※メルマガからの転用 「テキサスの興味深い現状」

※当社のメルマガからの転用です。執筆者は副代表です。私はダラスには駐在できていません。

本日のコラムは、「テキサスのいま」です。

当社はカリフォルニア州及びテキサス州に所在する戸建て及び集合住宅の取り扱いが多いですが、今回はその中でも最近投資家に改めて注目されているテキサスに焦点を絞りました。

皆さんのテキサスのイメージはどんなところでしょうか？カウボーイ、石油化学産業、ジョン・F・ケネディが暗殺された場所、などありますが、かくいう私もダラスに行くまではそのようなイメージしか持っていませんでした。私は、2017年頃からテキサス州ダラスに合計３年以上駐在しておりましたが、その間に得られたダラスの印象は下記の通りです。

・他の都市に比べて街並みや路地が綺麗
・高速道路の延長工事、商業ビル等の大規模施設の開発が盛ん
・日本人を含めたアジア系が多い。日本食レストランが多い
・物価が割安(アメリカの東海岸は西海岸に比べて)

もちろん、上記には主観も混じっておりますが、特に開発が盛んに行われている、という点について。ある米調査会社のレポートによると、2020年8月時点、テキサス州ダラスでは4,000件以上の開発が進行中で、この数字は都市毎のランキングとしては、全米で7位（1位は同テキサス州ヒューストン、ニューヨークは3位にランクイン）でした。また、同じくテキサス州ダラスの2022年上半期における住宅地等を含む大型開発案件の総額は約8,500億円で全米トップクラスの規模でした。ダラスだけではありません。イーロンマスク率いるテスラ社が本社を構えるオースティン市も人口増加が顕著です。テキサス州全体では人口の増加率は2018年から3年連続で全米1位(出所：JETRO)でした。下図は、2018年の米国勢調査のデータを基にブルームバーグ誌が作成した「2017年から2018年のエリア毎の人口増減」を表した図です。東西海岸部と北部から、南部エリアに人口が流入していることがわかります。ダラスエリアには毎日212人が引っ越してきており、際立った人口増加が見られます。

【2017年から2018年のエリア毎の人口増減】

なぜそれほど南西部は人口、経済ともに成長が著しいのか、当社なりに考えてみました。もちろん、税制優遇(法人州税がゼロ)や物価の割安さなどが企業や人を引き付けている、という表面的な説明は妥当かと思います。ただ当社は、もっと深い背景として、アメリカという国特有の事情が働いているのではないかと考えます。日本はアメリカほど地域間での物価差はありません(2015年のニューヨーク都市圏の消費者物価地域差指数は121.9と全米平均より約＋22％高い一方、日本は最も物価が高い東京で全国平均比＋10%未満)。皆さんご存じの通り、アメリカは先進国の中では珍しくジニ係数が高く、格差の大きい国として有名です。この良し悪しは別として、物価や所得の地域格差が大きい方が、気圧が高いところから低いところに風が生まれるように、物価の高いところから低いところに人やモノの流れが起こり、大きな時代のうねりの中で、あらゆる都市が興隆・衰退を繰り返すことで国全体の経済を活発化させるダイナミズムが生まれるように感じられます。百年後、二百年後の人口マップがまた元に戻っているかもしれません。なんにせよ、差がある、ということによる活発性は先進国の中ではアメリカ特有のもので、近年の南西部流行りの一因となっているように考えます。

今回は、開発が進み、人口が増えているテキサスの現状をご紹介いたしました。数年間の小さな波だけを見れば、人口増が不動産価格や経済の最大ドライバーにならないこともありますが、中長期的な視点では、人口が増えるかどうか、というのはやはり不動産市況のみならずその国、その地域の経済が上向くかどうかを左右する最も大事なポイントです。

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以上、当社メルマガからの転用でした。

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