＃４６　わたしはＨＳＰのふどうさんやさん 〜HSS型HSP　生きづらさを軽くするための格闘記〜

■ＨＳＳ型ＨＳＰのわたしだからできる“安心”をお届けする不動産取引　ＶＯＬ．２

●サブリース契約の危険性と賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）

以前、国土交通省が概要版で公表しているものを紹介します。
≪背景と必要性≫
○ 賃貸住宅は、賃貸住宅志向の高まりや単身世帯、外国人居住者の増加等を背景に、今後も我が国の生活の基盤としての重要性は一層増大。
○ 一方、賃貸住宅の管理は、従前、自ら管理を実施するオーナーが中心であったが、近年、オーナーの高齢化や相続等に伴う兼業化の進展、管理内容の高度化等により、管理業者に管理を委託等するオーナーが増加。
○ さらに、賃貸経営を管理業者にいわば一任できる“サブリース方式”も増加。
○ しかし、管理業者の介在が増加する中、オーナーあるいは入居者とのトラブルが増加。特に、サブリース方式では、家賃保証等の契約条件の誤認を原因とするトラブルが多発し、社会問題化。

１．サブリース業者と所有者との間の賃貸借契約の適正化に係る措置
〇 トラブルを未然に防止するため、全てのサブリース業者の勧誘時や契約 締結時に一定の規制を導入
〇 サブリース業者と組んで勧誘を行う者（勧誘者）も、勧誘の適正化のため規制の対象とする
○ 違反者に対しては、業務停止命令や罰金等の措置により、実効性を担保
（１） 不当な勧誘行為の禁止
サブリース業者・勧誘者による特定賃貸借契約（マスターリース契約） 勧誘時に、家賃の減額リスクなど相手方の判断に影響を及ぼす事項について故意に事実を告げず、又は不実を告げる行為の禁止
（２） 誇大広告等の禁止
マスターリース契約の条件について広告するときは、家賃支払、契約変更に関する事項等について、著しく事実に相違する表示、実際のものよりも著しく優良・有利であると人を誤認させるような表示を禁止
（３） 特定賃貸借契約締結前の重要事項説明
マスターリース契約の締結前に、家賃、契約期間等を記載した書面を交付して説明

２．賃貸住宅管理業に係る登録制度の創設
（１） 賃貸住宅管理業の登録
委託を受けて賃貸住宅管理業務（賃貸住宅の維持保全、金銭の管理）を行う事業を営もうとする者について、国土交通大臣の登録を義務付け ※管理戸数が200戸未満の者は任意登録
（２） 賃貸住宅管理業者の業務における義務付け
① 業務管理者の配置
事務所毎に、賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者を配置
② 管理受託契約締結前の重要事項の説明
具体的な管理業務の内容・実施方法等について書面を交付して説明
③ 財産の分別管理
管理する家賃等について、自己の固有の財産等と分別して管理
④ 定期報告
業務の実施状況等について、管理受託契約の相手方に対して定期的に報告
https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/const/content/001402158.pdf

賃貸管理業にかかる登録制度の創設で引っかかる部分は、（１）賃貸管理業の登録の中の※以降「管理戸数が２００戸未満の者は『任意登録』」。
ココの『任意登録』なのです。
任意登録とは、あくまで任意なので登録しなくてもいいですよ！と解釈できるのです。
ここで不動産管理業者の倫理観が出てくるのではないでしょうか？

①管理戸数が２００戸未満でもこういう法律ができたのだからこれを機会にこの法律と同じように大家さんとやり取りしていこう！
②管理戸数が２００戸ちょっとなんだけど２００戸未満にすれば登録義務がないから過少申告してごまかそう！
③管理戸数が２００戸未満だからノータッチ！規制自体も興味なし！

大手賃貸管理会社のL社や最近裁判沙汰になっているE社など
はっきり言うと、大家さんの利益のために管理する体制ではなく、大家さんを利用していかに利益を上げるか？という感覚しかもっていないとも見えてしまうのです。

当時親身になって動いてくれていた不動産管理会社の営業マンは、まだその会社にいますか？
その会社にいなくても当時の営業マンとは交流がありますか？
当時の営業マンが退職してしまっていたあと、あなたの担当、ちょくちょく変わっていませんか？
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（賃貸住宅管理業法）施行に際し、その不動産管理会社の管理体制変更のスタンスはありましたか？

最終的には、個々の大家さんの判断にはなりますが、
もう大手だから安心！の時代は終焉を迎えそうな感じになりつつあります。

細かいといわれるかもしれませんが、
ひとつひとつチェックをして、真剣に大家さんのために動いているのか？真剣なふりをして動いているのか？見極める努力をした方がいいと思います。

脅すわけではありませんが、
国土交通省で「サブリース標準契約書」のひな形を出しています。この使用義務は法令では決められていません。使用義務がないから、自分の都合に合わせた契約をしてしまうところが多いのです。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000018.html

見て違いを判断する、見極めることはなかなか難しいのですが、精通しているセカンドオピニオン的なひとと交流できるようになった方が良いかもしれません。

陥れられるターゲットにならないように・・・