額収入が上がったんですがが、あくまでも昨年度の年収によって審査が行われるようです。不動産屋から紹介された銀行は一応先月までの給与明細を参考情報として入れておいてくれて、これで通ったと思われます。銀行のローン審査は仮審査⇒本審査と進む事になりますが、仮審査は６行に出して結果１行は落ちて、２行が部分的に、３行が満額で出ました。知らなかった事ですが、可と不可ではなく、これくらいの金額なら、と部分的な回答になる事があるようでした。ネット銀行は審査が早く３０分くらいで結果がでましたが、本申込みをしてみると３日でお祈りメールが届きました。早い！！どこの銀行に申し込むかは、金利以外の条件は基本的にはそんなに変わらないので、金利安いところでOKでしたが、昨年度の年収が低かったので高い金利でしか借りれなかったです。同じ銀行でも借りる人によって住宅ローンの金利は変わるらしいです。来年借りれば有利な利子として３５年で２００，３００万変わってくるようでした。金利は2020年12月現在、変動金利で最低0.38%くらいで、大体都市銀行などでも0.5~6%でした。結局借りたのは0.5%前後くらいで安くは無いがまあフルローンで貸してくれるので、ここにした。住宅ローン周りの知識は下記のYoutuberの動画がおすすめ。非常にわかりやすく聞き取りやすい声で教えてくれます。登録者が6.5万人だが今後確実に伸びる！

住宅FP関根

住宅ローンを申し込みの際に関係してくること

実は、契約前に提示された利率は、実は落とし穴があって、保証料の払い方によって金利が変わってきます。（これは誰も説明してくれなかったし、解説記事等もあまり無い）保証料型と融資手数料（事務手数料）型の２種類あるケースがあります。目安は１３年で借り換える（買い替え含め）かどうかできまってくるようです。１３年以内に引っ越しそうなので、保証料型を選択しました。また、NISA口座を開設したり、クレジットカード作成や、積立投資を行う事で0.01%金利が下がるキャンペーンがありましたが月でいうと数百円安くなるだけで、特に積立投資の場合月１万以上入れないと行けないという事で、キャッシュが取られるため選択肢としてありえないとおもいました。また、NISA口座も証券会社ではないため株が買えず、買える幅が少ないので、間違い無く証券でNISA口座を開設した方がお得と判断しました。結果、クレジットカードの作成だけをして気持ち安くなっただけにしました。

引っ越し

３社の大手に見積もり。直接家に訪問をしてもらいました。１社はコミュニケーション力が高い営業でしたが、同一県内の引っ越しで１月で２０万、２，３社目は１０万程度で、圧倒的な差がありました。お米をもらいましたがそれくれるくらいなら幾ばくか安くしてほしいです。その後もう一社大手に来てもらったんですが、非常に高圧的な感じで接して来て非常に不快でした。他社の見積もりの事を言うと「その人数だと荷物運べないっすよ、どうするんですか？」とおっしゃたり、受注できそうにないとわかると定価の価格で最終的に提示して、しらないっすよ、といった感じで帰っていきました。３社くらいが良いと思います。あまり多すぎても迷いますし、こういった不快な思いをする可能性が高まってしまいます。

家賃の引き落としについて

細かい話ですが家賃引き落としは、返済日が選べます。UFJの自動振込機能を使うと月800円近くかかってしまい、結構返済額が変わってしまいます。これだと勿体ないので、住信SBIネット銀行の自動入金・自動振込機能をつかって、UFJ銀行⇒SBI銀行⇒借りた銀行の流れで振り込みを行う事で、無料で振り込みが可能そうなので、そうする予定です。これは地味に大きく、１年で１万、３５年で３５万かかってしまうため、もしいまわざわざ給与口座からローン口座に移動している人は見直した方がよいと思われます。

火災保険

ローンを組むときに必ず入らないといけないらしいですが、加入する保険会社はどこでも良いらしいです。ある銀行担当者からは、口頭で確認するのみなので、どういったものでも問題ないと聞ききました。火災保険を検討するにあたり、保険をかける金額、地震保険に入るか、家財保険に入るか、その他の特約をつけるか、が問題になります。マンションの場合は実は数千万の価格の内、土地にはかからず自分の部屋だけにかかるため、１０００万程度しか保険をかけなくて良いです。これは１０００万かければスケルトンからのリノベーションができる事を考えると納得できます。ネットで申し込めるような安いタイプの会社だと、大体１０００万の火災保険で、火災３万、地震３万、家財３万、あとはオプションがプラスアルファといった感じでした。特に窓口等でやり取りしたい事もあまりないので、ネットで問題無いと思われます。地震保険はタワマンという事もあり、そんなに心配ではなかったが一応入り、また家財保険はそもそも高価なものがそんなに無いので、入らなかったです。結果１０年の保険で５万円位で住みました。ちなみに余裕をぶっこいていたら契約前々日に入り忘れた事を思い出して、急いで調べたらもともと契約しようと思っていた最安値の会社は年末休業に入っていて申し込めませんでした。結局数千円高いが大手で、休み中も稼働していて審査も早いS損保に加入して無事引き渡し前にはいる事ができました。

