「ワンルームマンション投資が儲からない理由」に反論する
「ワンルームマンション投資」と検索してみると、ワンルームマンション投資に関するざまざまなデメリットを挙げて自社サービスへの問い合わせを促す記事が見つかります。
確かにワンルームマンション投資にはいくつかのデメリットがありますし、向いていない人が存在するのも事実です。
しかし中には、偏った情報や新人レベルの知識で不安を煽るような記事も散見されるのが現実です。
そこでこのnoteでは、巷で言われている「ワンルームマンション投資が儲からない理由」に反論しながら、ワンルームマンション投資が向いている人の特徴を解説していきます。
ちなみに私自身、これまでに10年以上金融業界に携わってきて、業界が抱える闇やお金儲け主義的な風潮に嫌気が差した過去があります。
現在はどの会社・代理店ともしがらみを持たない完全フリーの資産形成コンサルタントとして活動中です。
そんな私の経験を踏まえて、間違ったものを指摘しつつ、客観的におすすめできるワンルームマンション投資とは何かをお伝えできたらと思っています。
■ワンルームマンション投資が儲からないとされる理由への反論
まずは、巷でよく言われている「ワンルームマンション投資が儲からない理由」について考えてみたいと思います。
あなたも次のような記事をネットで読んだことはないでしょうか？？
空室で家賃収入ゼロになる
家賃保証でトラブルになる
10年で2割家賃が下がる
保険や年金代わりにはならない
節税効果が小さい
こうした主張には、もちろん正論も含まれていますが、本質から外れた不十分な説明も見受けられます。
あえてワンルームマンション投資のハードルの高さを訴え、自社サービスへの誘導を目的としているのでしょう。
具体的に、それぞれの主張の穴や論点のズレを指摘してみたいと思います。
◎空室で家賃収入ゼロになる？
「一棟買いではなくワンルームマンション投資の場合、空室リスクが高い」
この主張自体は、確かに筋が通っています。
一棟不動産投資と比べれば、ワンルームマンション投資は0か1なので空室リスクは高く感じられるでしょう。
ただし、現実問題として不動産会社や物件選びさえ間違わなければ、空室リスクを抑えることは十分に可能です。
たとえば、東京23区内のワンルームマンションであれば、平均的な入居率は98%という実績のある優良な不動産会社もあります。
ご自身で投資したワンルームマンションが空室になるリスクは、言ってしまえば2%しかないわけです。
もちろん、それ以外の地域で入居率は大きく下がり、空室リスクも上昇するでしょう。
そうした物件選びに触れず、ただ空室リスクや収入がゼロになる可能性を持ち出して危機感を煽るのは、客観的な主張とは呼べないと私は思います。
◎家賃保証でトラブルになる？
「家賃保証はトラブルの元だから、利用してはいけない」
家賃保証トラブルとして真っ先に思い浮かぶのは、いわゆる「かぼちゃの馬車」問題でしょう。
こちらの事件では、家賃保証するはずの会社が倒産し、結果として投資家が大きな負債を抱えることになりました。
そうした事件を引き合いに出し、家賃保証が理由でワンルームマンション投資を否定するのは少し意見が偏りすぎているように感じます。
もちろん家賃保証にも投資家が不利になる内容のものがありますが、正しく選択することでリスクヘッジすることは可能です。
要するに、家賃保証は契約内容の選択であり、善でも悪でもありません。
ただし、基本的には前項でも記載していますが、入居率が98％前後の推移を保っている会社からであれば、サブリースは不要となるのが原則です。
ちなみに個人的には、サブリースは推奨しません。
大体は家賃の90％保証が主だと思いますが、98％の入居率なら、8％はその不動産会社の利益に直結していると考えることもできます。
◎10年で2割家賃が下がる？
「立地条件のいいマンションを選んでも、退去や修繕で赤字になる」
「新築のワンルームマンションは、10年で20%家賃が下がる」
そんな主張も見受けられます。
これらも一見すると正しそうな内容ですが、実際に不動産投資家としてある程度キャリアをお持ちの方なら、間違いであることがすぐわかると思います。
まず退去や修繕に関しては、もちろん1つのリスクではあります。
しかし目の前にリスクがあれば、投資家としてリスクヘッジを施して対処する必要がありますし、担当の不動産会社と協力し事前に戦略を立てておく必要があります。
逆に言うと、そのアフターフォロー体制を注視して、売手の不動産会社を選定する必要があるということです。
また、10年で20%家賃が下がるという主張も、新築プレミアムかつファミリータイプのマンションが前提の数字です。
ワンルームマンション投資であれば、優良な利益率(10％前後)の企業を選ぶことにより、保守的に考えても10年で10%の下落が相場だと言えます。
一棟アパートや、一棟マンションなどには重要なリスクとなり得る事象でも、ワンルームマンション投資と同様とは限りません。
◎保険や年金代わりにはならない？
「ワンルームマンション投資は、保険や年金の代わりにはならない」
こちらの主張に関しては、半分正解です。