司法書士

登記を書き換える行政手続きに必ず必要らしいです。司法書士について、買主側が選べるよう。ネット銀行だと銀行の指定のところでしかできないみたいです。多少人によって金額が違った。不動産屋の紹介で２５万程度の人だったです。これは不動産屋へのマージンが禁止されているという事であまり法外な値段をそもそも提示してきづらく、また過当競争気味の業界であまり安く安くしようとしても限界がありそうだったので、そのまま申し込む事にしました。

売り主との契約

申し込み後銀行の事前審査が通ってから契約を不動産屋で行いました。その場では売り主と売り主の不動産屋さんが来ていて契約。もし銀行の本審査が落ちた場合は解約できるローン特約というものがあるようです。当日は重要事項説明書というのを宅建を持っている不動産屋さんの担当者が形式的に全文読み上げていく謎の儀式があり、３０分ずっと目で追いながら読んで結構これが精神的にきつかったです。なぜこの儀式があるんだろうか。おそらく法律等で決まっているのだと思うんですが。

銀行との契約

決済の一週間前に契約を行うために銀行に出向きました。約１時間位色々な書類に記名捺印し、あっさり終了。数千万の借金を背負う事になったわけですが、ものすごいすっと終わりました。その後一人で祝に寿司を食べました。美味しかった。

決済当日

決済当日は銀行に出向き、売り手買い手双方の不動産屋さん、売り主、司法書士の先生が同席して、まず私の口座にローンを実行して数千万のお金が振り込まれた後に、不動産屋さんや売り主にお金を振り込む儀式をやりました。これが早ければ３０分で終わるらしいですが、年末という事もあり１００分ほどかかり、最後の方には不動産屋同士が身の上話をするほど話題も尽ききった後にようやく完了しました。完了はあっけなく終わり、鍵を渡さられ住宅購入までの全行程が終わりました。鍵を受け取って住宅が自分のものになったわけだけどあまり実感無く、こんなものか、という感じでした。

リフォームについて

バイブルとしているのらえもんさんの本にめちゃくちゃお得な情報が書かれていて、中古マンションをリフォームして販売する業者はリフォームの箇所をへらす事で利幅を増やしている、その部分は、壁紙、お風呂のリニューアルコーティング等だとの事でした。これに習い、リビングと和室（ベッドを設置）の壁紙をアクセントカラーを入れたシンプルな壁紙にする予定です。またお風呂のリニューアルコーティングは非常に楽しみです。もっとお金を出すと塗り替えてくれる浴室塗装という方法もあり、これでも良いと思います。ちなみに、お風呂をフルリフォームすると１００万はかかるので、あまり現実的な選択肢にはならなかったです。あとは水回りのキッチン、脱衣所、トイレの床は、クッションフロアの張替えを行う予定です。あとは、ビルトインガスコンロ、レンジフード、浴室乾燥機、エアコンを交換します。こうやってみると、住宅というのは、部品の組み合わせであり、いくらでも変えれて面白いです。リフォームにかかる費用の予算は１００万で収まるレベルで、かなり見違えるようになるらしいので楽しみです。特に壁紙は他の人の匂いなども知らずに入っているので変えたほうがよいとの事です。次にこの家を売る際も１００万くらいかけてリフォームした方が２００，３００万以上高く売れそう。ちなみに、くらしのマーケットはすごい便利そうです。確かに、これは誰に頼めばやってくれるのか、という感じのものが、口コミがあって安心して頼む事ができます。これ以前のじいままで逆にみんなどうしていたんだろうか。

今後について

上記の通り、約１００万円くらいをかけてリフォームをする予定なので、こちらは１月末くらいにリフォーム編として再掲予定です。楽しみにまっておいてください。もうすでに色々と進めているのですが、結構落とし穴や頭使う場面があり、一方でそういった話がネットにあまり載っていないので、コツコツと執筆をすすめようと思います。つたない文章読んでいただきありがとうございました！！