そもそも不動産投資と保険と年金を、全部まとめてカバーしてしまおうとする考え方に無理があります。
不動産投資は不動産投資。
保険は保険。
年金は年金。
あくまでも役割ごとに資産形成を考えることを基本として考える必要があります。
不動産にてローンを利用する際に、銀行側から団体信用生命保険（団信。万が一の時にローンが0となる保険のこと）に加入を推奨されます。
この「団信」を生命保険代わりに…という表現がほとんどですが、通常の生命保険とまったく同じというわけではありません。
具体的に言えば、保険金の代わりとしてご遺族に残されるのは、実物である不動産です。
家賃収入を得るなら管理会社などと打ち合わせする必要もあります。
当然売却をしなくては現金化できませんし、売却する場合も賃貸する場合も、相場や譲渡税等の細かな数値を加味すると、想定している額と乖離します。
その点、生命保険は決められた額がキッチリと払われますので、まったく同じ役割としている営業担当者は誤りです。
ただし、不動産の出口戦略についてしっかりと知識があれば、不動産投資に保険・年金の性質を持たせることは不可能ではありません。
たとえば弊社が提唱している「半住半投」の考え方であれば、永住しないという前提で出口戦略（売却）を念頭に置いたマンションや戸建ての住まいを買うスタイルを提案しています。
※物件偏差値にて上位15％以上の割安物件を抽出、指値、リフォーム値引き交渉などを代行し実施しているのも特徴です。
「半住半投」のコンセプトに興味がある方は、ぜひ弊社のLINEからお問い合わせくださいね。
◎節税効果が小さい？
「ワンルームマンション投資は、節税効果が小さいのでおすすめできない」
そんな主張も見受けられますが、これは本質の理解が少々ズレています。
不動産投資の主目的は税金対策のために始めるものではなく、資産形成、運用のための手段です。
そしてワンルームマンション投資の実績（トータルCF）は、不動産物件の立地選びや、土地・建物比率はもちろんのこと、家賃収入や毎年収支、諸費用、途中売却などのさまざまな要素が関わってきます。
また、当然ご年収の高い方は、税金対策にはなり得ますが、投資用不動産会社や立地選び（実は都心5区は逆にダメ！）が相当な肝となることも事実です。
こういった税金対策において効果がある方は、効果がない方に比べると投資戦略的に有利になる…といった考え方です。
中には1戸当たり年間100万円等、異常なほど雑費を計上して無理やり赤字を出すことや不正な計上方法で、節税メリットを強調する業者もいます。
そもそもそうした手法は税務署に指摘され不正とみなされると、修正申告後に追徴課税となるリスクすらあります。
■ワンルームマンション投資で恩恵が受けられる人とは
ここまで他社の主張に対する批判ばかりしてしまったので、私が考えるベストなワンルームマンション投資のスタイルについても解説させてください。
まず、ワンルームマンション投資で恩恵が受けられるかどうかは、あなた自身の属性（ご年収やお勤め先の規模等）が大きく関係してきます。
投資成功率が高くなる事例として、
個人の課税所得金額が900万円以上で、
累進課税率が33%以上の収入を得ている方
であれば、次の2つの恩恵が受けられる場合があります。
1つ目は、優遇金利です。
特定の優良企業には、買主の属性に応じて、提携先金融機関に優遇金利を用意してもらっていることがあります。
具体的にはここには記載できずに歯痒いのですが、正直、かなり差が開くのが現実です。
その優遇金利を受けられる属性の1つとして、課税所得が900万円以上が目安になります。
※上記とは別の金融機関ですが、額面で800万円以上の方で優遇金利を受けられた実績もあります。
2つ目が、税金対策による効果です。
言わずもがな、ご年収が高い方は税金の還付になる額も大きくなり、極端な話、毎年の収支がマイナスであっても、税金還付により相殺されるケースもあります。
そうした側面からも、年収が高い方がワンルームマンション投資の恩恵を最大限受けられるのです。
■まとめ
ここでは巷でよく言われている「ワンルームマンション投資が儲からない理由」への反論として、次の5つの主張について考えてきました。
空室で家賃収入ゼロになる
家賃保証でトラブルになる
10年で2割家賃が下がる
保険や年金代わりにはならない
節税効果が小さい
どれも論点が少々ズレた話であり、ワンルームマンション投資のハードルの高さを演出するために、むやみに危機感を煽っているような印象を受けます。
しかし正しい知識を身につけて不動産投資会社の見極めを間違わなければ、ワンルームマンション投資は大きなメリットを享受できるのです。
ここでは課税所得900万円以上の方（累進課税率が33%以上）が恩恵を受けられると書きましたが、額面で500万円以上の方（累進課税が20％以上）でも勝てる戦略は十分存在します。
次回は実際にあったクライアントからの相談事例や、本当に良い不動産会社の選定基準を記事にできたらと思いますので、ぜひ参考にしていただけると幸いです。
気になる方には個別でご案内可能ですので、下記のLINEからお問い合わせください。
本日もお忙しい中、最後までお読みいただきありがとうございました！
株式会社WE LEAD
代表取締役 是澤 始